Você sabe diferenciar desgaste natural e mau uso do imóvel durante uma locação?
Identificar corretamente esses conceitos pode evitar discussões, custos inesperados e desgastes na relação entre locador e inquilino.
Descubra neste artigo quais são os direitos e deveres de cada parte, como fazer a vistoria de entrada de forma eficaz e entender em quais situações cada parte é responsável pelas reparações.
Aqui, você irá saber mais sobre:
- CONCEITO DE DESGASTE NATURAL
- CONCEITO DE MAU USO
- DIREITOS E DEVERES DO LOCADOR E DO INQUILINO
- COMO VERIFICAR SE É DESGASTE NATURAL OU MAU USO
- OBRIGAÇÕES DE REPARAÇÃO: DESGASTE NATURAL
- OBRIGAÇÕES DE REPARAÇÃO: MAU USO
- IMPORTÂNCIA DA VISTORIA DE ENTRADA
- DICAS PRÁTICAS PARA EVITAR CONFLITOS ENTRE LOCADOR E INQUILINO
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
1. CONCEITO DE DESGASTE NATURAL
O desgaste natural (ou depreciação) refere-se ao desgaste inevitável que ocorre em um imóvel com o passar do tempo, em razão do uso regular e adequado de suas estruturas, instalações e acabamentos.
Tal fenômeno é previsível e decorre do simples fato de o imóvel ser habitado ou utilizado, sem que haja qualquer conduta negligente, imprudente ou dolosa por parte do inquilino.
Principais Características do Desgaste Natural:
- Uso Moderado de Equipamentos e Estruturas: Por exemplo, revestimentos de pisos e azulejos que apresentam leve perda de brilho ou pequenos riscos após anos de tráfego normal;
- Evolução Gradual e Simétrica: Normalmente, o desgaste se manifesta de forma uniforme em áreas de maior circulação (corredores, salas) e em pontos de uso constante (como dobradiças de portas e janelas), mas sem deterioração acentuada;
- Materiais com Vida Útil Determinada: Alguns componentes do imóvel, como pinturas, torneiras, forro de PVC ou carpete, possuem prazo de validade médio, após o qual seu aspecto ou funcionamento tende a ficar comprometido. Essa “obsolescência” não deve ser imputada ao inquilino;
- Manutenção Preventiva: O locador deve estar atento ao cumprimento de manutenções periódicas (tinta, pequenos reparos elétricos, limpezas profundas) para garantir a conservação do imóvel. Contudo, ao final do contrato, o inquilino não será obrigado a arcar com reparos decorrentes exclusivamente do decurso normal do tempo.
2. CONCEITO DE MAU USO
O mau uso do imóvel, por outro lado, configura-se quando o inquilino realiza atos que vão além da utilização diária e adequada, causando danos evitáveis, decorrentes de comportamento negligente, imprudente ou intencional.
Em outras palavras, trata-se de condutas que extrapolam o desgaste natural e provocam avarias ou prejuízos reparáveis, os quais não seriam esperados em uma utilização cuidadosa do imóvel.
Exemplos de Mau Uso:
- Buracos em Paredes: Furadeiras usadas para instalação de prateleiras ou quadros sem os devidos cuidados, perfurando cabos elétricos ou hidráulicos, provocando infiltrações ou curto-circuitos;
- Má Conservação de Pisos e Revestimentos: Arrastar móveis pesados sem protetores, arrancar rodapés ou azulejos, uso de produtos de limpeza inadequados que comprometem o revestimento;
- Danos a Portas e Janelas: Forçar aberturas, danificar fechaduras, quebrar vidros ou janelas por descuido ou tentativa de invasão;
- Obstrução de Sistemas Hidráulicos e Elétricos: Jogar restos de alimentos, gorduras e objetos no ralo, ocasionando entupimentos recorrentes; sobrecarregar circuitos elétricos ou instalar equipamentos sem prévia autorização;
- Intervenções Estruturais Não Autorizadas: Romper alvenaria para instalar pontos de gás ou elétrica sem que haja aprovação do locador e responsabilidade técnica;
- Vistoria Final e Mau Uso: Ao final do contrato, se constatado mau uso, o inquilino deverá arcar com os custos de reparação para devolver o imóvel em condições semelhantes àquelas inicial, excetuando-se, claro, o desgaste natural.
