Você, como proprietário, confia na imobiliária para receber seus aluguéis em dia, mas e quando o repasse não acontece?
Descubra agora os direitos que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o contrato de administração de imóveis garantem, como identificar a quebra contratual e exigir a multa devida.
Você irá ler aqui:
- Entendendo a Relação de Prestação de Serviço e o Contrato de Administração de Imóvel
- Aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC)
- Falta de Repasse de Aluguel: Identificação e Consequências
- Quebra de Contrato de Administração e Multa Contratual
- Como Proceder Judicialmente Contra a Imobiliária
- Medidas Preventivas Para Proteger Seu Recebível
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
1. Entendendo a Relação de Prestação de Serviço e o Contrato de Administração de Imóvel
A administração de imóvel residencial ou comercial envolve um contrato de prestação de serviços entre o locador (proprietário) e a imobiliária.
Nesse documento, estabelecem-se:
- Objeto do Contrato: intermediação locatícia, recebimento de aluguéis, repasse ao proprietário e administração de encargos (IPTU, condomínio);
- Obrigações da Imobiliária: emitir boletos, cobrar o locatário, receber pagamentos e repassar os valores ao locador em prazo definido (normalmente 5 a 10 dias após o vencimento);
- Obrigações do Locador: fornecer documentação do imóvel, autorizar cobrança, comunicar à imobiliária qualquer questão relevante (reparos, desocupação);
- Remuneração: percentual de comissão — geralmente entre 6% e 10% do aluguel mensal.
Este contrato é regulado pelo Código Civil (arts. 722–729, agenciamento e mandato) e, por analogia, pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 3º), pois a imobiliária presta serviço a consumidor final (proprietário) e intermediário observando normas consumeristas.
2. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC)
Embora a relação pareça estritamente civil, o CDC se aplica quando o locador é pessoa física e a imobiliária exerce atividade profissional de intermediação imobiliária. Os Tribunais já reconhecem a hipossuficiência do consumidor-proprietário em face de empresa especializada.
Principais direitos do locador-consumidor:
- Informação Clara e Adequada (art. 6º, III, CDC): detalhes sobre prazos de repasse e eventuais descontos;
- Proteção Contra Práticas Abusivas (art. 6º, IV, CDC): descumprimento de prazo gera multa e eventuais perdas e danos;
- Reparação Integral dos Danos (art. 6º, VI, CDC): caso haja prejuízos financeiros ou morais decorrentes da falta de repasse.
A imobiliária deve, portanto, fornecer extrato detalhado de receitas e repasses, sob pena de violar o dever de transparência.
3. Falta de Repasse de Aluguel: Identificação e Consequências
A falta de repasse ocorre quando a imobiliária retém, atrasa ou não repassa integralmente o valor pago pelo locatário.
As consequências são:
- Atraso no fluxo de caixa do proprietário, que pode sofrer para honrar contas do imóvel (IPTU, condomínio);
- Incidência de juros e multas por inadimplemento de encargos pelo locador, ainda que o infortúnio não seja de sua responsabilidade;
- Danos Morais: situações graves, como protestos indevidos ou negativação de CPF em razão de atraso involuntário, podem gerar indenização.
Como identificar o problema:
- Conferir extratos trimestrais ou mensais;
- Comparar datas de pagamento pelo locatário (comprovantes bancários) e data de repasse (comprovantes da imobiliária);
- Registrar notificações por e-mail ou carta registrada, exigindo esclarecimentos e correção;
Esse procedimento formaliza a comunicação e constitui prova em eventual demanda judicial.
4. Quebra de Contrato de Administração e Multa Contratual
O contrato de administração costuma prever cláusula de multa por descumprimento das obrigações de repasse.
Essa multa pode ser:
- Percentual sobre o valor do aluguel (por exemplo, 10% sobre o valor não repassado);
- Multa fixa por atraso (ex.: R$ 200,00 por mês impróprio);
Além disso, a quebra contratual pelo não repasse permite ao locador:
- Rescisão unilateral do contrato, sem ônus, com devolução de chaves e documentos;
- Cobrança de perdas e danos, incluindo juros moratórios (art. 406, CC), correção monetária e indenização por danos emergentes e lucros cessantes;
Modelo de cláusula de multa:
“Em caso de atraso ou não repasse de quaisquer valores relativos ao aluguel e encargos, a ADMINISTRADORA pagará ao PROPRIETÁRIO multa de 10% (dez por cento) sobre o valor devido, além de correção monetária e juros de 1% ao mês.”
5. Como Proceder Judicialmente Contra a Imobiliária
Quando as tentativas amigáveis não surtirem efeito, o proprietário deve:
- Notificação Extrajudicial;
- Propositura de Ação de Cumprimento de Obrigação de Fazer/Cobrança;
- Tutela Antecipada (art. 300, CPC);
- Executivo Judicial.
Documentos indispensáveis:
- Contrato de administração original;
- Extratos bancários do locatário e da imobiliária;
- Notificações enviadas;
- Comprovantes de juros e correios;
- Procuração e documentos pessoais.
6. Medidas Preventivas Para Proteger Seu Recebível
Para evitar transtornos futuros, adote práticas:
- Clareza contratual: defina prazos exatos e multa expressa;
- Cláusula de prestação de contas: obrigação de enviar extratos mensais;
- Retenção de caução: em garantia de multas e encargos não repassados;
- Seguro-fiança locatícia: garante repasse mesmo em caso de inadimplência do locatário;
- Auditoria periódica: contratar empresa ou contador para revisar extratos.
Essas medidas reduzem riscos e fortalecem eventual demanda judicial.
A falta de repasse dos aluguéis pela imobiliária configura quebra de contrato e prática abusiva sob o CDC.
O locador tem direito ao repasse imediato, multa contratual, juros, correção monetária e, em casos graves, danos morais.
A notificação extrajudicial e o acionamento do Judiciário, com eventual pedido de tutela antecipada, são as vias adequadas para resguardar seus direitos e recuperar valores devidos.
Na Giacaglia Advogados Associados, contamos com equipe especializada em Direito Imobiliário e Defesa do Consumidor para:
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