Descubra como o direito de Laje pode ajudar na regularização de imóveis em áreas periféricas, permitindo a individualização de matrículas para construções sobrepostas.
Saiba mais sobre essa inovação jurídica, os direitos dos proprietários de lajes, as implicações legais e como realizar o registro em cartório de forma correta.
Neste post, você irá ler mais sobre:
- Introdução ao Direito de Laje
- Via Pública e o Direito de Laje
- Diferenças Entre Direito de Laje e Direito de Superfície
- Aplicação Prática do Direito de Laje
- Regulamentação Legal e Harmonização
- Benefícios e Desafios do Direito de Laje
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
1. Introdução ao Direito de Laje
A Medida Provisória 759, prevê um novo tipo de direito, que agora pode coexistir com os direitos tradicionais, como propriedade, usufruto, servidões, hipoteca, penhor e outros menos conhecidos, como a superfície, que substituiu o antigo direito de enfiteuse (ou aforamento).
Esse novo direito real, conhecido como Direito de Laje, está relacionado a imóveis e ao uso do espaço aéreo sobre eles.
Porém, não se limita apenas a isso, pois, para ser configurado, é necessário que a construção tenha acesso independente à via pública.
É importante entender que esse novo direito não se confunde com outros, especialmente com o direito de propriedade plena, que é o mais abrangente.
A propriedade de um imóvel oferece uma garantia jurídica sobre uma área específica do solo, mas também inclui direitos sobre o subsolo e o espaço aéreo, dentro dos limites estabelecidos por lei.
O Direito de Laje é um conceito que, embora seja menor que o direito de propriedade plena, está diretamente ligado a ele.
Uma vez criado o Direito de Laje, o imóvel original sofre uma grande mudança em sua configuração. Ele deixa de ser uma única propriedade e passa a ser duas unidades imobiliárias independentes.
Existe um tipo especial de propriedade chamado propriedade horizontal, onde a propriedade é limitada verticalmente, como em apartamentos, vagas de garagem e salas comerciais em condomínios, conforme previsto na lei.
Assim, o Direito de Laje é uma nova forma de organizar e regularizar imóveis, especialmente em áreas onde construções sobrepostas são comuns, sem que isso signifique a plena propriedade do espaço.
Para simplificar, podemos chamar a unidade que possui o direito de laje de Laje Sobreposta.
O dono da Laje Sobreposta poderia ser chamado tecnicamente de Proprietário Horizontal em Sobreposição ou apenas Proprietário de Laje em Sobreposição.
Esses termos seriam úteis para o registro no município, especialmente para a cobrança de IPTU e outras taxas urbanas, como coleta de lixo e manutenção de vias, além de facilitar negócios jurídicos, como hipotecas ou alienação fiduciária.
Por outro lado, o morador do imóvel que fica abaixo dessa laje sobreposta também precisa de uma denominação adequada, já que ele não tem domínio sobre o espaço aéreo, apenas sobre o solo e o subsolo.
Esse morador não pode ser confundido com um proprietário convencional.
Embora o termo “sotoposto” (que significa “abaixo do que está sobreposto”) seja tecnicamente correto, é pouco provável que ele seja adotado pelo público.
2.Via Pública e o Direito de Laje
É importante entender como será garantido o acesso à via pública para o proprietário da laje sobreposta.
Esse acesso exclusivo é um requisito essencial para a criação desse novo tipo de direito sobre um imóvel.
De acordo com o artigo 1510-A, parágrafo 3º, do Código Civil, tanto a laje sobreposta quanto o imóvel abaixo dela devem ter isolamento funcional e acesso independente à rua para serem considerados unidades autônomas.
A definição clara de como o imóvel terá frente para a via pública é fundamental e não pode ser ignorada pela prefeitura ao aprovar o desdobramento de um imóvel para instituir o Direito de Laje.
Esse acesso exclusivo também determina o endereço único do morador, que será utilizado para correspondências e identificação oficial.
Ter um endereço bem definido e reconhecido é essencial para a vida em sociedade.
Quem já enfrentou dificuldades por não ter um endereço oficial sabe o quanto isso pode impactar negócios e relações pessoais.
O acesso independente à rua é um requisito essencial para a existência do Direito de Laje.
No entanto, essa exigência pode gerar desafios práticos na hora de registrar as duas unidades imobiliárias que surgem com a divisão do imóvel.
Por exemplo, o acesso à via pública pode ser um corredor longo que inclua uma garagem privativa, permitindo ao proprietário da laje sobreposta o uso exclusivo dessa área.
Isso não altera a natureza do imóvel como uma propriedade horizontal do tipo laje sobreposta.
3.Diferenças Entre Direito de Laje e Direito de Superfície
O Condomínio Edilício, conhecido por muitos como o formato tradicional de propriedade em edifícios de apartamentos, salas comerciais e garagens, é bem diferente do Direito de Laje, embora ambos envolvam os direitos sobre imóveis.
No Condomínio Edilício, cada unidade autônoma (como um apartamento) é vinculada a uma fração ideal do solo e das áreas comuns do prédio.
Os moradores têm direitos e deveres definidos por regulamentos, que ajudam a manter a harmonia e a convivência pacífica entre todos.
Um aspecto pouco conhecido é que, mesmo que o edifício seja demolido, os donos das unidades ainda têm direito a uma parte do terreno onde o prédio estava, garantindo que não percam tudo.
