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Reforma Tributária e o ITBI: O Que Muda na Prática?

Descubra como a reforma tributária impacta o ITBI, esclarecendo mitos e revelando as mudanças relevantes que afetam a incidência deste tributo no momento da escritura. 

Entenda por que a alíquota continua sob a competência dos municípios e quais são as implicações para contribuintes e prefeituras.

Saiba como lutar por seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!

Aqui, você irá ler sobre:

  1. Reforma Tributária e as Regras Nas Operações de Imóveis 
  2. Os Impactos da Reforma Tributária
  3. Reforma Tributária e o ITBI Sob Imóveis
  4. A Importância de Contar Com a Orientação de um Advogado Especialista

Leia este post e saiba mais sobre os seus direitos!

  1. Reforma Tributária e as Regras Nas Operações de Imóveis 

Um dos principais pontos do projeto de regulamentação da reforma tributária (Projeto de Lei Complementar 68/24) é a mudança nas regras para operações com bens imóveis. 

As alíquotas para essas operações terão uma redução de 40%, ao invés dos 20% que eram previstos anteriormente.

O texto aprovado, que foi apresentado pelo deputado Reginaldo Lopes (PT-MG), aumenta o desconto sobre a receita tributável obtida com aluguéis, que agora terá um desconto de 60% dos tributos.

Além das empresas que atuam no setor imobiliário, os serviços de construção também serão beneficiados. 

No entanto, as operações de permuta (exceto quando envolve uma compensação financeira) e as operações que envolvem a constituição ou transmissão de direitos reais de garantia (como quando um banco toma um imóvel como garantia) estão fora dessas mudanças.

Para as empresas, a incidência de tributos acontecerá na venda, na transmissão de direitos, na locação ou arrendamento, além de serviços de corretagem e administração de imóveis.

Se uma pessoa física estiver sujeita ao regime normal do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), e tiver um imóvel que não usa principalmente para suas atividades econômicas, ela não pagará tributos na venda, locação ou arrendamento desse imóvel.

De acordo com o texto, a base de cálculo será o valor da venda, da locação ou do arrendamento, ou o valor de qualquer ato oneroso de direitos reais, exceto os de garantia.

Caso a autoridade fiscal acredite que o valor da operação não esteja de acordo com o preço de mercado ou que se baseie em documentos sem validade, poderá iniciar um procedimento administrativo para determinar o valor a ser tributado. 

Nesse caso, o contribuinte terá direito ao contraditório e à ampla defesa.

Assim, o Fisco poderá comparar o preço da operação com um valor de referência, considerando os preços praticados no mercado, os valores utilizados para o IPTU e o ITR, além de informações de cartórios de imóveis, localização, tipo e padrão de construção, e outros dados relevantes.

  1. Os Impactos da Reforma Tributária

Um dos benefícios incluídos para construtoras e incorporadoras é a possibilidade de antecipar pedidos de ressarcimento do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). 

Isso pode ser feito após compensar valores pagos com créditos durante a obra. 

Diferente da regra anterior, que permitia o ressarcimento apenas após a conclusão da obra e emissão do “habite-se”, o novo texto permite que o pedido seja feito até a conclusão da incorporação ou do parcelamento do solo.

  • Redutor de Ajuste

Para calcular o valor da receita tributável das operações, será aplicado um redutor de ajuste ao valor de compra ou ao valor de referência, caso o primeiro seja contestado. 

A novidade é que agora o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e contrapartidas urbanísticas ou ambientais, como doação de terrenos para uso público ou construção de ruas, também serão considerados para obter o direito de construir.

Na venda de imóveis residenciais novos, como os de programas de habitação popular (por exemplo, Minha Casa, Minha Vida), além do redutor, haverá um valor fixo de R$ 100 mil, que pode até zerar a base de cálculo. 

Para loteamentos residenciais voltados a esse público, o redutor fixo será de R$ 30 mil. 

