Quando você aluga um imóvel, tudo o que deseja é tranquilidade e conforto, mas o que fazer quando surgem os primeiros sinais de infiltração?
Goteiras, paredes manchadas ou o teto desabando aos poucos não são apenas incômodos, são problemas sérios que envolvem direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário.
Afinal, quem é o responsável por resolver a situação?
Se você está passando por isso, ou quer se preparar para evitar problemas no futuro, este artigo vai esclarecer tudo sobre infiltração na locação de imóvel.
Acompanhe até o final e saiba o que diz a Lei do Inquilinato, como agir diante da negativa de reparos e quando o problema pode, inclusive, levar à rescisão do contrato.
Você irá ler aqui:
- OBRIGAÇÕES DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO SEGUNDO A LEI DO INQUILINATO
- A IMPORTÂNCIA DA VISTORIA DE ENTRADA PARA DETECTAR INFILTRAÇÕES
- INFILTRAÇÃO: DE QUEM É A RESPONSABILIDADE?
- INFILTRAÇÃO DECORRENTE DE OUTRA UNIDADE NO CONDOMÍNIO: O QUE FAZER?
- COMO COMUNICAR O PROBLEMA À IMOBILIÁRIA OU AO LOCADOR?
- NEGATIVA DE REPARO: QUAIS SÃO OS SEUS DIREITOS?
- INFILTRAÇÃO GRAVE PODE JUSTIFICAR A RESCISÃO DO CONTRATO?
- QUANDO PROCURAR UM ADVOGADO ESPECIALISTA?
- CONTE COM O ESCRITÓRIO GIACAGLIA ADVOGADOS ASSOCIADOS
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
OBRIGAÇÕES DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO SEGUNDO A LEI DO INQUILINATO
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) regula os contratos de locação de imóveis urbanos no Brasil e define com clareza as responsabilidades de cada parte:
Responsabilidades do Locador:
- Entregar o imóvel em boas condições de uso e habitabilidade;
- Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
- Realizar reparos estruturais e de manutenção permanente (telhado, vazamentos antigos, infiltrações nas paredes externas, etc.);
- Manter a forma e o destino do imóvel.
Responsabilidades do Locatário:
- Zelar pela conservação do imóvel;
- Realizar pequenos reparos decorrentes do uso diário;
- Notificar imediatamente o locador sobre problemas que não são de sua responsabilidade;
- Devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo desgastes naturais.
Ou seja, se a infiltração é fruto de problema estrutural antigo, o locador deve arcar com o reparo, mas se for causada por mau uso ou instalação indevida de equipamentos, a responsabilidade muda de figura.
A IMPORTÂNCIA DA VISTORIA DE ENTRADA PARA DETECTAR INFILTRAÇÕES
Um dos documentos mais importantes em uma locação é o laudo de vistoria de entrada, ele descreve detalhadamente as condições do imóvel no momento da entrega das chaves ao locatário, inclusive sinais visíveis de infiltração.
Por que a vistoria é fundamental?
- Serve como prova caso existam danos anteriores à sua entrada no imóvel;
- Evita que o locatário seja responsabilizado por problemas preexistentes;
- Garante maior transparência entre as partes e segurança jurídica.
Portanto, antes de assinar o contrato de locação, revise atentamente o laudo de vistoria e, se necessário, complemente com fotos e vídeos.
Isso pode ser crucial no futuro, especialmente em disputas envolvendo infiltrações.
INFILTRAÇÃO: DE QUEM É A RESPONSABILIDADE?
A infiltração pode ter diversas origens, identificar a causa é essencial para saber quem deve arcar com os custos do conserto.
A seguir, explicamos as possibilidades:
INFILTRAÇÃO ESTRUTURAL (TELHADO, PAREDES, CANALIZAÇÃO ANTIGA):
Responsabilidade do locador.
São problemas relacionados à estrutura do imóvel e que geralmente se desenvolvem com o tempo, cabe ao proprietário garantir a solidez e a habitabilidade do local.
INFILTRAÇÃO POR USO INADEQUADO OU MÁ MANUTENÇÃO DO LOCATÁRIO:
Responsabilidade do locatário.
