O proprietário tem o direito de vender seu imóvel mesmo que esteja alugado, porém, a venda não automaticamente termina o contrato de locação em vigor.
As relações entre locador e locatário são reguladas por leis e normas que buscam proteger os interesses de ambos.
Um cenário frequente nessas circunstâncias é a venda do imóvel alugado.
Neste texto, discutiremos os direitos e deveres tanto do locatário quanto do novo proprietário quando ocorre a venda do imóvel.
Neste post, iremos ler mais sobre:
- Venda de Imóvel Locado e Direitos do Locatário
- Notificação Realizada pelo Proprietário
- Direitos do Locatário
- Registro do Contrato de Locação
- Proteção dos Direitos do Locatário Após a Venda
Saiba como lutar por seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
- Venda de Imóvel Locado e Direitos do Locatário
A venda de um imóvel alugado envolve uma série de considerações legais complexas, reguladas pela Lei do Inquilinato (Lei Federal n.º 8.245/91).
Esta lei é fundamental para definir os direitos e responsabilidades tanto do locatário quanto do novo proprietário.
Vamos examinar mais detalhadamente as implicações legais dessa situação, confira a seguir!
- Contrato com Prazo Determinado
Se o contrato de locação estiver vinculado a um prazo específico que ainda não expirou, o novo proprietário não pode rescindir unilateralmente o contrato.
No entanto, duas condições importantes acompanham essa regra:
- Cláusula de Vigência em Caso de Alienação
O contrato de locação deve incluir uma cláusula que estabeleça sua continuidade mesmo após a venda do imóvel.
Essa cláusula é essencial para garantir que o locatário permaneça no imóvel após a transferência de propriedade.
- Averbação na Matrícula do Imóvel
Além da cláusula de vigência, o contrato de locação deve ser registrado na matrícula do imóvel.
Isso significa que o contrato é oficialmente reconhecido e acessível a terceiros, proporcionando maior segurança jurídica ao locatário.
A combinação desses dois elementos garante que o novo proprietário seja obrigado a respeitar o contrato de locação existente e não possa rescindi-lo antes do término do prazo determinado.
- Notificação para Desocupação
No entanto, se o contrato não cumprir esses requisitos específicos ou não estiver vinculado a um prazo determinado, o novo proprietário tem o direito de notificar o locatário.
Essa notificação deve ser enviada dentro de noventa dias após o registro da compra e venda do imóvel.
Essa notificação informa ao locatário o desejo do novo proprietário de encerrar o contrato de locação, o que resulta na sua rescisão.
No entanto, é importante que o novo proprietário conceda um prazo razoável para a desocupação, garantindo um processo justo para o locatário.
- Notificação Realizada pelo Proprietário
Caso seja comprovado que o Direito de Preferência não foi respeitado, o inquilino tem o direito de recorrer à justiça, podendo até mesmo ser indenizado e, em certos casos, a venda pode ser anulada, especialmente quando o contrato de locação está registrado junto ao cartório de registro de imóveis.
Essa informação está estipulada no Artigo 8º da Lei do Inquilinato: “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.”
Se você, como inquilino, planeja alugar um imóvel com a intenção de comprá-lo no futuro, ou mesmo para se proteger em negociações futuras com terceiros que possam surgir durante o contrato de locação, é recomendável registrar a locação no cartório de registro de imóveis.
Isso garantirá que, caso o imóvel seja vendido para outro proprietário (respeitando o Direito de Preferência corretamente), pelo menos o tempo restante do contrato de locação seja mantido.
A notificação feita pelo proprietário para informar a venda de um imóvel alugado deve incluir todas as condições do negócio, como preço, condições de pagamento, prazo, forma de correção e outros dados essenciais.
É crucial que a entrega da notificação ao locatário seja feita de maneira clara e inequívoca.
É possível considerar que a notificação em cartório é mais ágil e tem menor custo em comparação à notificação judicial, sendo igualmente eficaz.
No entanto, a notificação pode ser realizada de qualquer forma, desde que permita comprovar o recebimento claro pelo locatário.
O Locador Pode Desistir do Negócio Após Notificar o Locatário?
Se o locador desistir da venda de um imóvel alugado após notificar o locatário sobre o negócio, ele será obrigado a indenizá-lo por perdas e danos.
Essa indenização visa evitar o abuso de direito por parte do locador com o objetivo de forçar o despejo do locatário.
O Artigo 29 da Lei do Inquilinato estipula: “Ocorrendo aceitação da proposta pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta a este a responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.”
- Direitos do Locatário
É crucial que o novo proprietário esteja atento às benfeitorias feitas pelo locatário no imóvel.
De acordo com a legislação, dependendo do que foi acordado no contrato de locação, o locatário pode ter direito à restituição dos valores gastos com benfeitorias, mesmo que tenham sido realizadas sem a autorização do locador.
Quanto às benfeitorias úteis, também é necessário restituí-las ao locatário, a menos que o contrato de locação estabeleça o contrário.
Portanto, ao adquirir um imóvel alugado, o novo proprietário deve considerar a possibilidade de reembolsar os valores investidos pelo locatário ao término da locação, especialmente se o contrato estiver registrado na matrícula do imóvel.
O locador tem o dever de comunicar oficialmente o inquilino sobre qualquer intenção de venda do imóvel, podendo fazer isso por e-mail ou, para maior formalidade, por carta registrada.
