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Construção em Áreas de Preservação Permanente: O Que Você Precisa Saber!

Está pensando em construir ou loteamento?

Conheça as regras sobre as Áreas de Preservação Permanente (APPs) e evite surpresas!

Descubra as distâncias mínimas, os tipos de APPs, as penalidades para quem desrespeita a lei e como regularizar construções irregulares.

Saiba informações essenciais para quem quer construir com responsabilidade!

Neste post, você irá ler mais sobre

  1. O Que É Uma Área De Preservação Permanente (APP)?
  2. Quando Pode Haver Construção Em APPs?
  3. Área De Preservação Permanente E Loteamentos
  4. Distâncias Mínimas Exigidas Para Construção Próximas A APPs
  5. Penalidades Por Intervenção Não Autorizada Em APP
  6. Como Fazer Usucapião Em Área De Preservação Permanente (APP)?

Saiba como lutar por seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!

1. O Que É Uma Área De Preservação Permanente (APP)?

Uma Área de Preservação Permanente (APP) é um espaço que não pode ser explorado para construção ou uso intensivo, tanto em áreas rurais quanto urbanas.

De acordo com o Artigo 3º do Código Florestal Brasileiro, uma APP é definida como:

Área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, que tem a função de preservar recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade do solo e a biodiversidade, facilitando o movimento de animais e plantas, protegendo o solo e garantindo o bem-estar das pessoas.”

Isso significa que o objetivo das APPs é proteger os recursos naturais, limitando a exploração humana nessas áreas.

As únicas intervenções permitidas são aquelas específicas definidas pelo Código Florestal.

Se alguém desrespeitar essas regras, pode ser responsabilizado por infrações administrativas e crimes ambientais, além de enfrentar consequências civis.

2. Quando Pode Haver Construção Em APPs?

A construção de loteamentos em Áreas de Preservação Permanente (APPs) é proibida.

No entanto, o Código Florestal Brasileiro estabelece algumas exceções e condições específicas em que intervenções humanas podem ser realizadas.

De acordo com o Art. 8º, são permitidas intervenções de utilidade pública, interesse social ou de baixo impacto ambiental.

Alguns exemplos de cada categoria:

  • UTILIDADE PÚBLICA

Para que uma obra de loteamento seja considerada de utilidade pública, é necessário que a administração pública reconheça a importância dela para a prestação de serviços públicos.

Exemplos incluem:

  • Atividades relacionadas à segurança nacional e proteção sanitária;
  • Obras de infraestrutura para serviços públicos, como transporte, saneamento, energia, telecomunicações e mineração (exceto extração de areia, argila, saibro e cascalho);
  • Atividades de defesa civil;
  • Ações que melhorem a proteção das funções ambientais;
  • Outras atividades semelhantes, devidamente justificadas em procedimento administrativo, quando não houver alternativas viáveis.

As atividades de interesse social são aquelas que promovem o bem-estar da comunidade.

Exemplos incluem:

  • Atividades para proteger a vegetação nativa, como prevenção e controle de incêndios, controle de erosão e erradicação de espécies invasoras;
  • Exploração agroflorestal sustentável em pequenas propriedades ou por comunidades tradicionais, desde que respeite a vegetação e a função ambiental da área;
  • Implantação de infraestrutura pública para esportes, lazer e educação ao ar livre em áreas urbanas e rurais;
  • Regularização fundiária em assentamentos urbanos de baixa renda, conforme a lei específica;
  • Instalações para captação e condução de água e efluentes tratados;
  • Pesquisa e extração de areia, argila, saibro e cascalho, com autorização da autoridade competente;
  • Outras atividades similares, conforme procedimento administrativo.

  • ATIVIDADES DE BAIXO IMPACT

As atividades de baixo impacto são aquelas que não comprometem as funções ecológicas das APPs.

