Você já se perguntou sobre os meandros do contrato de trespasse?
Este artigo desvenda os segredos por trás da venda de um ponto comercial, explicando de forma clara e acessível os direitos e responsabilidades legais envolvidos nesse processo.
Aqui, iremos explicar tudo sobre as regras que o vendedor deve respeitar em relação à não concorrência e como a lei influencia essas transações.
- O Que é o Trespasse?
- Entendendo a Atividade Comercial e o Estabelecimento
- Responsabilidades Envolvidas no Trespasse
- Como Fica a Questão da Concorrência?
- Cessão do Contrato: Como Funciona?
Esteja ciente das obrigações e direitos tanto do vendedor quanto do comprador ao adentrar nesse tipo de contrato.
Não deixe de ler este artigo, para estar plenamente informado sobre o intrincado do contrato de trespasse e a venda de pontos comerciais.
Saiba como lutar por seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
- O Que é o Trespasse?
O trespasse é um contrato que formaliza a compra e venda de um estabelecimento empresarial, envolvendo a transferência da titularidade do mesmo ao novo comprador.
Esta operação implica que o titular original do estabelecimento, antes do trespasse, passa a ser substituído por outro indivíduo ou entidade.
Essa transferência de titularidade difere da venda de cotas sociais, onde a titularidade permanece a mesma, representando efeitos jurídicos diferentes.
No trespasse, encontramos duas partes principais: o alienante, que é o vendedor, e o adquirente, que é o comprador.
Ainda que, o contrato possa ser formalizado entre as partes de maneira simples, seus efeitos já são válidos entre comprador e vendedor.
Contudo, para que esses efeitos sejam reconhecidos perante terceiros, é necessário seguir as formalidades estabelecidas pelo Código Civil.
Segundo o Código Civil, o contrato que envolve a alienação, usufruto ou arrendamento do estabelecimento só produzirá efeitos perante terceiros após ser averbado no Registro Público de Empresas Mercantis e publicado na imprensa oficial.
Essa exigência tem como finalidade garantir a publicidade do ato, possibilitando que credores e concorrentes tenham conhecimento da transação.
A concordância explícita ou implícita dos credores é necessária caso os bens do alienante não sejam suficientes para quitar as dívidas deixadas no estabelecimento e se os credores não forem pagos antecipadamente.
Tais ações tem como objetivo assegurar que as obrigações financeiras relacionadas ao estabelecimento sejam devidamente atendidas, proporcionando segurança jurídica a todas as partes envolvidas.
- Entendendo a Atividade Comercial e o Estabelecimento
É muito importante compreender o que é o exercício da atividade empresarial, de acordo com a lei, a qual define essa atividade como uma organização econômica voltada para a produção ou circulação de bens ou serviços.
Assim o exercício da atividade empresarial se caracteriza pela concentração de quatro elementos essenciais de produção: capital, matéria-prima, mão de obra e tecnologia.
A atividade empresarial, para ser realizada, requer a existência de um instrumento adequado.
Assim, não basta apenas a presença dos elementos de produção; é imprescindível que a sociedade empresária exerça sua atividade por meio de um estabelecimento.
Portanto, uma das características fundamentais da atividade empresarial é a presença de um estabelecimento.
Por sua vez, o empresário tem a liberdade de vender o seu estabelecimento empresarial.
Quando isso ocorre, o contrato de compra e venda é denominado trespasse, termo reconhecido empresarialmente.
Para que o trespasse seja configurado, certas condições devem ser observadas, incluindo a venda do estabelecimento como um todo, a averbação no Registro Público de Empresas e a publicação na imprensa oficial, entre outras.
O estabelecimento é o meio pelo qual o empresário conduz suas operações comerciais, pode ser objeto de transação jurídica, ou seja, pode ser transferido para um terceiro, que passará a operar a atividade anteriormente exercida pelo alienante.
