As dívidas propter rem são um conceito importante no direito imobiliário que muitos compradores de imóveis podem desconhecer.
Elas representam obrigações que não pertencem a uma pessoa, mas sim a um bem, como um imóvel.
Aqui você irá ler mais sobre:
- O Que É Uma Dívida Propter Rem?
- Por Que IPTU e Condomínio São Dívidas Que Acompanham o Imóvel?
- Quais São as Consequências de Comprar Um Imóvel Com Dívidas de IPTU ou Condomínio?
- Quais São as Consequências do Não Pagamento Dessas Dívidas?
- Como Se Prevenir Para Não Adquirir Um Imóvel Com Dívidas?
Neste artigo, vamos explicar o que é uma dívida propter rem, porque IPTU e taxas condominiais são consideradas dessa natureza, quais são as implicações de comprar um imóvel com esse tipo de dívida, e como se prevenir para evitar transtornos futuros.
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
- O Que é Uma Dívida Propter Rem?
As dívidas propter rem são aquelas que acompanham o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário.
O termo propter rem, de origem latina, significa “por causa da coisa”, indicando que essas obrigações estão diretamente relacionadas ao imóvel, e não ao seu proprietário.
Isso significa que, ao transferir o imóvel para outra pessoa, as dívidas também serão transferidas para o novo dono, que será o responsável pelo pagamento, ainda que não tenha sido o causador da dívida.
Um dos exemplos mais comuns de dívida propter rem é o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), além das taxas condominiais, que visam manter as áreas comuns e serviços de um condomínio.
Segundo especialistas, “o propter rem tem origem no princípio de que o proprietário de um bem deve arcar com todas as obrigações que dizem respeito ao seu uso, aproveitamento ou valorização” .
Esse conceito é amplamente aplicado na jurisprudência brasileira e reforçado em decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
2. Por Que IPTU e Condomínio São Dívidas Que Acompanham o Imóvel?
Tanto o IPTU quanto as taxas condominiais são classificadas como dívidas propter rem porque são vinculadas diretamente à existência e manutenção do imóvel.
No caso do IPTU, esse imposto é uma cobrança feita pelo município, com base no valor venal do imóvel, para contribuir com os custos de infraestrutura urbana, serviços públicos, e manutenção da cidade.
As taxas condominiais, por sua vez, são devidas pelos proprietários de imóveis em condomínio para custear a manutenção das áreas comuns, como segurança, limpeza e outros serviços coletivos.
Em decisões recentes, o STJ reafirmou que essas dívidas acompanham o imóvel mesmo em situações de venda ou financiamento.
De acordo com o tribunal, “dívidas de IPTU e de taxas de condomínio podem gerar a penhora do imóvel, mesmo quando o novo proprietário não foi quem gerou o débito” .
Esse entendimento é crucial para compradores de imóveis, que precisam estar atentos a essas possíveis pendências.
3. Quais São as Consequências de Comprar Um Imóvel Com Dívidas de IPTU ou Condomínio?
A aquisição de um imóvel com dívidas de IPTU ou condomínio pode trazer grandes transtornos financeiros para o comprador.
Isso porque, ao adquirir um imóvel, as obrigações propter rem também são transferidas para o novo proprietário.
Assim, a pessoa que compra o imóvel poderá ser obrigada a pagar dívidas de IPTU e condomínio que foram acumuladas pelo antigo dono.
Além disso, a inadimplência dessas dívidas pode levar à penhora do imóvel.
Segundo o STJ, mesmo em casos de alienação fiduciária (financiamento imobiliário), o imóvel pode ser objeto de penhora para pagamento de dívidas condominiais ou de IPTU.
Isso significa que o imóvel pode ser leiloado judicialmente para quitar esses débitos, gerando um grande prejuízo ao comprador que não tomou os cuidados necessários antes de realizar a compra.
4.Quais São as Consequências do Não Pagamento Dessas Dívidas?
Se as dívidas de IPTU ou condomínio não forem pagas, o proprietário do imóvel pode enfrentar uma série de consequências jurídicas e financeiras.
No caso do IPTU, a prefeitura pode entrar com uma ação judicial para cobrar o débito, podendo culminar na penhora e leilão do imóvel.
Em relação às taxas condominiais, o condomínio pode acionar o proprietário judicialmente para a cobrança dos valores em atraso.
Segundo o artigo 1.345 do Código Civil, o comprador de um imóvel em condomínio será responsável pelas despesas que recaem sobre a unidade, inclusive as vencidas.
A falta de pagamento também pode gerar juros, multas e correção monetária, aumentando consideravelmente o valor original da dívida.
5.Como Se Prevenir Para Não Adquirir Um Imóvel Com Dívidas?
Para evitar a compra de um imóvel com dívidas de IPTU ou condomínio, é fundamental que o comprador adote algumas precauções.
Primeiramente, é essencial solicitar a Certidão Negativa de Débitos (CND) do imóvel.
Existem dois tipos principais de CND que o comprador deve obter:
- CND de IPTU: Emitida pela prefeitura municipal, essa certidão confirma se existem ou não débitos de IPTU em nome do imóvel;
- CND de Taxas Condominiais: Esta certidão pode ser obtida junto ao síndico ou à administradora do condomínio e é essencial para verificar se há dívidas de condomínio pendentes.
Além disso, é recomendável verificar a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis para certificar que não há penhoras ou execuções relacionadas a essas dívidas.
Realizar uma análise completa do histórico do imóvel, com auxílio de um advogado especializado, é uma medida de prevenção essencial.
A Certidão Negativa de Débitos garante que não há nenhum valor pendente em relação ao imóvel, sendo uma proteção ao comprador para que ele não adquira um imóvel com dívidas desconhecidas.
As dívidas propter rem representam uma responsabilidade que recai sobre o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário.
O IPTU e taxas condominiais são exemplos clássicos desse tipo de dívida, e ao adquirir um imóvel com pendências financeiras, o novo proprietário assume essas obrigações.
Para evitar surpresas desagradáveis, é imprescindível solicitar as Certidões Negativas de Débitos e contar com o suporte de um advogado especializado.
Somente assim é possível garantir uma compra segura e tranquila, evitando o risco de herdar dívidas que podem gerar a penhora do imóvel.
Adotar essas medidas preventivas é a melhor forma de garantir que a aquisição de um imóvel seja um bom investimento, livre de surpresas indesejadas.
Tem alguma dúvida sobre o tema?
O nosso escritório Giacaglia – Advocacia Especializada em Direito Imobiliário está à disposição para prestar esclarecimentos e oferecer assistência jurídica especializada nesses casos.