Em casos de locação, cessão onerosa ou arrendamento, o redutor social será de R$ 400 por imóvel, até o limite da base de cálculo. 

Esses valores serão ajustados pelo IPCA.

Todos os imóveis urbanos e rurais sujeitos a esses tributos devem ser registrados no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que deve conter dados dos cartórios e documentos relacionados às obras de construção civil.

  • Construção Civil

Para o setor da construção civil, a base de cálculo do IBS e da CBS será o valor da operação, descontando os valores dos materiais de construção fornecidos diretamente ou indiretamente pela construtora. 

Contudo, a construtora não poderá utilizar créditos desses tributos nas compras anteriores de materiais de seus fornecedores.

  • Turista Estrangeiro

O texto aprovado também prevê a devolução do IBS e da CBS sobre mercadorias compradas por turistas estrangeiros em lojas habilitadas e levadas em suas bagagens. 

O limite para a devolução é de mil dólares (aproximadamente R$ 5,5 mil) e pode ser utilizado em viagens aéreas ou marítimas. 

Custos administrativos do funcionamento desse mecanismo poderão ser descontados da devolução.

  • Cooperativas

Para cooperativas, foi criado um novo regime com alíquota zero de IBS e CBS em operações em que o associado destina um bem ou serviço para a cooperativa, ou vice-versa (inclusive serviços financeiros). 

Isso também se aplica quando a cooperativa de agropecuária fornece bens a associados que não estão sujeitos ao regime regular desses tributos, como na produção integrada.

  • Pagamentos a Funcionários

Para evitar que empresas escapem da tributação ao ceder bens para seus dirigentes e funcionários (como imóveis, veículos, celulares, etc.), o projeto define que certos bens devem ser tributados, mesmo quando cedidos sem pagamento. 

Isso inclui planos de celular ou internet, serviços de saúde, educação, alimentação e bebidas. 

Porém, itens como uniformes, equipamentos de proteção individual, serviços médicos, planos de saúde, vale-refeição e vale-alimentação não serão considerados tributáveis.

Os benefícios educacionais concedidos por instituições de ensino a empregados e dependentes, como bolsas de estudo ou descontos nas mensalidades, também estarão isentos de tributação, desde que oferecidos a todos os empregados, mesmo que em percentuais diferentes para aqueles de menor renda ou com mais dependentes.

  1. Reforma Tributária e o ITBI Sob Imóveis

Ao contrário do que algumas notícias falsas estão dizendo, a Reforma Tributária será benéfica para o setor imobiliário brasileiro, e não haverá aumento significativo de custos em relação à tributação atual.

É importante esclarecer que a Reforma Tributária não mudará a alíquota do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é um tributo municipal aplicado nas transações imobiliárias. 

O Projeto de Lei Complementar 108/2024, que também faz parte da regulamentação da reforma, deixa mais claro quando o ITBI deve ser cobrado, ajudando a resolver disputas que existem sobre o assunto.

As vendas de imóveis por pessoas físicas não serão afetadas pelo novo Imposto sobre Bens e Serviços (IVA).

Ou seja, quem possui um ou mais imóveis e deseja vendê-los não enfrentará mudanças.

No que diz respeito às vendas de imóveis pelas empresas, o impacto da reforma tributária na carga tributária é pequeno. 

Para imóveis populares, a mudança será levemente positiva, enquanto para imóveis de alto padrão será levemente negativa. 

No entanto, o impacto geral da reforma será claramente positivo em relação à produtividade do setor.

As vendas de imóveis novos por empresas (incorporações) serão tributadas da seguinte forma:

a) O imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno. Se uma empresa adquirir vários imóveis para construir, poderá deduzir o valor total desses imóveis na incorporação;

b) Haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, o que tornará a tributação progressiva e reduzirá o custo dos imóveis populares;

c) A alíquota do imposto sobre esse valor reduzido será de 60% da alíquota padrão, ou seja, uma redução de 40%, que equivale a cerca de 15,9%;

d) Do valor do imposto calculado, será possível deduzir todo o imposto pago na compra de materiais de construção e serviços pela incorporadora, atualmente, esse imposto pago não é recuperado.

