Nosso Blog

Introdução: o Apartamento Ainda Não é Seu e Agora?

O divórcio, por si só, já representa um momento de reorganização emocional e patrimonial.

No entanto, quando há um imóvel financiado envolvido, a situação se torna ainda mais complexa e, muitas vezes, angustiante.

Isso ocorre porque muitos casais não compreendem corretamente a natureza jurídica do bem adquirido por meio de financiamento, o que gera dúvidas importantes: quem permanece com o imóvel e quem assume a dívida?

A questão central está no fato de que existem duas relações distintas em jogo, de um lado, a relação entre os cônjuges, regulada pelo Direito de Família e decidida pelo juiz. De outro, a relação contratual com a instituição financeira, regida pelas normas do contrato de financiamento.

Essa distinção é fundamental, pois o juiz pode decidir sobre a partilha do imóvel, mas não pode obrigar o banco a aceitar a alteração da dívida.

Assim, compreender essa dualidade é essencial para evitar prejuízos financeiros e conflitos futuros.

Este artigo tem como objetivo esclarecer, de forma técnica e acessível, como funciona a partilha de imóvel financiado no divórcio, abordando aspectos legais, exemplos práticos e estratégias para proteção patrimonial.

Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Fellipe Dominguez especialista em Direito de Família no escritório Giacaglia Advogados!

O Imóvel Financiado é Crédito ou Débito? Como a Lei Enxerga

Uma das principais dúvidas diz respeito à natureza do imóvel financiado.

Diferentemente do que muitos acreditam, o imóvel ainda não pertence integralmente ao casal enquanto houver saldo devedor. Em regra, o financiamento imobiliário é garantido por alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/97, o que significa que a propriedade do bem permanece com o banco até a quitação total da dívida.

Nesse contexto, o casal possui apenas um direito aquisitivo, ou seja, um direito de adquirir a propriedade plena no futuro, após o pagamento integral do financiamento.

Por essa razão, o que efetivamente entra na partilha não é o imóvel em si, mas o patrimônio já constituído, correspondente às parcelas pagas durante o casamento e à eventual valorização proporcional do bem.

Importante destacar que o acordo celebrado entre os cônjuges no processo de divórcio não vincula a instituição financeira.

Ainda que se estabeleça que apenas um dos cônjuges ficará responsável pelo financiamento, o banco poderá exigir a permanência de ambos como devedores ou condicionar a transferência à aprovação em nova análise de crédito.

Regime de Bens: o Que Muda em Cada Cenário

O regime de bens adotado pelo casal exerce influência direta sobre a forma de partilha do imóvel financiado. Na comunhão parcial de bens, que é o regime mais comum no Brasil, comunicam-se os bens adquiridos durante o casamento, de modo que as parcelas pagas nesse período são partilháveis.

Na comunhão universal de bens, todos os bens, independentemente da data de aquisição, integram o patrimônio comum, o que inclui tanto o imóvel quanto o financiamento.

Já na separação total de bens, em regra, não há comunicação patrimonial, contudo, a jurisprudência admite a possibilidade de partilha caso seja comprovado esforço comum na aquisição ou pagamento do bem.

Na separação obrigatória de bens, prevista no artigo 1.641 do Código Civil, também pode haver partilha, conforme entendimento consolidado na Súmula 377 do Supremo Tribunal Federal, quando demonstrado o esforço comum do casal.

As Três saídas Possíveis: Venda, Transferência do Financiamento ou Manutenção Conjunta

Diante de um imóvel financiado em situação de divórcio, existem três soluções juridicamente viáveis e comumente adotadas: a venda do imóvel, a transferência do financiamento para um dos cônjuges ou a manutenção conjunta da obrigação.

A venda do imóvel costuma ser a alternativa mais segura, pois permite a quitação do saldo devedor junto ao banco e a divisão do valor remanescente entre as partes.

Por exemplo, considerando um imóvel avaliado em R$ 500.000, com saldo devedor de R$ 200.000, a venda por esse valor permitiria quitar a dívida e dividir os R$ 300.000 restantes, resultando em R$ 150.000 para cada cônjuge.

A transferência do financiamento ocorre quando um dos cônjuges deseja permanecer com o imóvel.

Nesse caso, ele deverá assumir integralmente a dívida, mediante aprovação do banco, e compensar o outro financeiramente pela sua meação. Em um cenário em que já foram pagos R$ 200.000 do financiamento, cada cônjuge teria direito a R$ 100.000, valor que deverá ser pago por aquele que permanecer com o bem.

A manutenção conjunta, por sua vez, consiste na permanência de ambos os cônjuges como coproprietários e devedores até a quitação do financiamento.

Essa alternativa, embora possível, exige elevado grau de cooperação e deve ser formalizada por meio de acordo detalhado, a fim de evitar conflitos relacionados ao uso do imóvel, pagamento das parcelas e eventual venda futura.

FGTS Utilizado no Financiamento: é Partilhável?