Nesse comunicado, devem constar as seguintes informações:
- Valor do imóvel;
- Condições de compra, tais como parcelamento, financiamento, permuta, entre outros.
A Lei do Inquilinato aborda esses pontos de forma específica, conforme detalhado abaixo:
De acordo com o artigo 27, em casos de venda, promessa de venda, cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.
O locador deve informar o inquilino sobre o negócio por meio de notificação judicial, extrajudicial ou qualquer outro meio inequívoco de ciência.
A comunicação deve conter todas as condições do negócio, especialmente o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais e o local e horário para examinar a documentação pertinente.
O que é o Direito de Preferência na Locação Imobiliária?
Sim, existe um prazo para o inquilino manifestar sua intenção de comprar o imóvel, segundo o Direito de Preferência, o locatário tem até 30 dias corridos para expressar seu interesse na compra do imóvel.
Se o locatário não demonstrar interesse dentro desse prazo, o locador pode oferecer o imóvel a terceiros.
Conforme o artigo 28, o direito de preferência do locatário caduca se não manifestar, de forma inequívoca, sua aceitação integral à proposta no prazo de trinta dias.
No entanto, é importante destacar que mesmo após os primeiros 30 dias da comunicação da intenção de venda e durante as negociações com terceiros, se surgir outro interessado, o locador deve formalizar a proposta novamente ao locatário.
Isso é necessário para garantir que o terceiro comprador não seja beneficiado com condições melhores do que as oferecidas ao locatário.
- Registro do Contrato de Locação
Registrar o contrato de locação em cartório é um passo crucial para garantir a segurança jurídica e a transparência na relação entre locador, locatário e possíveis terceiros interessados. Vamos examinar em detalhes porque esse procedimento é tão relevante:
- Estabelecimento da Relação Jurídica
O registro do contrato de locação em um cartório de registro de imóveis confirma e oficializa a existência de uma relação jurídica entre o novo proprietário do imóvel e o locatário atual.
Essa formalização é essencial para garantir que todas as partes envolvidas estejam cientes das obrigações e direitos estabelecidos no contrato.
- Tornando a Locação Pública
Ao registrar o contrato, a locação se torna um assunto público.
Isso significa que os termos e condições do contrato ficam disponíveis para consulta por terceiros, como potenciais compradores do imóvel.
Essa acessibilidade é fundamental para que futuros proprietários tenham conhecimento prévio das obrigações existentes e possam tomar decisões informadas sobre a aquisição do imóvel.
- Prevenção de Mal-Entendidos e Conflitos
O registro do contrato de locação desempenha um papel vital na prevenção de mal-entendidos e conflitos futuros.
Quando o contrato é devidamente registrado, o novo proprietário é notificado da existência da locação e das suas condições.
Isso reduz a probabilidade de surpresas desagradáveis ou disputas legais relacionadas à locação.
Além disso, o registro do contrato serve como um documento oficial que pode ser referenciado por todas as partes envolvidas sempre que surgirem dúvidas ou disputas.
Ter um registro legal garante que as cláusulas e acordos estipulados no contrato de locação sejam respeitados e aplicados de forma justa.
- Proteção dos Direitos do Locatário Após a Venda
Se o inquilino não manifestar interesse na compra ou exceder o limite de 30 dias para expressar sua vontade, o proprietário poderá vender o imóvel para outras pessoas.
Nesse caso, terceiros têm o direito de visitar o imóvel.
Essas visitas devem ser agendadas com o inquilino, escolhendo juntos o melhor dia e horário. O inquilino não pode impedir as visitas!
- Após a Venda do Imóvel
Se o locatário realmente não tem interesse na compra, ele deve desocupar o imóvel dentro de 90 dias após a venda de um imóvel alugado.
No entanto, é importante que ambas as partes estejam cientes das cláusulas do contrato de locação.
Se o contrato estipula um período determinado de vigência, o proprietário deve esperar que esse período se encerre!
Se houver alterações no contrato durante o período de locação, estas devem ser registradas em cartório, isso garante o cumprimento adequado do contrato de locação.
Após a venda de um imóvel alugado, a lei prevê a possibilidade de tornar o contrato de locação eficaz contra terceiros, desde que o contrato seja registrado no registro de títulos e documentos do domicílio do locador, se for um bem móvel, ou no registro de imóveis correspondente, se for um bem imóvel.
Isso ressalta a importância do registro do contrato de locação no Registro Imobiliário, dessa forma, a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel locado passa a produzir efeitos.
Por outro lado, para que o direito de preferência do locatário seja exercido, é necessário averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel objeto da locação, priorizando esse procedimento.
Assim, o locatário poderá permanecer no imóvel pelo prazo estipulado no contrato, pagando o aluguel ao novo proprietário.
Muitas vezes, o locatário não toma as devidas precauções, ou sequer tem conhecimento delas, para proteger seus direitos através do simples registro do contrato de locação com cláusulas de vigência no Registro de Imóveis.
Seguindo esses procedimentos, é possível evitar complicações na venda de um imóvel locado, além de proteger os interesses de ambas as partes envolvidas.
O nosso escritório Giacaglia – Advocacia Especializada em Direito Imobiliário está à disposição para prestar esclarecimentos e oferecer assistência jurídica especializada nesses casos.