Você já ouviu falar na ação renovatória? O que ela tem a haver com o contrato comercial?
Iremos explicar neste post, como funciona a renovação do contrato comercial, quais são os seus requisitos, quando é possível e quem tem direito, prazos e muito mais, não perca!
Aqui, você irá saber mais sobre:
- O Que é a Ação Renovatória de Locação Comercial?
- Requisitos Exigidos Para Ação Renovatória de Locação?
- Quem Tem Direito à Renovação?
- Quais São as Implicações Legais da Renovação da Locação Comercial?
- Como Ficam as Benfeitorias Feitas Pelo Locatário?
- Quais São os Prazos Que Envolvem da Renovação da Locação Comercial?
- Conte Sempre Com a Ajuda de um Advogado Especialista
Saiba como lutar por seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
- O Que é a Ação Renovatória de Locação Comercial?
A ação renovatória de locação comercial é uma ação judicial que é utilizada quando o locador e o inquilino não conseguem concordar com os termos para renovar o contrato de aluguel de forma amigável.
De forma que, o inquilino pode recorrer aos tribunais para garantir a renovação do contrato, mesmo que o locador não concorde.
Basicamente, essa ação permite que o inquilino continue a alugar o espaço para o seu negócio, mesmo se o locador não quiser renovar o contrato.
É uma forma de garantir que o inquilino não seja despejado injustamente e possa manter a sua atividade comercial no mesmo local.
Isso evita situações em que o locador, agindo de má-fé, tenta retomar o imóvel após o término do contrato e então passa a utilizar o espaço para o mesmo tipo de negócio, aproveitando-se da clientela que o inquilino já havia conquistado.
- Requisitos Exigidos Para Ação Renovatória de Locação?
Existem algumas condições para mover uma ação renovatória de locação comercial, sendo assim separamos essas condições incluídas no artigo 51 da Lei do Inquilinato, sendo elas:
- Locação comercial
A ação renovatória só é válida quando o contrato se refere a uma locação comercial, ou seja, quando o imóvel é alugado para fins comerciais.
Existem exceções para os profissionais liberais (como médicos, advogados, contadores, arquitetos, etc.), que não são considerados empresários, mas sim como atividades econômicas civis.
No entanto, se a atividade comercial for realizada por uma empresa regular, o contrato de locação se beneficia da ação renovatória (se os outros requisitos forem atendidos).
- Contrato escrito
É necessário haver um contrato de locação por escrito para ter direito a alguns benefícios, incluindo a ação renovatória.
Contratos verbais podem ser válidos, mas não concedem esse direito.
- Prazo determinado
A locação deve ter sido acordada por um período específico, se o contrato não especificar um prazo, ele é considerado indeterminado e o inquilino não tem direito à ação renovatória.
- Duração mínima de 5 anos
Para cumprir esse requisito, há 02 formas sendo, a primeira é ter um contrato inicial de 05 anos ou mais, que permite a renovação via ação renovatória.
A segunda envolve contratos com prazo determinado, mas inferiores a cinco anos.
Se as partes concordarem em renovar o contrato amigavelmente, e a soma do contrato original com a renovação totalizar pelo menos cinco anos, o inquilino terá direito à ação renovatória.
Não pode haver interrupção entre os contratos renovados.
- Pelo menos 3 anos no mesmo ramo empresarial
Além dos requisitos anteriores, o inquilino deve demonstrar que tem pelo menos 03 anos de experiência no mesmo ramo de negócio no momento da ação renovatória.
A jurisprudência tende a aceitar mudanças no ramo de atividade, desde que sejam naturalmente relacionadas ao ramo original.
- Quem Tem Direito à Renovação?
Pode pedir uma ação renovatória de locação comercial, o inquilino empresário ou uma sociedade civil devidamente constituída podem propor essa ação forçada.
Além do inquilino principal, outras pessoas podem solicitar a ação renovatória:
- Se o contrato for transferido para outro empresário (cessão de contrato), o novo inquilino (cessionário) tem o direito de fazer isso, mas apenas com o consentimento prévio do proprietário (conforme o artigo 13 da lei);
- Se houver uma transferência do contrato devido ao falecimento do inquilino original e seus herdeiros continuarem com o contrato, eles também têm esse direito;
- Se o contrato estiver em nome de uma empresa (Pessoa Jurídica) e um dos sócios falecer, levando ao fim da empresa, o sócio restante ainda pode fazer isso, desde que continue no mesmo ramo de negócio;
- Se houver sublocação, apenas o sublocatário pode solicitar a renovação.
- Quais São as Implicações Legais da Renovação da Locação Comercial?
Você sabe como funciona a retomada do imóvel pelo locador para uso próprio e quando o inquilino pode ter direito a indenização na ação de renovação de aluguel comercial?