3. DIREITOS E DEVERES DO LOCADOR E DO INQUILINO
O Contrato de Locação de Imóvel, regulamentado pela Lei n.º 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), estabelece obrigações e direitos tanto para o locador quanto para o inquilino. Para entender quem deve reparar o quê, é fundamental conhecer essas atribuições:
3.1. Obrigações do Locador
- Entregar o Imóvel em Condições de Uso: O locador deve entregar o imóvel com as condições mínimas de habitabilidade e funcionamento, incluindo instalações elétricas e hidráulicas em bom estado, pintura íntegra e sem infiltrações;
- Realizar Manutenção Estrutural e Reparos Maiores: Conforme o artigo 22 da Lei do Inquilinato, é obrigação do proprietário realizar reparos estruturais (telhado, estrutura, alvenaria) e demais defeitos que comprometam a segurança e a habitabilidade do imóvel, desde que esses defeitos não tenham sido causados pelo locatário;
- Garantir o Uso Pacífico: O locador deve assegurar que o inquilino possa usar o imóvel sem perturbações, garantindo, por exemplo, que os sistemas de acesso e segurança funcionem adequadamente.
3.2. Obrigações do Inquilino
- Pagar Aluguel e Encargos em Dia: Imprescindível para manter o contrato vigente e evitar multas ou rescisões;
- Conservar o Imóvel: De acordo com o artigo 23 da Lei do Inquilinato, o locatário deve utilizar o imóvel de forma compatível com sua natureza e finalidade, realizando pequenos reparos de rotina, tais como reparo de válvulas, troca de lâmpadas, reparos em fechaduras, pequenos consertos de torneiras e demais manutenções simples;
- Não Causar Deteriorações ao Imóvel: Caso o locatário cause danos por mau uso, ele é obrigado a reparar ou indenizar o locador;
- Permitir Vistorias Periódicas: O locador pode realizar vistorias, desde que com aviso prévio de 48 horas, para verificar o estado de conservação do imóvel;
- Devolver o Imóvel no Estado em que o Recebeu: Exceto pelo desgaste natural, ao término da locação, o locatário deve devolver o imóvel nas mesmas condições apresentadas na vistoria de entrada.
4. COMO VERIFICAR SE É DESGASTE NATURAL OU MAU USO
A distinção entre desgaste natural e mau uso depende de análise objetiva e documentação prévia.
A vistoria de entrada e os documentos que comprovam o estado original do imóvel são as principais ferramentas para avaliar essa diferença.
4.1. Vistoria de Entrada Bem Documentada
- Laudo Fotográfico Detalhado: Fotografias de cada cômodo, detalhando paredes, pisos, forros, instalações elétricas, hidráulicas e demais componentes;
- Relatório Descritivo: Documento que descreve meticulosamente o estado de cada item (trincas, manchas, pontilhados, avarias pré-existentes);
- Assinatura de Ambas as Partes: Locador e inquilino devem assinar a ficha de vistoria, confirmando o aceite das condições apresentadas.
Importância da Vistoria de Entrada: Serve como parâmetro de comparação para a vistoria de saída e reduz as chances de disputas judiciais quanto às responsabilidades por eventual reparo.
