Você conhece os seus direitos ao comprar um imóvel em permuta?
Saiba como funcionam as obrigações e a responsabilidade solidária do dono do terreno e do construtor, e proteja seu investimento!
Sumário
O Que é Contrato de Permuta e Incorporação Imobiliária?
Responsabilidade Solidária Entre Dono do Terreno e Construtor
Fundamentos Jurídicos da Solidariedade
Direitos dos Compradores Diante de Descumprimento
Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais
Ação de Rescisão e Término de Obra
Procedimentos para Propositura de Ações
Cuidados e Recomendações para Compradores
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
1. O Que é Contrato de Permuta e Incorporação Imobiliária?
O contrato de permuta é um modelo amplamente utilizado em incorporadoras e construtoras para viabilizar a construção de empreendimentos sem desembolso imediato de recursos financeiros.
Nele, o dono do terreno transfere a propriedade do bem imóvel ao construtor ou incorporador, em troca de unidades prontas ou em percentual de venda futura.
Na prática, o proprietário cede a área, enquanto o empreendedor assume o ônus de projetar, financiar, construir e comercializar as unidades residenciais ou comerciais.
Já a incorporação imobiliária está prevista na Lei nº 4.591/64 e consiste na atividade de promoção, desenvolvimento e comercialização de edificação incorporada ao solo.
O incorporador — que pode ser o construtor ou o próprio terrenista, caso detenha habitualidade na atividade — responde por toda a cadeia de obras e pela entrega das unidades.
2. Obrigações do Dono do Terreno
Embora o contrato de permuta transfira a titularidade do solo ao construtor, o terrenista (dono do terreno) tem papel fundamental em diversas etapas:
- Regularização Registral e Fiscal: Deve entregar o imóvel livre de ônus reais, fiscais e tributários, garantindo certidões negativas de débitos e matrícula atualizada;
- Fornecimento de Documentação Técnica: Tem o dever de disponibilizar projetos arquitetônicos, topografia, estudos de impacto de vizinhança (quando exigidos) e outras informações essenciais para aprovação em órgãos públicos;
- Atuação como Incorporador (quando habitual): Se o dono do terreno exerce habitualmente atividades de incorporação, pode responder diretamente pela promoção do empreendimento, inclusive pela contratação de equipe técnica, financiamento e comercialização;
- Cooperação na Obtenção de Alvarás: Auxilia o construtor na tramitação de licenças junto à prefeitura, bombeiros e órgãos ambientais.
O descumprimento dessas obrigações pode atrasar ou inviabilizar o projeto, expondo o comprador a riscos.
Por isso, a lei atribui ao terrenista responsabilidade direta e, em muitos casos, solidária com o construtor.
3. Obrigações do Construtor
O construtor, por sua vez, assume a parte operacional do empreendimento:
- Execução das Obras em Conformidade com Projeto: Deve seguir o memorial descritivo, planta aprovada e normas técnicas da ABNT, respeitando cronograma e parâmetros de qualidade;
- Responsabilidade Técnica (ART/RRT): Registra Anotação de Responsabilidade Técnica junto ao CREA ou CAU, atestando sua atuação profissional;
- Garantia de Vícios e Defeitos: Oferece garantia legal de cinco anos para problemas estruturais, e prazo de até um ano para vícios aparentes;
- Prestação de Contas: Em contratos de permuta, deve comprovar receitas e despesas, divisão de custos e eventual rateio de valores à vista ou financiados;
- Entrega das Unidades: Responsabiliza-se por disponibilizar as chaves ao comprador, com condições de habitabilidade (instalações elétricas, hidráulicas e de acabamento em perfeito estado).
Falta de cumprimento, atraso injustificado ou execução defeituosa constituem descumprimento contratual, aptos a gerar ações de indenização ou mesmo de rescisão com perdas e danos.
4. Responsabilidade Solidária Entre Dono do Terreno e Construtor
A solidariedade decorre da convergência de ações na incorporação e construção, unindo o terrenista e o construtor na obrigação de entregar o empreendimento conforme o pactuado.