A utilização do FGTS no financiamento imobiliário também gera relevantes discussões no momento da partilha. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que os valores depositados na conta do FGTS durante o casamento constituem patrimônio comum e, portanto, são passíveis de partilha.

Por outro lado, os valores depositados antes do casamento não se comunicam, sendo considerados patrimônio exclusivo do titular. Esse entendimento foi reafirmado recentemente pelo STJ no julgamento do AgInt nos EDcl no REsp 2007158/MG, em 2024.

Na prática, isso significa que é necessário analisar a origem dos recursos utilizados no financiamento, especialmente quando há uso de FGTS. Recomenda-se, inclusive, que essa origem seja devidamente registrada na escritura pública de compra e venda, como forma de prevenir litígios futuros.

MIP e DFI: os Seguros do Financiamento e Suas Implicações no Divórcio

Outro aspecto frequentemente negligenciado diz respeito aos seguros vinculados ao financiamento imobiliário, especialmente o MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel).

O MIP tem a função de quitar o saldo devedor em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário. Em situações de divórcio, é essencial que esse seguro seja atualizado, especialmente quando apenas um dos cônjuges permanece responsável pelo financiamento.

Já o DFI protege o imóvel contra danos físicos, como incêndios e desastres naturais. Embora não costume gerar controvérsias diretas no divórcio, sua manutenção é obrigatória e deve ser observada pelas partes.

Imóvel Adquirido Antes do Casamento Com Parcelas Pagas Durante: Como Fica?

Um dos cenários mais recorrentes envolve imóveis adquiridos antes do casamento, mas cujo financiamento continuou sendo pago durante a união. Nesses casos, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece critérios importantes.

No julgamento do REsp 1.841.128/MG, em 2021, o STJ decidiu que, se o cônjuge comprovar que as parcelas foram pagas exclusivamente com recursos próprios, o bem não se comunica. Por outro lado, no REsp 2.020.718/CE, em 2022, o Tribunal entendeu que, na ausência de prova de pagamento exclusivo, presume-se o esforço comum, sendo devida a partilha proporcional.

Tribunais estaduais, como o Tribunal de Justiça de São Paulo, também consolidaram o entendimento de que as parcelas pagas durante o casamento geram direito à meação, independentemente da data de aquisição do imóvel.

Exemplos práticos com números

Para melhor compreensão, considere um imóvel avaliado em R$ 500.000, financiado em R$ 400.000. Até o momento do divórcio, foram pagos R$ 200.000, restando saldo devedor de R$ 200.000. Nesse cenário, cada cônjuge tem direito a R$ 100.000, correspondente à metade do valor já quitado.

Além disso, deve-se considerar a valorização do imóvel, caso o bem tenha sido adquirido por R$ 300.000 e esteja avaliado em R$ 500.000 no momento do divórcio, a valorização de R$ 200.000 também poderá ser partilhada proporcionalmente, dependendo do regime de bens.

Em situações em que um dos cônjuges permanece no imóvel, pode surgir o direito à compensação financeira ao outro, inclusive mediante pagamento de aluguel proporcional, a depender das circunstâncias do caso concreto.

O Papel do Banco: Por Que Ele Pode Complicar Tudo

A atuação da instituição financeira é um dos fatores que mais geram dificuldades na prática, isso porque o contrato de financiamento é autônomo em relação ao processo de divórcio. Assim, mesmo que o juiz determine que apenas um dos cônjuges ficará responsável pelo imóvel, o banco não é obrigado a aceitar essa alteração.

A instituição financeira poderá exigir nova análise de crédito, garantias adicionais ou até mesmo recusar a transferência da dívida. Em muitos casos, ambos os cônjuges permanecem como devedores solidários, o que pode gerar riscos de inadimplência e negativação.

Erros Comuns Que Devem Ser Evitados

Entre os erros mais comuns estão a crença de que o acordo de divórcio vincula o banco, a ausência de formalização adequada da partilha, a desconsideração do FGTS e da valorização do imóvel, bem como a manutenção de financiamento conjunto sem regras claras.

Essas falhas podem resultar em prejuízos financeiros relevantes e litígios prolongados, especialmente quando há inadimplemento ou divergência sobre a destinação do bem.

Conclusão: Antecipação e Orientação Jurídica Como Proteção

A partilha de imóvel financiado no divórcio exige análise técnica cuidadosa, considerando aspectos do Direito de Família, do Direito Contratual e da relação com a instituição financeira. Não se trata apenas de dividir um bem, mas de estruturar uma solução que preserve o patrimônio e evite conflitos futuros.

Diante da complexidade do tema, a orientação jurídica especializada é essencial para identificar a melhor estratégia em cada caso, seja por meio de negociação, acordo judicial ou atuação contenciosa.

Se você está passando por uma situação semelhante, o acompanhamento por profissionais experientes pode fazer toda a diferença. O escritório Giacaglia Advogados Associados atua com excelência em casos de partilha de bens e planejamento patrimonial, oferecendo soluções seguras e personalizadas para proteger seus direitos e seu patrimônio.