Com esse novo modelo de tributação, sem considerar os ganhos de eficiência da reforma, o custo de um imóvel popular novo (avaliado em R$ 200 mil) deverá cair cerca de 3,5%, enquanto o custo de um imóvel de alto padrão novo (avaliado em R$ 2 milhões) deverá aumentar cerca de 3,5%.

Para as empresas que compram e vendem imóveis (como as imobiliárias), a tributação incidirá apenas sobre a diferença entre o preço de venda e o de aquisição dos imóveis. 

Por exemplo, se uma empresa comprar um imóvel por R$ 1 milhão e vendê-lo por R$ 1,1 milhão, o imposto será calculado com a alíquota reduzida (15,9%) sobre os R$ 100 mil de lucro, resultando em um imposto de R$ 15,9 mil. 

Assim, somente a margem da empresa será tributada, e a empresa poderá recuperar o crédito do imposto sobre suas despesas administrativas (como contador, eletricidade, etc.).

Além disso, a reforma tributária deve aumentar a eficiência do setor de construção e incorporação. 

Ao permitir a recuperação de créditos sobre insumos, a reforma incentivará o uso de métodos construtivos mais eficientes. 

Com esse ganho de produtividade, é provável que até o preço de imóveis novos de alto padrão diminua em relação à situação atual. 

Assim, o novo modelo beneficiará principalmente os imóveis populares, mas também trará benefícios para os imóveis de alto padrão.

A reforma tributária será positiva para o setor imobiliário brasileiro e será justa, pois reduzirá a tributação sobre imóveis populares em comparação com imóveis de alto padrão.

  1. A Importância de Contar Com a Orientação de um Advogado Especialista

Contar com a orientação de um advogado especialista em direito imobiliário é fundamental para quem está envolvido em transações de compra, venda, locação ou qualquer outra operação relacionada a imóveis. 

O direito imobiliário é uma área complexa, com várias leis e regulamentos que podem variar de acordo com a localização do imóvel. 

Um advogado especializado tem o conhecimento necessário para entender e aplicar essas normas corretamente, garantindo segurança jurídica.

Ao realizar transações imobiliárias, é comum encontrar documentos e contratos complicados. 

Um advogado pode revisar esses documentos, assegurando que estejam corretos e protegendo seus direitos, o que ajuda a evitar problemas futuros, como litígios ou fraudes. 

Além disso, esse profissional pode ajudar nas negociações, garantindo que os interesses de seu cliente sejam defendidos, o que é especialmente importante em transações de grande valor, onde um pequeno erro pode custar muito dinheiro.

Caso surjam desavenças, o advogado pode atuar na mediação ou na resolução de conflitos, buscando soluções que evitem ações judiciais prolongadas e dispendiosas. 

Muitas vezes, imóveis podem ter pendências ou documentação irregular. 

Um advogado especializado pode auxiliar na regularização desses documentos, facilitando o processo de compra ou venda.

É também importante saber quais são os direitos e deveres envolvidos em uma transação imobiliária.

Um advogado pode explicar todas as implicações legais, evitando surpresas desagradáveis. 

As leis que regem o setor imobiliário estão em constante mudança, e um advogado especializado está sempre atualizado sobre as novidades legislativas, garantindo que seu cliente esteja bem-informado e em conformidade com a lei.

Por todas essas razões, ter o apoio de um advogado especialista em direito imobiliário é uma maneira eficaz de garantir que as suas transações imobiliárias sejam seguras e bem-sucedidas. 

Se você está pensando em comprar, vender ou alugar um imóvel, considere consultar um profissional qualificado para orientá-lo em todas as etapas do processo.

O nosso escritório Giacaglia – Advocacia Especializada em Direito Imobiliário está à disposição para prestar esclarecimentos e oferecer assistência jurídica especializada nesses casos.

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