Comprar um imóvel que já está locado pode ser uma excelente oportunidade de investimento, mas também traz riscos e obrigações específicas para quem adquire e para quem já reside no bem.
Entenda, de forma clara e prática, quais são os direitos do locador e do locatário, os prazos legais, as formas de rescisão e como se proteger juridicamente nesse negócio.
Sumário
- O Que Significa Comprar Um Imóvel Alugado?
- Sub-Rogação Do Locador: Conceito E Aplicação
- Prazo De 90 Dias Para Denúncia Do Contrato Após Registro Da Matrícula
- Manutenção Do Contrato Após O Prazo De 90 Dias
- Averbação Do Contrato Na Matrícula (Art. 8º Da Lei Do Inquilinato)
- Importância Do Contrato Por Prazo Determinado
- Quem Deve Pagar O Aluguel? Depósito Em Juízo
- Como Rescindir O Contrato De Locação
- Direitos Do Locador E Do Locatário
- Cuidados Ao Comprar Imóvel Alugado
- Passo A Passo Para Uma Compra Segura
- Dicas Para Evitar Litígios Fututos
- Por Que Contar Com Um Advogado Especializado?
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
1. O Que Significa Comprar Um Imóvel Alugado?
Ao adquirir um imóvel que já possui contrato de locação em vigor, o comprador sub-roga na posição do antigo proprietário — ou seja, assume direitos e deveres do locador original.
Isso garante a continuidade do contrato, proteção ao inquilino e segurança jurídica ao novo dono, desde que sejam observados os prazos e procedimentos previstos na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).
2. Sub-Rogação Do Locador: Conceito E Aplicação
- Sub-rogação: instituto pelo qual o comprador, ao registrar a compra no cartório de imóveis, substitui o antigo locador no contrato de aluguel (art. 8º, caput, Lei do Inquilinato);
- Efeitos:
A sub-rogação ocorre automaticamente com a averbação da alienação comercial no registro do imóvel, o que torna coloquial dizer que “quem compra assume o inquilino”.
3. Prazo De 90 Dias Para Denúncia Do Contrato Após Registro Da Matrícula
Após o registro da matrícula alterada no Cartório de Registro de Imóveis (com averbação da venda), o novo proprietário tem 90 dias para denunciar o contrato de locação, caso queira retomada para uso próprio ou obra (§ 1º, art. 8º, Lei do Inquilinato):
- Início do prazo: data do registro na matrícula;
- Modalidade: denúncia vazia (sem justificativa), para retomada imotivada;
- Notificação: por escrito, com ciência inequívoca do inquilino.
Se o novo locador não manifestar-se nesse prazo de 90 dias, perde o direito de denúncia, permanecendo vinculado ao contrato nas mesmas condições.
4. Manutenção Do Contrato Após O Prazo De 90 Dias
Decorrido o prazo sem denúncia, o contrato permanece válido — inclusive em relação ao prazo e garantias originalmente pactuadas.
O inquilino segue no imóvel, e o novo locador só poderá propor ação de despejo nos casos legais (falta de pagamento, infração contratual, término de prazo certo).
5. Averbação Do Contrato Na Matrícula (Art. 8º Da Lei Do Inquilinato)
Para que o inquilino tenha segurança e o título seja oponível a terceiros, é imprescindível averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel:
- Quem averba: locador ou inquilino, por requerimento ao cartório;
- O que se averba: cópia autenticada do contrato, com prazos, valores e garantias;
- Benefício: futura sub-rogação automática e transparência sobre existência de locação.
A ausência de averbação não impede a subsistência do contrato entre as partes, mas dificulta a oponibilidade perante terceiros adquirentes.
6. Importância Do Contrato Por Prazo Determinado
A sub-rogação e a estabilidade do contrato só se aplicam a contratos por prazo determinado (prazo mínimo de 30 dias):
- Prazo indeterminado: não gera estabilidade similar, e o contrato pode ser denunciado a qualquer tempo (art. 47);
- Cláusula de vigência: deve constar expressamente o termo inicial e final.
Sem prazo certo, a relação funciona como indeterminada, o que beneficia o consumidor —inquilino— com maior flexibilidade para denúncia.
7. Quem Deve Pagar O Aluguel? Depósito Em Juízo
Em casos de dúvida sobre quem deve recolher os aluguéis e encargos (ex.: início de sub-rogação, aporte de garantias):
- Comunique o inquilino sobre quem será o locador a partir da compra;
- Deposite os valores em juízo (art. 8º, § 2º), demonstrando boa-fé;
- Ação de Consignação em Pagamento: extingue obrigação, evitando mora e cobrança indevida.
O depósito em juízo protege o adquirente e o inquilino até decisão judicial que esclareça a titularidade.
8. Como Rescindir O Contrato De Locação
Se o novo proprietário necessitar retomar o imóvel após o prazo de 90 dias, deve:
- Notificar o inquilino formalmente (prazo mínimo previsto em contrato ou lei);
- Propor Ação de Despejo nas hipóteses legais (falta de pagamento, infração contratual);
- Comprovar a denúncia no prazo legal (se houver).
Atente-se: tentativa de retomada antes de 90 dias fere o direito de sub-rogação e pode gerar indenização.
9. Direitos Do Locador E Do Locatário
Ambas as partes devem observar a Lei do Inquilinato, evitando descumprimentos que gerem responsabilidade civil ou penal.
10. Cuidados Ao Comprar Imóvel Alugado
- Verifique matrícula e averbações no Cartório de Registro de Imóveis;
- Analise o contrato de locação: prazo, valores, garantias e cláusulas de denúncia;
- Converse com o inquilino para conhecer histórico de pagamentos e situação do imóvel;
- Faça Due Diligence: certidões negativas, ônus reais e eventuais ações judiciais;
- Planeje a comunicação oficial ao inquilino e aos fiadores.
A compra sem a devida diligência pode resultar em litígios, atrasos de posse e custos extras.
11. Passo A Passo Para Uma Compra Segura
- Análise Documental;
- Verificação De Averbações;
- Negociação De Prazos;
- Registro Da Compra;
- Comunicação Formal;
- Gestão De Recebíveis.
Seguir cada etapa com assessoramento jurídico garante segurança e evita impasses.
12. Dicas Para Evitar Litígios Futuros
- Mantenha o Inquilino Informado: transparência reduz conflitos;
- Exerça o Direito de Denúncia No Prazo: não deixe vencer os 90 dias se precisar do imóvel;
- Respeite Prazos e Formas de Notificação: cumprimento estrito da Lei do Inquilinato;
- Atualize Garantias: verifique fiança, caução ou seguro-fiança;
- Monitore Manutenção: zelar pelo imóvel reduz pedido de reparos e ações de indenização.
A prevenção é sempre mais eficiente e econômica do que a discussão judicial.
13. Por Que Contar Com Um Advogado Especializado?
Um advogado imobiliário possui expertise para:
- Analisar riscos contratuais e orientar sub-rogação;
- Elaborar notificações e ações judiciais (despejo, consignação);
- Fazer due diligence completa, evitando surpresas pós-compra;
- Negociar prazos e termos junto ao inquilino, buscando soluções consensuais;
- Representar em litígios com estratégias processuais que protejam seu patrimônio.
Comprar um imóvel alugado exige atenção redobrada aos prazos, registros e direitos de ambas as partes.
A sub-rogação automática, o prazo de denúncia de 90 dias e a averbação do contrato na matrícula são mecanismos legais que garantem segurança e estabilidade.
Para evitar riscos, conflitos e garantir o pleno exercício dos seus direitos, conte sempre com suporte jurídico especializado.
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