Exemplos incluem:

  • Abertura de vias internas e pontes, quando necessário para atravessar cursos d’água;
  • Instalações para captação e condução de água, com a concessão do uso pela autoridade competente;
  • Implantação de trilhas para ecoturismo;
  • Construção de rampas para barcos e pequenos ancoradouros;
  • Moradias para agricultores familiares, comunidades quilombolas e populações tradicionais em áreas rurais;
  • Construção e manutenção de cercas;
  • Pesquisas científicas sobre recursos ambientais;
  • Coleta de produtos não madeireiros para subsistência, respeitando a legislação sobre recursos genéticos;
  • Atividades de manejo florestal sustentável, sem desfigurar a vegetação nativa;
  • Ações para recompor a vegetação em áreas degradadas;
  • Outras atividades similares, conforme procedimento administrativo.

Importante: Qualquer intervenção em APPs, incluindo a construção de loteamentos nas situações permitidas, deve seguir um rigoroso processo de licenciamento ambiental.

Isso inclui a realização de Estudos de Impacto Ambiental (EIA/RIMA) para avaliar os efeitos das obras e propor medidas mitigadoras.

Além disso, as áreas afetadas devem receber compensações ambientais, que podem incluir a recuperação de áreas degradadas ou a criação de novas áreas protegidas, contribuindo para a conservação do meio ambiente.

3. Área De Preservação Permanente e Loteamentos

É importante notar que nenhuma das permissões mencionadas anteriormente inclui especificamente os loteamentos, e isso está correto.

Mesmo assim, é necessário seguir todas as regras estabelecidas pela Lei do Parcelamento do Solo Urbano para criar um loteamento.

O Artigo 4º, inciso III-B, destaca a importância de manter distâncias de áreas não edificáveis:

“Ao longo de cursos d’água, as áreas de faixas não edificáveis devem respeitar a legislação municipal ou distrital que aprova o planejamento territorial, definindo e regulamentando a largura das faixas marginais em áreas urbanas consolidadas, conforme a Lei nº 12.651/12.

Isso inclui a obrigatoriedade de reservar uma faixa não edificável em cada margem, conforme um diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município.”

Portanto, é possível desenvolver loteamentos próximos às Áreas de Preservação Permanente, desde que sejam respeitadas as distâncias exigidas pela lei.

4. Distâncias Mínimas Exigidas Para Construção Próximas A APPs

O Código Florestal Brasileiro estabelece distâncias mínimas que devem ser respeitadas para qualquer interferência próxima às Áreas de Preservação Permanente (APPs).

Vejamos algumas distâncias mínimas exigidas de acordo com a largura dos cursos d’água:

  • Cursos d’água com menos de 10 metros de largura: distância mínima de 30 metros;
  • Cursos d’água de 10 a 50 metros de largura: distância mínima de 50 metros;
  • Cursos d’água de 50 a 200 metros de largura: distância mínima de 100 metros;
  • Cursos d’água de 200 a 600 metros de largura: distância mínima de 200 metros;
  • Cursos d’água com largura superior a 600 metros: distância mínima de 500 metros.

Houve, no passado, debates sobre a interpretação dessas leis, especialmente devido a conflitos entre o Código Florestal e a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (LPSU).

Anteriormente, a LPSU estabelecia uma distância mínima de 15 metros, no entanto, em 2021, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que as distâncias previstas no Código Florestal deveriam ser as que prevalecem, ou seja, as distâncias variando de 30 a 500 metros.

5. Penalidades Por Intervenção Não Autorizada Em APP

Qualquer interferência não autorizada em Áreas de Preservação Permanente (APPs), incluindo loteamentos, pode resultar em sanções administrativas, civis e penais:

  • Responsabilização civil: O infrator pode ser obrigado a indenizar ou compensar pelos danos causados;
  • Responsabilização administrativa: As sanções podem incluir multas, advertências, apreensão de animais, embargo de obras, demolição e outras penalidades;
  • Responsabilização penal: A pena de detenção varia de seis meses a quatro anos, dependendo da gravidade da infração.

