Um dos maiores erros cometidos por quem compra ou herda um imóvel é acreditar que, se o seu nome consta no carnê do IPTU, significa que é o proprietário legítimo.
Essa confusão, bastante comum, pode gerar sérios problemas na hora de vender, transferir, financiar ou até mesmo regularizar o bem.
Na prática, há uma diferença fundamental entre constar como responsável no carnê do IPTU e ter o nome registrado na matrícula do imóvel.
Enquanto o primeiro diz respeito apenas à responsabilidade tributária perante o município, o segundo representa a verdadeira prova de propriedade perante a lei.
Neste artigo, vamos detalhar de forma clara e objetiva qual é a diferença entre esses dois documentos, explicar por que a matrícula do imóvel é o título mais importante e mostrar quais são as formas de regularizar situações em que o nome não consta na matrícula.
📑 Sumário
- 1. O Que é o IPTU e Quem é o Responsável Tributário
- 2. O Que é a Matrícula do Imóvel e Por Que Ela É a Prova de Propriedade
- 3. Diferença Entre Nome no IPTU e Nome na Matrícula
- 4. Problemas de Ter Apenas o Nome no IPTU
- 5. Exemplos Comuns de Divergência Entre IPTU e Matrícula
- 6. Como Regularizar Quando o Nome Não Está na Matrícula
- 7. Importância de Regularizar a Situação
- 8. Conclusão
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
1. O Que é o IPTU e Quem é o Responsável Tributário
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um tributo municipal cobrado anualmente de quem figura como responsável pelo imóvel perante a Prefeitura.
Quando o nome de uma pessoa aparece no carnê do IPTU, isso significa apenas que ela foi cadastrada pela Prefeitura como responsável pelo pagamento do imposto. Esse cadastro pode acontecer em diversas situações:
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Quando alguém compra um imóvel mas não leva a escritura a registro;
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Quando o proprietário pede que o carnê seja emitido em nome de outra pessoa (como um inquilino, por exemplo);
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Quando há contratos de locação ou comodato que preveem que o inquilino pague o IPTU;
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Quando há erro ou atualização no cadastro da Prefeitura.
Ou seja, o nome no carnê do IPTU não significa ser dono do imóvel, mas apenas ser o responsável pelo tributo.
Como Alterar o Nome no Carnê do IPTU
Se você quer mudar o nome que aparece no carnê do IPTU, é preciso fazer um pedido junto à Prefeitura do município onde o imóvel está localizado.
Em geral, são exigidos:
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RG e CPF;
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Documento que comprove vínculo com o imóvel (contrato, escritura ou matrícula);
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Formulário de alteração cadastral fornecido pela Prefeitura.
Após a análise, o carnê passa a ser emitido em nome do novo responsável. Contudo, é importante destacar: essa alteração não muda a propriedade legal do bem, ela apenas transfere a responsabilidade tributária.
2. O Que é a Matrícula do Imóvel e Por Que Ela É a Prova de Propriedade
A matrícula do imóvel é o documento mais importante do bem, ela é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis e funciona como uma espécie de “certidão de nascimento” do imóvel.
Na matrícula, constam informações essenciais, como:
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Localização e descrição do imóvel;
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Dados do proprietário;
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Histórico de transmissões de propriedade (compras, doações, heranças);
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Averbações (construções, demolições, alterações de estado civil, etc.);
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Eventuais ônus (penhoras, hipotecas, usufrutos).
O nome que aparece na matrícula é, juridicamente, o do verdadeiro dono do imóvel.
Como Registrar um Imóvel no Seu Nome
Para registrar um imóvel em seu nome, é preciso apresentar ao cartório competente o título de aquisição (escritura pública de compra e venda, doação, formal de partilha de inventário ou outro).
Além disso:
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Levar a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis;
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Pagar as taxas e impostos correspondentes (como ITBI no caso de compra e venda);
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Aguardar o registro.
Somente após o registro é que seu nome constará na matrícula, garantindo segurança jurídica.