Por exemplo, se o inquilino instala uma piscina ou um filtro de água sem orientação técnica, e isso causa vazamento ou infiltração, ele deve responder pelos danos.
INFILTRAÇÃO POR FALHA NA MANUTENÇÃO DO IMÓVEL:
Depende da origem.
Se o problema vem de uma caixa d’água mal vedada ou sem manutenção, pode ser responsabilidade do locatário, se for sua obrigação manter o item em uso correto.
No entanto, se for um problema estrutural de encanamento, o locador pode ser o responsável.
INFILTRAÇÃO DECORRENTE DE OUTRA UNIDADE NO CONDOMÍNIO: O QUE FAZER?
Em apartamentos, é comum que a infiltração tenha origem em outra unidade.
Nestes casos, a primeira ação do locatário é notificar o locador, que deve intermediar a comunicação com o vizinho causador do problema.
E se o vizinho não resolve?
Se a infiltração persistir, o locador deve buscar medidas legais contra o vizinho.
Porém, enquanto isso não é resolvido, o locador é responsável por manter o imóvel habitável para o inquilino.
Essa responsabilidade decorre do dever do locador de fornecer um imóvel em condições adequadas de uso, o locatário não precisa aguardar a briga entre vizinhos para ter seu problema resolvido.
COMO COMUNICAR O PROBLEMA À IMOBILIÁRIA OU AO LOCADOR?
Assim que notar sinais de infiltração (manchas, mofo, umidade excessiva), o locatário deve agir rapidamente. Veja como proceder:
- Comunique por escrito (e-mail, WhatsApp ou carta protocolada);
- Inclua fotos e vídeos do local danificado;
- Descreva os prejuízos que já ocorreram (móveis, eletrônicos, riscos à saúde);
- Solicite uma visita técnica para verificar a origem e urgência do reparo.
Se houver uma administradora ou imobiliária envolvida, ela deve intermediar essa comunicação e cobrar o locador pelas providências.
NEGATIVA DE REPARO: QUAIS SÃO OS SEUS DIREITOS?
Caso o locador ou a imobiliária se recusem a reparar a infiltração ou atrasem indevidamente a solução, o locatário tem direitos assegurados:
- Realizar o conserto por conta própria e descontar o valor no aluguel, desde que haja notificação prévia e comprovação do gasto;
- Ingressar com ação judicial para obrigar o locador a fazer os reparos;
- Solicitar indenização por danos materiais e morais, se houver prejuízo à saúde ou perda de bens.
A jurisprudência reconhece que o descaso do locador pode gerar consequências sérias, inclusive com pagamento de danos ao inquilino lesado.
INFILTRAÇÃO GRAVE PODE JUSTIFICAR A RESCISÃO DO CONTRATO?
Sim, pode.
Se a infiltração comprometer a habitabilidade do imóvel, tornando-o insalubre, perigoso ou impróprio para moradia, o locatário pode rescindir o contrato sem multa, conforme o artigo 22 da Lei do Inquilinato.
Exemplos de situações graves:
- Teto com risco de desabamento;
- Mofo que afeta a saúde dos moradores;
- Ambiente insuportável por causa de vazamentos ou mau cheiro.
Nesses casos, o locatário deve comunicar por escrito e manter provas das condições do imóvel, um laudo técnico, fotos, vídeos e até mesmo atestados médicos podem ser úteis para fundamentar a rescisão.
QUANDO PROCURAR UM ADVOGADO ESPECIALISTA?
Muitos problemas com infiltração se resolvem na base da conversa.
Mas, quando isso não acontece, um advogado especialista em direito imobiliário é fundamental para garantir seus direitos.
Procure um advogado nos seguintes casos:
- O locador se recusa a reparar a infiltração;
- Houve perda de bens ou problemas de saúde;
- Você deseja rescindir o contrato por causa das infiltrações;
- Está sendo cobrado indevidamente por danos que não causou.
O acompanhamento jurídico vai te orientar sobre notificações, medidas judiciais e até ações de indenização, quando cabíveis.
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