4.2. Identificação de Fatores de Desgaste Natural
- Tempo de Contrato: Quanto maior a duração, maior a chance de desgaste natural. Por exemplo, pintura descascada após vários anos de uso;
- Funcionamento Normal de Instalações: Vazamentos pequenos em torneiras que ocorrem em razão do desgaste das borrachas e peças internas, após uso contínuo;
- Pequenos Riscos e Desgaste de Mármore ou Granito: Corresponde ao uso cotidiano e não indica mau uso, desde que não haja manchaduras profundas ou cortes ocasionados por produtos químicos inadequados;
- Ferragens com Pequeno Folga: Dobradiças de portas que apresentam ruídos ou pequenos rangidos devido ao tempo e falta de lubrificação — não configura mau uso se decorrente do simples funcionamento.
4.3. Sinais de Mau Uso
- Fissuras ou Rachaduras Fora do Comum: Rachaduras na estrutura que não existiam no início da locação e que decorrem de intervenção sem respaldo técnico (por exemplo, retirada de vigas para instalar ar-condicionado de forma precária);
- Manchas de Umidade Diferentes das Anteriores: Infiltrações causadas por intervenção imprópria em canos, rompimento de tubulações ou falta de manutenção em áreas molhadas (cozinha, banheiro);
- Buracos Grandes em Paredes e Piso: Causados por alterações estruturais não aprovadas, como instalação de pontos de gás ou elétrica sem teste adequado;
- Quebra de Vidros e Porta-Janelas: Quando o inquilino força a abertura, quebra a vedação ou instala películas que danificam o vidro original;
- Instalações Elétricas Irregulares: Pontos de tomada improvisados, emendas sem certificação, equipamentos sobrecarregando o quadro, resultando em curto-circuitos.
Observação: A simples existência de rachaduras em paredes não indica, automaticamente, mau uso. É necessário comparar com o relatório inicial e, se for constatado que já havia fissuras superficiais, provavelmente se trata de desgaste natural ou problema estrutural pré-existente.
5. OBRIGAÇÕES DE REPARAÇÃO: DESGASTE NATURAL
Muitas vezes surge a dúvida: “Se o imóvel apresenta desgaste natural ao final do contrato, é obrigação do locatário arcar com o reparo?”.
A resposta está no artigo 22 da Lei do Inquilinato, que prevê que o locador é responsável pelos danos estruturais e pelo desgaste que decorre do tempo, desde que não tenha sido causado por ação ou omissão do inquilino.
5.1. Exemplos de Reparos Não Obrigatórios ao Locatário
- Pintura Desgastada Pelo Tempo: Se o imóvel foi ocupado por cinco anos, é natural que a pintura externa tenha desbotado ou descascado em alguns pontos. Cabe ao locador repintar ou tratar a superfície;
- Goteiras em Telhado Antigo: Pequenos vazamentos originados por telhas que atingiram o fim de sua vida útil. A troca das telhas é responsabilidade do locador;
- Substituição de Pisos de Madeira Que Apresentam Corrosão Pelo Uso: Caso o piso de madeira esteja rígido e agarrotado por anos de uso, efetuando rangidos, a substituição ou lixamento mais profundo geralmente será responsabilidade do locador, pois se trata de vida útil do material;
- Substituição de Lâmpadas Comuns e Reatores: Caso um reator de lâmpada interna “queime” pelo tempo ou falha no componente, o locador deve arcar com a substituição, salvo se houver comprovação de mau uso (uso de voltagem inadequada, por exemplo);
- Desgaste de Fechaduras e Dobradiças: Caso as ferragens apresentem folgas normais, sem trincas nem quebras, o reparo ou substituição das mesmas após alguns anos de uso cabe ao locador.
Importante: Ainda que o desgaste natural seja de responsabilidade do locador, o contrato pode prever cláusula de “revisão de pintura” ou “manutenção periódica” ao encargo do inquilino caso ele deseje renovar o contrato. Contudo, tais cláusulas não podem contrariar o disposto em lei, que exige que o locador arque com os custos de reparos estruturais ou originados exclusivamente pelo tempo.
6. OBRIGAÇÕES DE REPARAÇÃO: MAU USO
Quando o dano é fruto do mau uso, a obrigação de reparação recai integralmente sobre o inquilino.