No entanto, o terceiro adquirente, mesmo que não seja um empresário inicialmente, se tornará um e continuará o negócio anteriormente conduzido pelo empresário que inicialmente utilizava o estabelecimento vendido.
Assim, o adquirente sucede o empresário alienante em seus negócios e obrigações com a aquisição do estabelecimento.
De forma que, a eficácia do trespasse depende da resolução de todas as obrigações pendentes do alienante ou do consentimento expresso ou tácito de seus credores.
Vamos agora abordar brevemente as diversas formalidades, que podem ser prévias ou concomitantes ao trespasse.
O estabelecimento é parte integrante do patrimônio da sociedade empresária e consiste em um conjunto de bens organizados para a condução da empresa.
Ele não deve ser confundido com o local físico onde o empresário opera, chamado de loja ou casa comercial.
De acordo com o artigo 1.142 do Código Civil, o estabelecimento comercial é definido como “todo complexo de bens organizados para o exercício da empresa, por empresário ou por sociedade empresária“, ou seja, são os bens reunidos pelo empresário para exercer sua atividade econômica.
A maioria dos estudiosos do direito considera o estabelecimento empresarial como uma “universalidade de fato”, ou seja, um conjunto de bens corpóreos (como imóveis, máquinas, equipamentos, veículos, mercadorias, etc.) e incorpóreos, que resultam da vontade do empreendedor e não de disposições legais.
Atenção: O estabelecimento não possui personalidade jurídica própria e, portanto, não pode ser sujeito de direitos, mas pode ser objeto de direitos e transações jurídicas.
Conforme o artigo 1.143 do Código Civil, “o estabelecimento pode ser objeto de negócios jurídicos translativos ou constitutivos que sejam compatíveis com sua natureza”.
Portanto, os negócios translativos envolvem a transferência do estabelecimento, enquanto os constitutivos envolvem direitos como usufruto ou hipoteca.
O valor do estabelecimento não é determinado apenas pela soma dos bens que o compõem, uma vez que o mercado valoriza o investimento realizado pelo empresário na organização do estabelecimento.
A organização do estabelecimento influencia sua capacidade de gerar lucro para o empresário, o que reflete no valor do estabelecimento.
Assim, o “aviamento” representa a capacidade do estabelecimento em gerar lucro e está diretamente ligado à clientela. Quanto maior a clientela, maior o aviamento e, consequentemente, maior o valor do estabelecimento.
Todavia, o aviamento não é considerado um bem integrante do estabelecimento, mas sim um atributo dele, sua capacidade de gerar lucro.
Isso significa que o aviamento não está diretamente relacionado à atividade da empresa, mas sim à organização do estabelecimento.
O estabelecimento precisa ter um nome que o identifique, geralmente composto por um elemento fantasia que segue as regras do nome empresarial, além de uma marca registrada no INPI para identificar os produtos e serviços oferecidos.
- Responsabilidades Envolvidas no Trespasse
Ao realizar a compra de um estabelecimento, o adquirente assume a responsabilidade pelos débitos anteriores, desde que estes estejam devidamente registrados.
O vendedor original é considerado solidariamente responsável por essas dívidas durante um ano a partir da publicação da transferência ou do vencimento das obrigações, o que ocorrer primeiro.
Essa responsabilidade se estende às obrigações já existentes, mas com vencimento futuro, sendo previsto o prazo de 01 ano que começa a contar a partir do vencimento de cada obrigação.
No entanto, para as obrigações já contratadas antes da transferência, mas com vencimento futuro, o prazo também começa a partir do vencimento da obrigação, não da transferência.
É importante destacar que, ao realizar o trespasse, tanto o vendedor quanto o comprador têm obrigações mútuas.
O comprador assume as dívidas contabilizadas pelo vendedor, enquanto este último permanece responsável solidariamente.
Se um credor exigir que o vendedor pague integralmente a dívida, ele pode recusar ou, por liberalidade, efetuar o pagamento e depois cobrar o valor do comprador.
