A proposta parecia irresistível: uma semana garantida todo ano num resort à beira-mar, pelo preço de uma fração do que custaria comprar um apartamento na praia. Muitos casais assinaram o contrato animados, sem imaginar que aquela “semana de lazer” poderia, anos depois, se tornar objeto de uma disputa patrimonial no divórcio.
O que a maioria não sabe, e o que os vendedores raramente explicam com clareza, é que a multipropriedade é um direito real imobiliário registrado em cartório. Não é uma assinatura de clube, não é um pacote de viagens. É propriedade, com todos os direitos e obrigações que esse conceito carrega no direito brasileiro.
E propriedade entra na partilha.
O que é multipropriedade? A Lei 13.777/2018 e o novo direito real
A multipropriedade foi regulamentada no Brasil pela Lei 13.777/2018, que inseriu os artigos 1.358-B a 1.358-U no Código Civil. A lei criou um novo regime condominial em que cada proprietário é titular de uma fração de tempo sobre o imóvel, com direito de uso exclusivo durante um período determinado, no mínimo sete dias corridos por ano.
Esse direito é real. O multiproprietário consta na matrícula do imóvel registrada no Cartório de Registro de Imóveis, com sua fração especificada. Pode vender, ceder, transferir por herança ou dar como garantia, dentro das regras do regime condominial.
A fração de tempo não é apenas um direito de usar o imóvel. É uma fatia de propriedade sobre ele.
Diferença entre multipropriedade e timeshare: uma é propriedade, a outra é serviço
A confusão entre multipropriedade e timeshare é frequente e juridicamente relevante, porque o tratamento no divórcio é distinto para cada um.
O timeshare é uma prestação de serviço. O cliente adquire o direito contratual de uso de unidades hoteleiras por um período determinado, com base no Decreto 7.381/2010. Não há matrícula no cartório de imóveis. Não há fração de propriedade. O que existe é um contrato com uma empresa hoteleira que concede o direito de hospedar-se em suas unidades durante certo número de semanas por ano.
A distinção prática para fins de partilha é imediata: a multipropriedade entra na partilha como bem imóvel, com avaliação de mercado, escritura e todas as formalidades do direito imobiliário. O timeshare entra como direito creditório ou contratual com as particularidades e limitações dos contratos de adesão.
A fração ideal registrada em cartório: por que é diferente de uma viagem de hotel
Quando você compra uma multipropriedade num resort, o que acontece juridicamente é o seguinte: você passa a constar na matrícula do imóvel como coproprietário de uma fração específica de tempo. Essa informação fica registrada em cartório, é pública e é oponível a terceiros.
Isso significa que a fração tem valor de mercado, pode ser objeto de penhora, pode ser transferida por escritura pública e, naturalmente, pode ser partilhada no divórcio.
O STJ já reconheceu, inclusive antes da Lei 13.777/2018, que a multipropriedade tem natureza de direito real, no REsp 1.546.165-SP, o tribunal confirmou que o multiproprietário pode utilizar embargos de terceiro para proteger sua fração em caso de penhora por dívida alheia, justamente porque sua propriedade é legítima e registrada.
Como a multipropriedade entra na partilha de bens no divórcio
O critério é o mesmo aplicado a qualquer bem imóvel: o regime de bens determina a extensão da comunicabilidade.
Na comunhão parcial, a multipropriedade adquirida durante o casamento integra o patrimônio comum do casal e deve ser partilhada. Se foi adquirida antes do casamento, pertence exclusivamente ao titular.
Na comunhão universal, independentemente de quando foi adquirida, a fração integra a partilha.
O valor a ser partilhado corresponde ao valor de mercado atualizado da fração ideal, não necessariamente ao preço pago na aquisição. Como veremos, o mercado de revenda de multipropriedades tem características próprias que tornam essa avaliação um ponto frequente de disputa.
Taxas de manutenção e obrigações do multiproprietário: quem assume após o divórcio?
Um aspecto frequentemente ignorado nas discussões sobre partilha de multipropriedades é que ser proprietário de uma fração não é grátis depois da compra.
Os contratos de multipropriedade em resorts preveem o pagamento de taxas condominiais, fundo de reserva e, em alguns casos, taxas específicas de manutenção da unidade. Esses valores são devidos independentemente de o proprietário usar ou não sua semana; são obrigações que acompanham a propriedade.
Quem ficar com a multipropriedade após o divórcio assume essas despesas. Isso precisa ser considerado na negociação, especialmente quando o cônjuge que ficará com o bem tem renda menor ou não tem interesse real em usar a propriedade.
Dificuldades práticas: revenda, liquidez e as intercambiadoras
A partilha de multipropriedades esbarra em alguns desafios práticos que tornam o processo mais complexo do que a partilha de um imóvel convencional.
O mercado de revenda de multipropriedades tem liquidez notoriamente baixa. O valor de revenda é frequentemente inferior ao preço pago na aquisição, às vezes de forma significativa. Isso pode gerar disputas sobre o valor real da fração a ser considerado na partilha, com cada parte defendendo a avaliação que lhe é mais favorável.
As intercambiadoras, principalmente RCI e Interval International. são empresas que permitem ao multiproprietário trocar sua semana por períodos em outros resorts ao redor do mundo. Muitas frações estão vinculadas a contratos com essas intercambiadoras, que têm suas próprias regras de transferência e taxas anuais. Esses contratos precisam ser analisados individualmente para entender o que pode ser cedido e em que condições.
As saídas mais utilizadas para a partilha são: venda da fração no mercado secundário com divisão do produto entre os cônjuges; adjudicação por um dos cônjuges com compensação financeira ao outro pelo valor de mercado; ou cessão do direito de uso durante o período de tramitação do processo, enquanto a partilha definitiva não é concluída.
Timeshare: a partilha do direito contratual
No caso do timeshare, o que se partilha é o direito contratual de uso, não uma fração imobiliária. A divisão é feita por cessão ou extinção consensual do contrato, com suas particularidades.
Muitos contratos de timeshare contêm cláusulas restritivas de transferência, o que pode inviabilizar a cessão direta a terceiros ou ao próprio cônjuge. Avaliar o contrato original é o primeiro passo antes de qualquer decisão.
A rescisão unilateral do contrato, quando nenhuma das partes quer ficar com o direito, pode gerar multas contratuais que precisam ser consideradas na negociação como custo da saída.
Por fim, os créditos de intercâmbio já acumulados, semanas de hospedagem em outros resorts que o casal acumulou sem usar, têm valor econômico concreto e podem ser incluídos na partilha como um ativo a ser dividido ou compensado.
Conclusão
A multipropriedade é um produto que foi vendido com ênfase no lazer e pouquíssima atenção às suas implicações jurídicas e patrimoniais. Quem comprou uma “semana na praia” comprou, na verdade, um direito real imobiliário com obrigações financeiras contínuas e que entra na partilha do divórcio como qualquer outro imóvel.
Lazer precisa de planejamento jurídico tanto quanto investimento. Se você tem uma multipropriedade e está passando por um processo de separação, o escritório Giacaglia Advogados pode orientá-lo sobre como esse bem será tratado na partilha e quais são as melhores estratégias para resolver a situação de forma eficiente.