O princípio básico é simples: quem causa o dano, deve arcar com seu conserto ou indenização.
Exemplos de Obrigação de Reparação ao Inquilino
- Quebra de Revestimentos Por Uso Indevido: Se o piso de cerâmica foi quebrado por queda de objeto pesado ou por uso de produto químico inadequado, o inquilino deve arcar com a substituição ou restauração do revestimento;
- Manchas Irreversíveis em Bancadas De Mármore ou Granito: Caso produtos ácidos ou corrosivos tenham sido utilizados sem proteção, ocasionando manchas permanentes, o custo de polimento ou troca fica a cargo do locatário;
- Danos em Paredes Por Escoramento Excessivo: Se o inquilino encomendou a fixação de ar-condicionado sem cravar os suportes corretamente, causando trincas ou rompimento de tubulação interna, deve reparar e arcar com eventuais reformas;
- Danos a Portas e Batentes: Arrastar móveis sem proteção, provocando desgaste excessivo em batentes de portas, exigindo troca ou nivelamento do vão, é responsabilidade do inquilino;
- Infiltrações Por Instalações Hídricas Malfeitas: Se o inquilino realizar alterações na tubulação sem o devido licenciamento ou supervisão técnica e causar goteiras ou vazamentos, deve ressarcir o locador pelos custos do conserto.
Nota: O valor a ser indenizado pelo inquilino deve corresponder ao custo de vida útil restante do bem. Por exemplo, se um piso foi instalado há 8 anos e tem vida útil estimada em 20 anos, o valor devido deve ser proporcional aos 12 anos restantes.
7. IMPORTÂNCIA DA VISTORIA DE ENTRADA
A vistoria de entrada é o instrumento primordial para dirimir dúvidas sobre a origem dos danos e evitar conflitos futuros.
Um laudo bem elaborado e documentado é a base de qualquer discussão sobre desgaste natural versus mau uso.
Procedimentos Essenciais na Vistoria de Entrada
- Escolha de Profissional Qualificado: Optar por um inspetor ou empresa especializada em vistorias de imóveis residenciais e comerciais, de forma a garantir laudos técnicos confiáveis;
- Registro Fotográfico de Alta Resolução: Fotos com boa iluminação e ângulos que permitam identificar eventuais manchas, trincas, rachaduras ou imperfeições de acabamento;
- Relatório Descritivo: Cada cômodo deve conter observações específicas (por exemplo: “Sala: pintura descascada próximo ao rodapé, imperfeição na junção de parede com teto; Cozinha: pequenas manchas de umidade atrás do fogão; Banheiro: rejunte com leve fungo, sem infiltração aparente; Piso de porcelanato em bom estado, com pequenos riscos naturais”);
- Assinaturas e Anotações de Ambas as Partes: O locador e o inquilino devem assinar o documento, ratificando que concordam com os itens descritos;
- Entrega de Cópias para Locador e Inquilino: Cada parte deve manter uma via do laudo para referência e controle.
Vistoria Final (Saída)
- Comparação com Vistoria de Entrada: A vistoria de saída deve enfrentar as mesmas etapas: medir, fotografar e descrever o estado atual do imóvel;
- Checklist de Itens Específicos: Criar um checklist (tintas, pisos, portas, janelas, instalações elétricas, hidráulicas) para facilitar a comparação;
- Registro de Avarias Novas: Caso haja instalações instaladas ou manutenções feitas, registrar explicitamente a origem do dano e relacionar com o tempo de uso ou ação do inquilino;
- Laudo Final: Deve indicar se há reparos a serem realizados e quais são de responsabilidade do inquilino (mau uso) ou do locador (desgaste natural).
