Entenda os Vícios Construtivos: aqui, você irá ler um breve guia com todas as informações sobre os vícios e defeitos na sua obra, bem como, quais são os seus direitos nestes casos.
Na sequência, você irá ler:
- Entendendo os Vícios e Defeitos Construtivos
- Diferenciando os Vícios e Defeitos Construtivos
- Quais São os Principais Defeitos de Construção?
- Quais São os Direitos de Quem Identifica Vícios e Defeitos Construtivos?
- O Que Fazer se o Meu Imóvel Tiver Vícios e Defeitos Construtivos
Saiba como lutar por seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
- Entendendo os Vícios e Defeitos Construtivos
Os vícios construtivos referem-se a falhas, defeitos ou imperfeições encontradas em um imóvel que afetam seu uso e finalidade, seja para residência, comércio ou outros fins.
Eles podem ser categorizados em vícios aparentes, que são falhas visíveis e identificáveis imediatamente, como um vidro quebrado, e vícios ocultos, que se manifestam após a entrega do imóvel, durante seu uso, como infiltrações ou vazamentos de água.
É importante destacar que nem todos os problemas encontrados em um imóvel são necessariamente vícios construtivos.
Para serem considerados como tal, devem decorrer de falhas no projeto ou nos materiais utilizados na construção.
Esses vícios representam uma depreciação do imóvel e podem representar um risco para o proprietário.
Segundo o artigo 618 do Código Civil, no contexto de contratos de empreitada, o construtor é responsável pela solidez e segurança do trabalho, tanto em relação aos materiais quanto ao solo, por um prazo de 05 anos.
O dono da obra deve iniciar uma ação contra o empreiteiro dentro de cento e oitenta dias após a descoberta do vício ou defeito, sob pena de perder esse direito.
É comum que o incorporador imobiliário também seja responsabilizado solidariamente pelo vício ou defeito construtivo, mesmo que não seja o executor direto da construção, conforme jurisprudência é entendimento consolidado.
A responsabilidade do construtor é objetiva, ou seja, independe de seu conhecimento sobre o vício.
O Código de Defesa do Consumidor, nos artigos 12 e 14, estabelece a responsabilidade dos fabricantes, construtores e prestadores de serviços pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos em seus produtos ou serviços, independentemente da existência de culpa.
- Diferenciando os Vícios e Defeitos Construtivos
O conceito de defeitos e vícios na construção civil é fundamental para compreender as responsabilidades legais tanto do construtor quanto do consumidor.
Os defeitos referem-se a questões que afetam a segurança e a solidez da obra, como o uso de materiais inadequados, falhas na estruturação e fundações deficientes.
Por outro lado, vícios são imperfeições relacionadas à qualidade, aspecto externo ou acabamento da construção, como problemas de pintura, fechaduras com mau funcionamento ou instalações elétricas deficientes.
A relação entre a construtora/incorporadora e o cliente é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois configura uma relação de consumo.
Assim, a responsabilidade da construtora é entregar o imóvel conforme o acordado no contrato, respeitando normas técnicas e legais.
Quando ocorrem defeitos que afetam a segurança e a solidez do imóvel, a responsabilidade da construtora é objetiva, ou seja, independente de culpa, conforme estabelece o artigo 12 do CDC.
O consumidor tem até 05 anos para requerer reparação pelos danos causados por esses defeitos, conforme o artigo 27 do mesmo código.
No caso de vícios, que são falhas que diminuem o valor do imóvel ou o tornam impróprio para uso, o consumidor tem prazos específicos para reclamar.
Os vícios aparentes, de fácil constatação, devem ser reclamados em até 90 dias após a entrega do imóvel, conforme o artigo 26, II, do CDC.
Já os vícios ocultos, de difícil detecção, também têm o prazo de 90 dias para reclamação, contados a partir da descoberta do defeito, conforme o § 3º do mesmo artigo.
A lei estabelece que a responsabilidade da construtora/incorporadora é solidária com os engenheiros contratados para a execução do projeto, principalmente se houver negligência técnica.
Portanto, tanto a construtora quanto o engenheiro podem ser responsabilizados pelos defeitos e vícios na construção.
Os prazos estipulados pelo CDC e pelo Código Civil dizem respeito aos períodos de garantia, durante os quais a construtora é responsável pela qualidade e segurança da obra.
Estes prazos não se confundem com prazos de prescrição ou decadência, mas representam o período em que o consumidor pode exigir reparação por eventuais defeitos ou vícios na construção.

- Quais São os Principais Defeitos de Construção?
Entre os defeitos de construção mais comuns em imóveis, destacam-se:
- Vazamento;
- Infiltrações;
- Problemas nas fiações elétricas ou hidráulicas;
- Acabamento diferente do especificado no contrato;
- Rachaduras, fissuras e trincas nas paredes;
- Defeitos na pintura;
- Problemas com revestimentos;
- Instalações elétricas ou hidráulicas inadequadas;
- Isolamento acústico insatisfatório;
- Falhas no funcionamento de portões basculantes;
- Falta de funcionamento adequado em luzes de emergência;
- Vagas de garagem com acabamento inadequado.
Sendo importante dizer que, todo imóvel possui uma garantia obrigatória por lei que abrange defeitos de construção.