A Lei do Inquilinato estabelece várias situações em que o locador pode reaver o imóvel, incluindo:
- Se for necessário realizar obras exigidas pelo governo que mudem radicalmente a natureza do imóvel;
- Se houver reformas que valorizem o imóvel e sejam do interesse do locador;
- Se a proposta do inquilino na ação de renovação for considerada baixa comparada ao valor de mercado;
- Se houver uma oferta melhor de terceiros para alugar o imóvel;
- Se o cônjuge, filhos ou pais do locador, ou uma empresa controlada por ele, precise se mudar para o imóvel, desde que estejam no local há mais de um ano;
- Se o locador quiser usar o imóvel para si.
Porém, se o locador recuperar o imóvel e começar a usar o mesmo tipo de negócio que o inquilino anterior, ele pode ser obrigado a indenizar o inquilino pelo ponto comercial perdido, desde que o inquilino tenha entrado com uma ação de renovação dentro do prazo e esteja operando um negócio no local. Isso pode acontecer se:
- Uma oferta de terceiro for melhor;
- O locador esperar mais de três meses após recuperar o imóvel para começar a usar para o propósito alegado;
- O locador iniciar a mesma atividade comercial que o inquilino anterior;
- O motivo para recuperar o imóvel não foi sincero.
A indenização que o locador deve pagar deve cobrir os danos e a perda de lucros sofridos pelo inquilino.
- Como Ficam as Benfeitorias Feitas Pelo Locatário?
O ajuste de aluguel devido a melhorias feitas pelo inquilino pode ser solicitado não apenas na ação de renovação de contrato, mas também em ações de revisão do contrato existente.
A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em um caso específico (EREsp 1.411.420), alterou uma decisão anterior da 4ª Turma que limitava essa possibilidade apenas à ação de renovação.
O entendimento foi que as benfeitorias feitas pelo inquilino podem influenciar no valor do aluguel, conforme previsto no artigo 19 da Lei do Inquilinato.
Em outro caso (REsp 1.888.401), a 3ª Turma do STJ definiu que os juros de mora sobre as diferenças entre os valores do aluguel estabelecido no contrato original e aquele definido na ação de renovação serão calculados a partir da data determinada na sentença ou da intimação do devedor para pagamento na fase de execução da sentença.
Isso pode variar dependendo da situação específica do caso, como se há uma decisão final ou se ainda está em andamento o processo de definição dos valores.
Essas decisões ajudam a esclarecer questões importantes relacionadas aos ajustes de aluguel e aos prazos para pagamento das diferenças de valores em casos de ações de renovação de contrato.
- Quais São os Prazos Que Envolvem da Renovação da Locação Comercial?
A necessidade de determinar um prazo para a locação é essencial para garantir a clareza do contrato.
Quando não há um prazo específico estipulado, entende-se que a locação é por tempo indeterminado.
Isso significa que o contrato permanecerá em vigor até que uma das partes decida encerrá-lo por motivos legais diferentes daquele prazo pré-definido.
Em relação às locações comerciais, embora menos comuns, essa prática ainda é possível.
No entanto, o inquilino nesses casos não terá direito a uma ação renovatória de locação.
Outra situação a considerar é a renovação tácita, que ocorre quando as partes continuam agindo como se o prazo do contrato não tivesse terminado, mesmo após o seu vencimento.
Nesses casos, a lei presume que o contrato foi prorrogado por tempo indeterminado se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem objeção do locador.
Quanto aos requisitos para uma ação de renovação de locação, é importante que o contrato tenha um prazo mínimo de 05 anos.
Isso pode ser alcançado de duas maneiras: celebrando um contrato único com duração de 05 anos ou mais, ou através da soma de vários contratos sucessivos que totalizam 05 anos ou mais, desde que não haja interrupção entre eles.
Além disso, o inquilino deve estar no mesmo ramo empresarial há pelo menos 03 anos, sem interrupções significativas, conforme já mencionamos em tópico anterior.
Isso é fundamental para proteger o fundo empresarial e garantir que a renovação seja justa e apropriada.
Cumprir esses requisitos garante o direito do inquilino de renovar o contrato de locação comercial.
No entanto, para iniciar uma ação de renovação, é necessário atender também aos requisitos estabelecidos pelo artigo 71 da Lei de Locações, que serão discutidos em outro momento.
- Conte Sempre Com a Ajuda de um Advogado Especialista
Quando um empresário se encontra em uma situação em que o proprietário deseja recuperar o imóvel ou se recusa a renovar o contrato de aluguel, é importante buscar orientação de um advogado com experiência nessa área.
Esse profissional oferecerá assistência jurídica abrangente, examinando o contrato de locação existente e entrando com uma ação legal para forçar o proprietário a renovar o contrato de aluguel comercial.
Isso garante que a empresa do inquilino permaneça no mesmo local, evitando perdas decorrentes da possível perda de seus clientes.
Além disso, o advogado pode buscar garantias para o pagamento de indenizações caso o proprietário se beneficie diretamente ao retomar o imóvel.
É importante destacar que contar com uma orientação legal especializada é fundamental nestes casos, se você precisa de orientação legal sobre esse assunto, não hesite em contatar um advogado especializado em direito imobiliário.
O nosso escritório Giacaglia – Advocacia Especializada em Direito Imobiliário está à disposição para prestar esclarecimentos e oferecer assistência jurídica especializada nesses casos.