3. Diferença Entre Nome no IPTU e Nome na Matrícula
Muitas vezes, as pessoas confundem os papéis de cada documento.
Para deixar claro:
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Nome no IPTU: significa apenas quem responde pelo imposto perante a Prefeitura, não garante a propriedade;
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Nome na matrícula: significa quem é o dono legal do imóvel, garante a propriedade com validade jurídica plena.
Qual é Mais Importante?
O nome no IPTU não prova a propriedade. O que realmente importa é o registro na matrícula. É esse documento que o banco exigirá em caso de financiamento, que servirá em eventual disputa judicial e que garante a possibilidade de transmitir o bem a herdeiros.
4. Problemas de Ter Apenas o Nome no IPTU
Ter o nome no IPTU, mas não constar na matrícula do imóvel, pode gerar diversos problemas, entre eles:
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Impossibilidade de vender o imóvel: sem estar na matrícula, você não pode transferir legalmente a propriedade;
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Risco em heranças: em caso de falecimento, o imóvel não será transmitido aos herdeiros;
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Dificuldade em financiamentos: bancos e instituições financeiras exigem a matrícula atualizada para conceder crédito;
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Insegurança jurídica: outra pessoa pode aparecer como proprietário na matrícula, causando disputas.
5. Exemplos Comuns de Divergência Entre IPTU e Matrícula
Compra sem Registro da Escritura
O caso mais comum é quando alguém compra um imóvel, assina a escritura, mas não a leva para registro no cartório. Assim, o nome aparece no IPTU, mas a matrícula continua no nome do vendedor.
Inventário Não Realizado
Outro exemplo frequente é quando alguém herda um imóvel, mas não faz o inventário. A Prefeitura pode alterar o nome do IPTU para os herdeiros, mas a matrícula continuará em nome do falecido.
Contratos Informais
Em contratos de gaveta, muito comuns no Brasil, o comprador paga e assume o IPTU, mas nunca registra a escritura, ficando sem a propriedade formal.
6. Como Regularizar Quando o Nome Não Está na Matrícula
Se o seu nome não consta na matrícula do imóvel, existem alternativas para regularizar a situação e garantir segurança jurídica:
6.1 Usucapião
É possível adquirir a propriedade de imóvel pela posse prolongada, desde que cumpridos os requisitos de tempo e boa-fé. Existem diferentes modalidades (extraordinário, ordinário, especial urbana e rural).
6.2 Adjudicação Compulsória
Pode ser requerida quando houve contrato de compra e venda quitado, mas o vendedor se recusa a assinar a escritura. Nesse caso, o juiz pode determinar que o imóvel seja registrado em nome do comprador.
6.3 Averbação de Escritura
Quem possui escritura pública, mas não levou a registro, pode apresentá-la ao cartório, pagar os tributos e regularizar a matrícula.
6.4 Inventário e Partilha
Quando o imóvel é herdado, é necessário realizar inventário (judicial ou extrajudicial). Somente após a partilha é que os herdeiros passam a constar na matrícula como proprietários.
7. Importância de Regularizar a Situação
Regularizar a matrícula é fundamental para:
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Evitar disputas judiciais futuras;
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Garantir que o imóvel possa ser vendido, doado ou financiado;
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Proteger a transmissão legal aos herdeiros;
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Assegurar a valorização patrimonial do imóvel.
Sem a matrícula em seu nome, você nunca será considerado proprietário perante a lei, mesmo pagando IPTU há anos.
Conclusão
O nome no carnê do IPTU não garante a propriedade do imóvel, o que realmente importa é o registro na matrícula, que representa a titularidade legal.
Se você paga o IPTU mas não consta na matrícula, é essencial procurar meios de regularizar a situação seja por usucapião, adjudicação compulsória, averbação de escritura ou inventário.
Está com o nome no IPTU mas não na matrícula do imóvel?
A equipe do Giacaglia Advogados Associados é especializada em Direito Imobiliário e pode te ajudar a regularizar a situação com segurança jurídica.
Entre em contato conosco e garanta a propriedade legal do seu imóvel.
