Neste guia, descubra seus direitos como locatário em contratos de locação de imóveis por prazo determinado.
Saiba tudo sobre o direito de preferência, prazos para exercê-lo e como agir caso o imóvel seja colocado à venda.
Esteja preparado para garantir uma relação justa e transparente para ambas as partes envolvidas na locação do seu imóvel!
Aqui, você irá ler mais sobre:
- Direito de Preferência na Locação de Imóvel
- A Importância do Direito de Preferência Para o Locatário
- Prazo Para Exercer o Direito de Preferência
- Comprovação Econômica no Exercício do Direito de Preferência do Locatário
- Carta de Preferência
- O Que Acontece Após a Venda do Imóvel?
Saiba como lutar por seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
- Direito de Preferência na Locação de Imóvel
O direito de preferência é uma modalidade de direito que deverá ser disponibilizada ao inquilino, na prática nada mais seria quando o proprietário decide vender um imóvel e o locatário informa o seu interesse em comprá-lo.
Sob essa premissa, o locatário detém o direito de prioridade na compra do imóvel, obrigando o proprietário a oferecê-lo primeiro ao locatário antes de considerar outros possíveis compradores.
Caso a oferta inicial do proprietário não seja aceita pelo locatário, somente então o imóvel poderá ser oferecido a outras partes interessadas.
E caso um terceiro apresente uma contraproposta ao proprietário, este é obrigado a comunicar a contraproposta feita ao locatário antes de fechar o negócio com o terceiro.
Para entender melhor vamos ao exemplo da Cássia, locatária do apartamento 12, cujo proprietário é a Lara.
Lara opta por vender o apartamento e Cássia expressa interesse em comprá-lo.
Então, Lara oferece o imóvel a Cássia por R$ 500.000,00, mas Cássia recusa, informando que considera ser um valor muito alto.
Lara então, a informa que vai procurar outros compradores e na sequência encontra-se com Alexandre, que faz uma contraproposta de R$ 450.000,00 pelo apartamento.
Lara nesse caso não poderá aceitar a oferta de Alexandre sem primeiro comunicar a Cássia, pois ela possui o direito de preferência na compra do imóvel.
Se Cássia não aceitar a contraproposta, somente então, Lara poderá então vender o imóvel para Alexandre.
É muito importante que o negócio seja conduzido nas mesmas condições oferecidas aos outros compradores, garantindo a equidade no processo.
Sendo importante saber que, não é todo locatário que pode exercer o direito de preferência, uma vez que existem requisitos específicos a serem cumpridos para sua validade.
Assim, o direito de preferência apenas pode ser invocado pelo locatário no caso de venda do imóvel pelo proprietário.
No caso de doação ou permuta do imóvel, o locatário não detém esse direito prioritário.
- A Importância do Direito de Preferência Para o Locatário
Muitas pessoas sabem sobre o direito de preferência e que este é exclusivo do inquilino e não que pode ser exercido por terceiros alheios ao contrato jurídico estabelecido entre o locatário e o proprietário.
Mas o que muitos não sabem é que para o direito ser válido, o contrato de locação deve ser devidamente averbado na matrícula do imóvel, constituindo-se como um requisito essencial para o seu exercício.
Ainda que, na ausência da averbação do contrato na matrícula do imóvel, o locatário pode, teoricamente, deter o direito de preferência.
Porém, neste caso ele não será capaz de exercê-lo efetivamente.
Isso se deve à necessidade da averbação do contrato na certidão de inteiro teor do imóvel.
Somente assim, fica estabelecido que o inquilino detém o direito de preferência, independentemente da averbação do contrato de locação.
Se o contrato estiver averbado, o locatário pode recorrer por via judicial com uma ação de adjudicação com o objetivo de adquirir o imóvel para si.
Assim, o direito de preferência é plenamente exercido.
Porém, na falta de averbação do contrato, o locatário não tem a possibilidade buscar no judiciário por meio de uma ação de adjudicação.
Sendo assim é possível buscar indenizações por perdas e danos, uma vez que a falta de força de validade do contrato impede o exercício efetivo do direito de preferência.
- Prazo Para Exercer o Direito de Preferência
Para garantir a efetividade do direito de preferência na compra de um imóvel é muito importante entender os prazos estabelecidos pela lei.
O prazo para exercer o direito de preferência por meio da ação de adjudicação é de 6 meses, o que equivale a 180 dias, contados a partir do registro da compra e venda do imóvel.
Existem ainda, outros prazos relacionados ao exercício desse direito antes da realização do negócio jurídico com terceiros.
Por exemplo, na hipótese de o proprietário manifestar a sua intenção de vender o imóvel locado, o locatário tem o prazo de 30 dias para comunicar sua decisão ao proprietário.
E se o locatário optar por não adquirir o imóvel, ele terá então um prazo adicional de 90 dias para sair do imóvel.
Entendeu porque é tão importante, estar ciente desses prazos é essencial para garantir o direito de preferência?!
- Comprovação Econômica no Exercício do Direito de Preferência do Locatário
Para buscar reparação por perdas e danos por não cumprimento do direito de preferência pelo proprietário, o locatário precisa preencher alguns requisitos legais.
Sendo importante que, ele demonstre capacidade econômica para aquisição do imóvel, a sua condição de locatário, a perda de seu direito de preferência e as perdas e danos resultantes do comportamento do proprietário.