8. DICAS PRÁTICAS PARA EVITAR CONFLITOS ENTRE LOCADOR E INQUILINO
Para tornar a convivência locatícia mais harmônica e minimizar discussões sobre responsabilidades, siga estas recomendações:
CLAÚSULAS CONTRATUAIS CLARAS
- Especificar Responsabilidades de Manutenção: Definir no contrato quem fica responsável pela pintura periódica, pequenos reparos (vedando interpretações dúbias);
- Prever Multa por Danos Não Declarados: Cláusula que estipula multa em caso de danos constatados sem justificativa plausível na vistoria de saída;
- Estabelecer Forma de Aviso Prévio para Vistorias: Informar o prazo mínimo de 48 horas para notificações de vistoria, evitando lotes em horários impróprios.
MANUTENÇÃO PREVENTIVA PERIÓDICA
- Inspeções Semestrais: Realizar pequenas vistorias a cada seis meses para identificar desgastes prematuros que possam virar problemas maiores;
- Comunicação Ágil: Inquilino deve informar imediatamente qualquer sinal de infiltração, vazamento ou falha elétrica. Quanto mais rápido for o reparo, menor será o custo para ambas as partes.
UTILIZAÇÃO DE PINTURAS E REVESTIMENTOS ADEQUADOS
- Tinta Lavável em Áreas de Alto Trânsito: Facilita a limpeza e reduz a frequência de repintura;
- Protetores de Móveis em Rodapés e Portas: Evita riscos profundos em superfícies delicadas;
- Tapetes em Áreas de Transição: Minimiza o impacto direto no piso.
ORIENTAÇÃO AO INQUILINO
- Manual de Boas Práticas: Entregar ao locatário um guia simples com recomendações (limpeza correta, evitar produtos abrasivos, cuidado ao perfurar paredes);
- Contato de Profissionais de Confiança: Disponibilizar uma lista de encanadores, eletricistas e pintores aprovados para pequenas manutenções, prevenindo intervenções amadoras.
SEGURO FIANÇA OU CAUÇÃO ADEQUADOS
- Contrato com Garantias Sólidas: Exigir seguro fiança ou depósito caução que cubra eventualidades graves (danos estruturais ou recolhimento de despesas médicas por acidentes no imóvel alugado);
- Fiscalização de Vistoria pelo Corretor ou Imobiliária: Ter um caráter neutro na vistoria, com apresentador externo que possa atestar isenção e idoneidade na elaboração do laudo.
9. CONCLUSÃO E RECOMENDAÇÕES FINAIS
Diferenciar corretamente desgaste natural e mau uso do imóvel é essencial para garantir uma locação tranquila, evitar discussões judiciais e preservar o patrimônio de ambas as partes.
O conhecimento dos dispositivos legais (Lei do Inquilinato), aliado a uma vistoria de entrada e saída bem estruturada, confere segurança jurídica ao processo.
- Para o Locador: Invista em documentar o estado do imóvel, realize manutenções periódicas e elabore cláusulas contratuais claras;
- Para o Inquilino: Use o imóvel de forma compatível com sua finalidade, realize pequenos reparos de rotina e mantenha o imóvel limpo e organizado. Informe imediatamente sobre qualquer anormalidade.
Caso ainda restem dúvidas ou haja necessidade de reparos controversos, é recomendável consultar assessoria jurídica especializada.
Contratos bem elaborados, vistorias cuidadosas e comunicação ágil reduzem significativamente o risco de conflitos dispendiosos e desgastantes.
Se você é locador ou inquilino e precisa de orientação jurídica para contratos de locação, vistorias ou reparos de imóvel, conte com o Escritório Giacaglia Advogados Associados.
Nossa equipe está preparada para:
- Revisar e elaborar contratos de locação que protejam seus interesses;
- Auxiliar na elaboração de laudos de vistoria de entrada e saída;
- Atuar em ações de cobrança de reparos e danos causados por mau uso;
- Orientar sobre as responsabilidades legais quanto ao desgaste natural;
- Prestar consultoria preventiva para evitar litígios e conflitos.
Entre em contato e proteja seu patrimônio com quem entende do assunto.