Dentro dessa garantia, os defeitos devem ser reparados pela construtora, sendo este um direito do adquirente do imóvel que passa a valer a partir da entrega do mesmo.
A garantia tem distinções entre vícios e defeitos de construção, os vícios estão relacionados à qualidade e quantidade do imóvel, podendo ser impróprios ou inadequados para o fim a que se destinam.
Por exemplo, um item de qualidade inferior ao descrito no memorial descritivo ou uma discrepância na metragem.
O prazo para reclamar vícios é de 90 dias a partir da constatação, conforme o Código de Defesa do Consumidor, podendo ser estendido para um ano se aplicado o Código Civil.
Os defeitos de construção são problemas que oferecem risco à segurança dos consumidores, como rachaduras e infiltrações.
O prazo para pedir indenização por defeitos é de 5 anos a partir da identificação do dano.
É essencial informar formalmente à construtora ou incorporadora sobre os problemas dentro do prazo de garantia para garantir a reparação.
- Quais São os Direitos de Quem Identifica Vícios e Defeitos Construtivos?
Os consumidores que enfrentam defeitos e/ou vícios em seus imóveis têm direitos assegurados pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Conforme o disposto nos artigos 18, § 1º, e 20 do CDC, eles podem requerer:
- A substituição do imóvel;
- A restituição imediata do valor pago, devidamente atualizado, sem prejuízo de possíveis perdas e danos;
- O abatimento proporcional do preço, desde que dentro do prazo legal;
- Indenização por descumprimento contratual;
- Reembolso dos gastos efetuados para reparar os defeitos e/ou vícios do imóvel.
Entenda a seguir o que fazer se o seu imóvel tiver esses problemas.
- Que Fazer se o Meu Imóvel Tiver Vícios e Defeitos Construtivos
Se o seu imóvel apresenta vícios construtivos, você como consumidor tem direito a solicitar ao construtor a reparação do dano dentro de um prazo de 90 dias, conforme estipulado no artigo 26, II, § 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Esse prazo começa a contar a partir do recebimento das chaves ou da identificação do vício.
Caso o problema não seja resolvido, você pode requerer um abatimento no preço do imóvel ou até mesmo a substituição, caso o defeito seja significativo.
No que diz respeito aos vícios ocultos, o prazo para requerer a reparação começa a contar a partir do momento em que o defeito se torna evidente.
A jurisprudência também estabelece que o engenheiro civil pode ser responsabilizado solidariamente com o construtor pelos vícios de construção.
Isso ocorre porque é responsabilidade do engenheiro fiscalizar o andamento da obra.
Portanto, caso haja falhas estruturais ou outros problemas decorrentes da má execução da obra, tanto o construtor quanto o engenheiro podem ser responsabilizados.
Essas informações abordam os principais aspectos relacionados aos vícios construtivos e podem ser úteis caso você se depare com essa situação em seu imóvel.
Para buscar reparação por vícios ou defeitos na obra, são necessários diversos documentos que comprovem a existência desses problemas.
Entre eles:
- Provas documentais, como fotos e registros que evidenciem os vícios ou defeitos na obra;
- Um laudo pericial realizado por um profissional qualificado, que analise detalhadamente os problemas e suas causas;
- Testemunhas que possam atestar a existência dos vícios ou defeitos, se houver.
Além disso, em determinadas situações, pode ser solicitada a inversão do ônus da prova.
Isso significa que, diante da vulnerabilidade do consumidor na relação, ele poderá ser dispensado de provar os fatos alegados, cabendo ao fornecedor ou construtor demonstrar a regularidade da obra.
Se o seu imóvel apresenta defeitos, é importante agir de maneira adequada.
Primeiramente, é fundamental identificar e documentar os defeitos, seja por meio de fotos ou vídeos, especialmente se forem aparentes.
Em casos em que os defeitos não são visíveis, é recomendável contratar um profissional qualificado, como um engenheiro ou arquiteto, para realizar uma avaliação técnica e elaborar um laudo detalhado dos problemas e possíveis soluções.
Após identificar os defeitos, o próximo passo é notificar a construtora ou incorporadora responsável pelo imóvel.
Essa notificação deve ser realizada preferencialmente por escrito, seja por meio físico ou digital, como por e-mail.
É aconselhável buscar a orientação de um advogado especializado, que poderá enviar uma notificação extrajudicial para a construtora, garantindo assim uma prova documental do comunicado.
Se a construtora não resolver os problemas ou se recusar a fazê-lo, é possível recorrer a uma ação judicial.
Nesse caso, é importante contar com o auxílio de um advogado especializado, que analisará a viabilidade da ação e garantirá que os direitos do proprietário sejam adequadamente defendidos.
Vale ressaltar que esses processos podem demandar tempo, especialmente se forem necessárias provas periciais, podendo resultar em acordos ou, em último caso, em uma decisão judicial.
Entretanto, a ação judicial pode ser o único meio de conseguir a reparação pelos danos sofridos!
Se você está passando por uma situação como esta, não deixe de entrar em contato com a nossa equipe!
O nosso escritório Giacaglia – Advocacia Especializada em Direito Imobiliário está à disposição para prestar esclarecimentos e oferecer assistência jurídica especializada nesses casos.