Você foi surpreendido com um despejo decidido por uma câmara arbitral?
Calma. Isso pode ser ilegal!
Entenda por que o juiz arbitral não tem poder para ordenar sua saída do imóvel e o que fazer nessa situação.
Aqui, você irá ler sobre:
- O QUE É A ARBITRAGEM E COMO FUNCIONA?
- É LEGAL O DESPEJO POR SENTENÇA ARBITRAL?
- POR QUE O ÁRBITRO NÃO PODE SENTENCIAR DESPEJO?
- O QUE FAZER CASO VOCÊ RECEBA UMA SENTENÇA DE DESPEJO ARBITRAL?
- MEDIDAS INDENIZATÓRIAS CABÍVEIS CONTRA A ADMINISTRADORA DO IMÓVEL
- A APLICAÇÃO DO CDC NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO POR PLATAFORMAS
- COMO UM ADVOGADO ESPECIALISTA PODE TE AJUDAR
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
O QUE É A ARBITRAGEM E COMO FUNCIONA?
A arbitragem é um método alternativo de resolução de conflitos previsto na Lei nº 9.307/96.
É muito utilizada em contratos empresariais para resolver disputas de forma mais célere e privada, ocorre quando as partes firmam uma cláusula compromissória, elegendo um árbitro (ou uma câmara arbitral) para solucionar eventuais litígios.
Na teoria, essa alternativa busca desburocratizar o acesso à justiça, na prática, no entanto, pode ocultar graves violações ao direito de defesa, principalmente quando aplicada em relações de consumo, como ocorre em contratos de locação mediados por plataformas como QuintoAndar, Housi, Yuca, entre outras.
É LEGAL O DESPEJO POR SENTENÇA ARBITRAL?
A resposta direta é: não.
O despejo, por sua natureza executória, é de competência exclusiva do Poder Judiciário.
Mesmo quando há cláusula compromissória no contrato de locação, a jurisprudência consolidada entende que atos que envolvem imissão ou perda de posse devem ser submetidos ao crivo judicial, com observância plena ao contraditório e à ampla defesa.
📌 CUIDADO: arbitragens não têm poder coercitivo.
Um árbitro não pode expedir mandado de despejo ou ordem de desocupação, se isso ocorrer, trata-se de uma decisão nula de pleno direito.
POR QUE O ÁRBITRO NÃO PODE SENTENCIAR DESPEJO?
O artigo 6º da Lei de Arbitragem (Lei 9.307/96) afirma que:
“Não haverá arbitragem sem convenção de arbitragem válida.”
Mas isso não autoriza o árbitro a interferir em direitos de posse sobre imóveis.
Veja por quê:
- Ação de despejo tem natureza executiva, o que exige jurisdição estatal;
- O árbitro não possui poder de polícia ou coerção, diferente do juiz togado;
- Não há previsão legal que autorize a expedição de mandado de despejo por sentença arbitral.
O QUE FAZER CASO VOCÊ RECEBA UMA SENTENÇA DE DESPEJO ARBITRAL?
Se você foi surpreendido com uma sentença arbitral determinando o despejo, veja o que pode (e deve) ser feito:
- Não se desespere: a decisão arbitral não tem força de mandado judicial;
- Busque um advogado imediatamente;
- Protocole uma ação anulatória da sentença arbitral, com pedido de tutela de urgência para impedir o despejo;
- Junte provas de que não houve contraditório, nem exercício pleno de defesa;
- Se necessário, represente a câmara arbitral ao Ministério Público.
📌 Também é possível pleitear indenização por danos morais e materiais decorrentes do ato ilegal.
MEDIDAS INDENIZATÓRIAS CABÍVEIS CONTRA A ADMINISTRADORA DO IMÓVEL
Se a empresa locadora ou administradora do imóvel (como o QuintoAndar) tentar efetivar despejo com base em sentença arbitral:
- Pode ser responsabilizada civilmente, com base no artigo 186 do Código Civil.
- Pode responder por danos materiais (mudança forçada, perda de bens, rescisão contratual indevida);
- E por danos morais, em razão da violação à dignidade e segurança do inquilino.
🧾 É importante guardar toda comunicação, contratos e mensagens da administradora, pois isso poderá ser usado como prova judicial.
A APLICAÇÃO DO CDC NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO POR PLATAFORMAS
Apesar de se tratar de contrato de locação, quando intermediado por plataformas digitais, configura-se relação de consumo, segundo jurisprudência majoritária.
E o Código de Defesa do Consumidor (CDC) garante proteção especial:
- Direito à informação clara (art. 6º, III);
- Vedação de cláusulas abusivas (art. 51);
- Responsabilidade objetiva do fornecedor (art. 14);
- Inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII).
🔎 Assim, cláusulas que impõem a arbitragem obrigatória, sem opção de escolha para o consumidor, são nulas de pleno direito (conforme já decidiu o TJSP e o STJ).
COMO UM ADVOGADO ESPECIALISTA PODE TE AJUDAR
Diante de uma sentença de despejo emitida por arbitragem, você não precisa enfrentar isso sozinho.
Um advogado especialista pode:
- Avaliar a validade da convenção de arbitragem;
- Propor ação judicial para anular a sentença arbitral;
- Obter medida liminar para impedir o despejo ilegal;
- Representar o consumidor em eventual pedido de indenização.
- Orientar sobre os direitos à luz do CDC e do Código Civil.
👨⚖️ Isso é essencial, especialmente quando você enfrenta uma plataforma com estrutura jurídica robusta.
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