De forma que, o locatário precisa comprovar sua capacidade de adquirir o imóvel, nas mesmas condições em que o adquiriu.
Essa comprovação é muito importante para garantir o direito à indenização por perdas e danos.
Além disso, ao averbar o contrato de locação no registro imobiliário, o locatário deve demonstrar que tem capacidade econômica no momento da ação de adjudicação.
Isso quer dizer que, ele precisa depositar o valor do imóvel e as despesas da transmissão da propriedade em juízo, evidenciando sua capacidade financeira para custear o imóvel em questão.
Atenção: Esse requisito não se aplica ao direito de preferência entre coproprietários em condomínio por indiviso.
O artigo 504 do Código Civil, prevê que o direito de preferência pertence ao condômino e não a um terceiro locatário, como previsto no artigo 34 da Lei 8.245/1991.
Sendo relevante dizer que, o condômino tem o prazo de 180 dias para exercer o seu direito de preferência, assim como o locatário para depositar o valor do imóvel em ação de adjudicação, neste caso não se exige a comprovação de capacidade econômica.
Em outras palavras, esse direito não está condicionado à condição financeira do condômino, permitindo até mesmo que ele obtenha um empréstimo para exercê-lo.
Mas atenção! No caso do contrato de locação, o locatário precisará comprovar a sua capacidade econômica para exercer seu direito de preferência.
- Carta de Preferência
Quando o proprietário decide vender o imóvel, ele tem o dever de informar o locatário sobre essa decisão.
Esse comunicado é feito pela chamada: carta de preferência.
A carta de preferência é um documento que pode ser emitido tanto por via judicial como por via extrajudicialmente e enviado pelos Correios ou por e-mail.
Nela terá todas as informações sobre a negociação, incluindo a data de emissão, o endereço do imóvel, o preço de venda, as condições de pagamento, a existência de débitos pendentes relacionados ao imóvel e os contatos dos responsáveis pela negociação, aos quais o locatário poderá esclarecer as suas dúvidas.
O responsável por enviar a carta de preferência pode ser o próprio locador ou a imobiliária, dependendo das disposições estabelecidas no contrato de locação.
Logo após o recebimento da carta de preferência, o locatário terá 30 dias para analisá-la e manifestar seu interesse em adquirir o imóvel.
Esse prazo se inicia a contar a partir da data de recebimento da notificação.
E caso o locatário tenha interesse na compra, porém ele discorde de algum aspecto da negociação, ele pode expressar suas objeções ao proprietário para buscar um acordo satisfatório para ambas as partes.
E se depois desse período nenhum acordo for alcançado, o direito de preferência do locatário perde sua validade e o imóvel pode ser oferecido a terceiros.
- O Que Acontece Após a Venda do Imóvel
O que gera inúmeras dúvidas nas pessoas é sobre o que acontece com o inquilino após a venda do imóvel que reside.
Não existe uma resposta certa para isso, porque cada situação demanda uma análise específica para encontrar uma solução satisfatória para todas as partes envolvidas.
Mas destacamos dois casos a seguir que ocorrem normalmente, vejamos a seguir.
- O Novo Proprietário Deseja Manter a Locação do Imóvel
Nem sempre quando o imóvel é vendido quer dizer que o inquilino precisa de fato sair.
É comum que os novos proprietários comprem o imóvel e mantenham o mesmo alugado, com o objetivo de gerar uma fonte de renda estável.
De forma que, é possível que o locatário permaneça no imóvel mesmo após a mudança de proprietário.
Assim é possível que as partes cheguem em um acordo sobre a continuidade da locação.
Na maior parte dos casos, não é necessário elaborar um novo contrato de locação.
Basta apenas fazer um aditivo ao contrato original é suficiente para atualizar as informações, como a substituição do nome do antigo locador pelo novo proprietário.
Formalizando o aditivo, a locação segue normalmente preservando os direitos e deveres de ambas as partes.
- Quando o Inquilino Precisa Desocupar o Imóvel
Às vezes, o inquilino pode ser obrigado a deixar o imóvel, pois o novo proprietário pretende utilizá-lo para moradia própria ou para atividades comerciais, por exemplo.
Aqui, o inquilino deverá ser comunicado da venda e a ele deve ser concedido um prazo de 90 dias para desocupação do imóvel, mantendo-o nas mesmas condições do início da locação.
Para isso é necessário enviar essa notificação imediatamente após a assinatura do contrato de compra e venda.
Em alguns casos a cláusula de vigência presente no contrato de locação pode estender o prazo de ocupação do inquilino até o término do contrato de locação, mesmo após a venda do imóvel.
Para que essa cláusula seja válida, é necessário que ela esteja expressa no contrato de locação e devidamente registrada na matrícula do imóvel.
Caso esses requisitos não sejam cumpridos, prevalece o prazo de 90 dias para desocupação do imóvel pelo inquilino.
Assim, o locador e o locatário precisam estar cientes de todas as cláusulas e normas estabelecidas no contrato de locação, garantindo uma relação transparente e respeitosa entre as partes.
Entender sobre o direito de preferência e como ele funciona facilitará a atuação do inquilino diante da venda do imóvel que aluga.
Caso você ainda tenha dúvidas, o nosso escritório Giacaglia – Advocacia Especializada em Direito Imobiliário está à disposição para prestar esclarecimentos e oferecer assistência jurídica especializada nesses casos.