Tipos de Áreas de Preservação Permanente (APPs):

  • APPs ao longo de cursos d’água ou rios;
  • APPs ao redor de lagos e lagoas naturais;
  • APPs em torno de reservatórios de água artificiais;
  • APPs em torno de nascentes e olhos d’água perenes;
  • APPs em encostas ou partes delas com declividade superior a 45º;
  • APPs de restinga que fixam dunas ou estabilizam mangues;
  • APPs de manguezais;
  • APPs nas bordas de tabuleiros ou chapadas;
  • APPs no topo de morros, montes, montanhas e serras;
  • APPs em altitudes superiores a 1.800 metros;
  • APPs de veredas.

6.Como Fazer Usucapião Em Área De Preservação Permanente (APP)?

A classificação de uma parte do imóvel como Área de Preservação Permanente (APP) não impede a possibilidade de usucapião.

Na verdade, isso pode até facilitar a ação de desapropriação indireta.

É importante entender que a designação de uma área como APP não a transforma automaticamente em domínio público.

As APPs podem estar localizadas em terrenos públicos ou privados e se encaixam no conceito de espaço territorialmente protegido (ETP), conforme o artigo 225, § 1º, III, da Constituição Federal.

Assim, essa classificação é uma limitação administrativa, e não um impedimento total ao uso da propriedade.

É possível que o proprietário tenha algumas restrições ao exercício pleno de seu domínio, já que deve respeitar as regras de preservação ambiental.

No entanto, isso não inviabiliza a usucapião, que é um meio legítimo de aquisição da propriedade.

Além disso, um imóvel proveniente de loteamento irregular que esteja dentro de uma área de preservação ambiental também pode ser objeto de usucapião.

Isso ocorre porque a usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, e as restrições administrativas de proteção ambiental não interferem na declaração de usucapião, permitindo a regularização do imóvel em favor do possuidor.

Nas formas originárias, a pessoa que adquire a propriedade o faz sem que ela tenha pertencido a outro proprietário anteriormente.

Na usucapião, a propriedade é “reiniciada”, ou seja, o novo proprietário não é responsável pelos tributos que recaíam sobre o imóvel antes da aquisição por usucapião.

Portanto, a localização de um imóvel em loteamento irregular e em área de preservação permanente não impede o reconhecimento da propriedade em favor dos posseiros por meio da usucapião.

Essa é uma forma legítima de adquirir a propriedade, desde que o possuidor tenha utilizado o bem como se fosse o proprietário, de maneira contínua e pacífica, e atenda aos requisitos legais específicos de cada modalidade.

É importante ressaltar que a existência de uma APP sobre o imóvel implica apenas em uma limitação administrativa, e não em uma impossibilidade total de aquisição da propriedade.

Dada a complexidade das leis ambientais e as possíveis consequências de intervenções em Áreas de Preservação Permanente, contar com a assistência de um advogado especializado é fundamental.

Um profissional com conhecimento na área pode orientar sobre as melhores práticas, esclarecer as obrigações legais e ajudar a evitar penalidades graves.

Além disso, um advogado pode auxiliar na obtenção das autorizações necessárias para intervenções, garantindo que todas as etapas sejam cumpridas de acordo com a lei.

Em caso de litígios ou ações administrativas, a presença de um advogado é essencial para defender os seus direitos e interesses, minimizando riscos e potencializando as chances de um resultado favorável.

Portanto, ao lidar com questões relacionadas a APPs e a legislação ambiental, buscar a ajuda de um advogado especializado é um investimento prudente para proteger o seu patrimônio e garantir a conformidade com as normas vigentes.

O nosso escritório Giacaglia – Advocacia Especializada em Direito Imobiliário está à disposição para prestar esclarecimentos e oferecer assistência jurídica especializada nesses casos.

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