Mas se o comprador efetuar o pagamento, ele não tem direito a reembolso do vendedor, pois, neste caso ele assume integralmente as obrigações dos contratos cedidos.
Depois do trespasse, o vendedor é excluído das relações contratuais referentes ao estabelecimento.
Sendo importante observar que a instalação de um novo estabelecimento no mesmo local e ramo de atividade não implica em responsabilidade por sucessão, conforme o enunciado 59 da jornada de direito comercial do CJF/STJ.
Com relação à falência, a decisão que decreta a falência da sociedade com sócios ilimitadamente responsáveis também acarreta a falência desses sócios.
Eles devem ser citados para apresentar contestação, se desejarem, conforme o artigo 81, § 1º, da Lei nº 11.101/05.
No caso de débitos trabalhistas, a CLT estabelece que a mudança na propriedade ou nos ativos da empresa não afeta os contratos de trabalho.
Os empregados podem reclamar os seus direitos trabalhistas a qualquer momento, tanto do vendedor quanto do comprador, independentemente de estarem contabilizados.
Com relação aos débitos tributários, o adquirente do estabelecimento que continua a operar a atividade empresarial assume a responsabilidade pelos tributos devidos até a data da aquisição.
Essa responsabilidade pode ser integral ou subsidiária, dependendo das circunstâncias. Se o vendedor não mais exercer a atividade, a responsabilidade é integral para o comprador.
No entanto, se o vendedor continuar a atividade ou iniciar uma nova dentro de seis meses, ele responde subsidiariamente com o comprador.
A sucessão empresarial implica em sucessão patrimonial e tributária, protegendo as fazendas públicas e disciplinando as consequências tributárias para o adquirente.
No entanto, essa responsabilidade não abrange todos os tributos da empresa adquirida, apenas aqueles relativos ao estabelecimento, devidos até a data da transferência.
- Como Fica a Questão da Concorrência?
Para evitar a competição ou concorrência desleal, o artigo 1.147 do Código Civil estabelece a Cláusula de não restabelecimento, que impede o vendedor de competir com o comprador por um determinado período após a transferência do estabelecimento.
Dessa forma, se o contrato não mencionar nada sobre a concorrência, o vendedor não pode competir com o comprador por 05 anos após a transferência.
Essa proibição também se aplica durante contratos de arrendamento ou usufruto do estabelecimento.
Assim, o contrato de trespasse pode definir se haverá ou não competição após a transferência. Se o contrato não mencionar nada, a proibição de competição será automática, conforme estabelecido no artigo 1.147 do Código Civil:
“No caso de não haver autorização expressa, o vendedor não pode competir com o comprador nos cinco anos seguintes à transferência.”
Sendo assim, as partes têm liberdade para estipular outras condições no contrato, como autorizar a competição ou ajustar o período de proibição. Essas disposições só serão aplicadas se o contrato for omisso.
De forma que, na ausência de disposições contratuais específicas, a proibição de competição permanece por cinco anos, a contar da assinatura do contrato.
Se o contrato for verbal, o prazo começa a partir da conclusão do acordo.
Atenção: a proibição de competição também se aplica a contratos de arrendamento ou usufruto, enquanto estiverem em valendo.
A regra abrange contratos de empréstimo e de troca, desde que sejam onerosos, porém, nas doações que são gratuitas e unilaterais, não se aplica essa restrição ao doador.
O intuito é evitar que o vendedor do estabelecimento entre em competição com o comprador, prejudicando o potencial de lucro associado ao negócio adquirido.
O descumprimento dessa proibição pode configurar crime de concorrência desleal, conforme previsto no artigo 195 da Lei nº 9.279/96.
Sendo inclusive, possível rever judicialmente a extensão do período de proibição, caso seja considerado abusivo, conforme o enunciado número 490 das jornadas de direito civil do CJF/STJ.
O contrato de trespasse é fundamental para garantir um negócio seguro e sem complicações futuras, especialmente para o comprador.
É essencial observar os requisitos legais para garantir a validade e a segurança jurídica do negócio, proporcionando tranquilidade para todas as partes envolvidas.