4.1 Fundamentos Jurídicos da Solidariedade
- Art. 267 do Código Civil: admite solidariedade quando vários devedores se obrigam por ato jurídico unitário;
- Art. 34, § 1º, III, da Lei 4.591/64: estabelece que o incorporador e o proprietário do terreno respondem solidariamente por vícios de incorporação e execução;
- Princípio da Confiança: protege o adquirente que depositou expectativas legítimas ao assinar o compromisso de compra e venda.
Dessa forma, o comprador tem direito de demandar qualquer um dos responsáveis por completo, exigindo toda a prestação ou indenização correspondente.
5. Direitos dos Compradores Diante de Descumprimento
Quando as partes não cumprem o contrato, surgem duas principais vias de reparação:
5.1 Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais
- Danos Materiais: custos adicionais de moradia provisória, reforma para corrigir vícios, pagamento de aluguel até entrega;
- Danos Morais: abalo psíquico e financeiro sofrido pelo comprador que não recebeu o imóvel no prazo ou enfrentou defeitos graves;
- Cálculo: deve incluir valor do imóvel, despesas comprovadas e honorários advocatícios, com correção monetária e juros.
É possível escolher como réu o dono do terreno, o construtor ou ambos, reforçando a tutela integral do consumidor.
5.2 Ação de Rescisão e Término de Obra
- Rescisão por Inexecução: quando o empreendimento sofre paralisação ou atraso superior ao tolerável, o comprador pode requerer rescisão do contrato e devolução dos valores pagos, acrescidos de perdas e danos;
- Tutela de Urgência: pode ser pleiteada para obrigar a retomada imediata das obras ou liberação de recursos para conclusão;
- Intervenção Judicial: o juiz pode autorizar nomeação de administrador judicial ou curador para concluir a construção, utilizando garantias do contrato ou seguradoras.
Essa estratégia garante que o empreendimento seja finalizado, mesmo contra a vontade ou insolvência de um dos responsáveis.
Procedimentos para Propositura de Ações
Para dar início ao processo judicial, atente-se aos seguintes passos:
6.1 Documentos Necessários
- Contrato de Permuta e Instrumento Particular de Compra e Venda;
- Memorial Descritivo e Projeto Aprovado;
- Cronograma Físico-Financeiro;
- Comprovantes de Pagamento e Extratos Bancários;
- Laudos de Vistoria, Fotos e Orçamentos de Reparos;
- Comunicações Extrajudiciais (notificações enviadas).
Esses documentos comprovam o descumprimento e embasam pedidos de indenização ou rescisão.
6.2 Prazos e Competência
- Prazo Prescricional: 5 anos para ação de indenização por vícios construtivos, contados da entrega do imóvel (Art. 27 do CDC);
- Foro Competente: domicílio do réu ou local do imóvel, preferencialmente juizado especial (até 40 salários mínimos) ou vara cível comum;
- Citação Solidária: o autor deve indicar todos os responsáveis no polo passivo para evitar litispendência e garantir pluralidade de jurisdição.
Cuidados e Recomendações para Compradores
- Verificação Prévia: analise a idoneidade do terrenista e do construtor, bem como certidões negativas dos dois;
- Cláusulas Contratuais: preveja garantias, seguros de conclusão de obra e penalidades por atraso;
- Registro em Cartório: exponha obrigações e garantias na matrícula do imóvel, criando vínculo real;
- Acompanhamento de Obras: realize vistorias periódicas com engenheiro de confiança;
- Notificações Extrajudiciais: envie cartas com aviso de recebimento comunicando prazos de entrega e eventuais defeitos.
Essas medidas minimizam riscos e fortalecem eventual ação judicial.
A responsabilidade solidária do dono do terreno e do construtor é instrumento essencial para garantir a entrega e a segurança jurídica aos compradores em contratos de permuta.
Com base na legislação civil, no Código de Defesa do Consumidor e na jurisprudência consolidada, o adquirente possui caminho claro para buscar indenização ou rescisão contratual, assegurando seus direitos diante de atrasos, vícios ou paralisações.
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