- Cessão do Contrato: Como Funciona?
A cessão de posição contratual, também chamada de cessão do contrato, não tem uma lei específica, ou seja, é um tipo de negócio jurídico incomum, não previsto de forma detalhada em leis.
Este tipo de negócio acontece quando uma das partes de um contrato transfere todos os seus direitos e deveres para outra pessoa que não estava originalmente envolvida na relação.
Essa pessoa que recebe os direitos e deveres assume a posição da parte que fez a transferência, passando a ser parte do contrato e tendo os mesmos direitos e deveres que a parte original tinha.
Ainda que a relação contratual permaneça a mesma, apenas com a substituição de uma das partes, essa transferência é interessante porque permite que o contrato seja transferido como um todo, incluindo tanto os direitos quanto às obrigações.
A parte original do contrato é aquela que está transferindo seus direitos e deveres, concorde com essa transferência para que o negócio seja válido, ou seja, a pessoa que vai assumir o contrato precisa do consentimento da parte original
Esse consentimento pode ser dado antes ou depois da transferência e sendo feito ele irá confirmar o negócio, conforme prevê o artigo 1.148 do Código Civil, o qual diz que quando uma empresa é vendida, o comprador assume automaticamente todos os contratos relacionados ao negócio, desde que esses contratos não tenham caráter pessoal.
Isso significa que quando uma empresa é vendida, o comprador assume os contratos ligados à atividade dela.
Porém, se esses contratos forem de natureza pessoal, será necessário um novo acordo entre as partes para confirmar o relacionamento.
Se um terceiro tiver uma boa razão, ou seja, uma justa causa, para não querer continuar com o contrato, ele pode optar por rescindi-lo.
A rescisão precisa acontecer dentro de 90 dias após a publicação da transferência. Se isso acontecer, o vendedor original é responsável por qualquer dano causado ao comprador.
Essa “justa causa” pode ter diferentes motivos, como a recusa do novo fiador, problemas financeiros do comprador (como protestos ou processos judiciais), ou o descumprimento das condições estabelecidas originalmente pelo vendedor.
Porém, essa regra geral não substitui os requisitos específicos exigidos dependendo do tipo de contrato em questão.
Um exemplo disso é o caso de contratos de aluguel, sublocação ou empréstimo de imóveis, esses contratos não são transferidos automaticamente com a venda da empresa.
A lei determina que o consentimento prévio e por escrito do proprietário do imóvel é necessário para que esses contratos sejam transferidos.
Portanto, no caso de alugueis comerciais, as partes envolvidas na venda da empresa precisam notificar o proprietário por escrito e, dentro de 30 dias, ele deve decidir se concorda ou não com a transferência.
Se não houver resposta, ele será considerado concordando tacitamente com a transferência, sendo válida em relação aos devedores desde o momento da publicação da transferência.
É importante entender que, se o devedor pagar ao antigo titular do crédito de boa-fé, ele estará liberado da obrigação.
Esperamos que este post, tenha sido útil para você!
O contrato de trespasse surge como uma ferramenta jurídica empresarial, facilitando a transferência de estabelecimentos comerciais de maneira segura e eficiente.
Para garantir sua validade e eficácia, é imprescindível atentar para os requisitos legais e particularidades dessa modalidade contratual, além de antecipar as consequências jurídicas decorrentes da transferência do estabelecimento.
Assim, o contrato de trespasse se configura como uma alternativa viável para a continuidade e crescimento das atividades empresariais, trazendo benefícios tanto para o vendedor quanto para o comprador.
Sendo muito importante contar com a assessoria de um advogado especializado nessa área para orientar e assegurar a correta condução desses casos, proporcionando maior tranquilidade e segurança jurídica a todas as partes envolvidas.
O nosso escritório Giacaglia – Advocacia Especializada em Direito Imobiliário está à disposição para prestar esclarecimentos e oferecer assistência jurídica especializada nesses casos.