Por outro lado, o Direito de Laje cria uma situação em que uma construção sobreposta, como uma casa construída em cima de outra, se torna uma unidade autônoma, mas com características diferentes das unidades de um condomínio tradicional.
Uma sala comercial com acesso direto à rua e construída acima de garagens é um exemplo que ilustra bem essa semelhança física, mas as semelhanças terminam aí.
Enquanto a propriedade em um condomínio tradicional é plena, sujeita a regras de convivência, o Direito de Laje não segue as mesmas regras.
A escritura pública e o registro imobiliário que formalizam o Direito de Laje poderiam, por exemplo, incluir acordos que regulam a convivência, garantindo uma relação harmoniosa entre os proprietários de uma laje sobreposta e os de um imóvel situado abaixo dela.
Esses acordos seriam essenciais para evitar conflitos e garantir o bom uso do espaço compartilhado.
4.Aplicação Prática do Direito de Laje
Alguns especialistas em direito levantaram dúvidas sobre a necessidade do Direito de Laje, argumentando que o Direito de Superfície, já previsto na lei, seria suficiente para regular situações de propriedades sobrepostas.
No entanto, existem diferenças importantes entre esses dois conceitos.
O Direito de Superfície permite que alguém use o solo ou o espaço acima dele, podendo durar por tempo indeterminado e ser transferido para herdeiros, conforme estabelecido pelo Estatuto da Cidade.
Embora o Direito de Superfície possa parecer semelhante ao Direito de Laje, especialmente quando se trata de construções em projeção vertical, a principal diferença está no fato de que o Direito de Laje cria unidades imobiliárias autônomas, distintas da propriedade original.
Além disso, enquanto o Direito de Laje requer que haja uma edificação já existente sobre o solo, o Direito de Superfície pode ser aplicado a terrenos sem qualquer construção.
5.Regulamentação Legal e Harmonização
A definição do valor tributário para a criação do Direito de Laje sobreposta pode ser um processo complexo.
Como esse tipo de negócio envolve a transferência de um bem imóvel, ele deve ser tributado pelo ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) quando for formalizado no mundo jurídico e econômico.
No entanto, existem situações em que a constituição do Direito de Laje pode ocorrer sem a necessidade de pagamento desse imposto, como nos casos de divisão amigável, extinção de condomínio ou atribuição de propriedade.
Para o cadastro municipal e a determinação do valor venal das propriedades horizontalmente sobrepostas e sotopostas, a prefeitura pode utilizar a experiência adquirida com propriedades em condomínios edilícios.
Fatores como a área de uso exclusivo de cada unidade, a testada (frente) para a via pública e a existência de áreas de uso exclusivo serão levados em consideração.
É possível que o proprietário da laje sobreposta tenha uma testada ampla para a via pública, por exemplo, para a guarda de veículos.
Nesse caso, essa área pode ser considerada de uso exclusivo, sem restrições quanto ao espaço aéreo e ao subsolo, e, portanto, poderá ser integralmente tributada como uma propriedade plena.
6.Benefícios e Desafios do Direito de Laje
A determinação do valor tributário para a criação do Direito de Laje pode ser complexa, mas é essencial para garantir a correta tributação e valorização das propriedades envolvidas.
O Direito de Laje, ao permitir a construção sobreposta em um imóvel existente, traz novas dinâmicas econômicas e fiscais que precisam ser adequadamente regulamentadas.
Para o cadastramento municipal e a determinação do valor venal das propriedades sobrepostas e sotopostas, as prefeituras podem utilizar a experiência adquirida com condomínios edilícios.
Fatores como a área de uso exclusivo de cada unidade, o tamanho da testada (frente do imóvel) para a via pública e a existência de áreas privativas são considerados na valoração.
É importante destacar que, caso o proprietário da laje sobreposta possua uma testada ampla para a via pública, por exemplo, destinada à guarda de veículos, essa área pode ser tratada como uso exclusivo.
Isso significa que pode ser tributada de forma similar a uma propriedade plena, sem limitações quanto ao uso do espaço aéreo ou do subsolo.
Uma abordagem interessante seria a criação de uma fórmula diferenciada para calcular os impostos relacionados ao Direito de Laje.
Essa fórmula poderia levar em conta a proporção entre as áreas úteis do imóvel no solo e da laje sobreposta, garantindo uma tributação mais justa e proporcional às características específicas de cada unidade.
A implementação prática do Direito de Laje ainda enfrenta desafios devido à falta de detalhamento normativo.
A Medida Provisória que introduziu esse direito ainda não foi completamente convertida em lei, o que dificulta a criação de modelos padrão para a formalização desse direito, conforme já mencionamos anteriormente.
Além disso, o imóvel deve ser cadastrado na prefeitura e atender aos requisitos urbanísticos estabelecidos pelo município.
Mesmo sem uma autorização específica da prefeitura ou detalhes adicionais sobre a aplicação desse direito, é possível extinguir um condomínio existente e criar unidades autônomas regidas pelo Direito de Laje, desde que o imóvel esteja devidamente registrado como uma única construção.
Embora o legislador tenha concedido autonomia ao Direito de Laje, diferenciando-o dos condomínios tradicionais, ainda não foram estabelecidas regras claras para regular a convivência entre os diferentes proprietários envolvidos.
Isso significa que, na ausência de regulamentação específica, é provável que regras de convivência similares às dos condomínios edilícios sejam adaptadas para essa nova realidade.
O principal benefício do Direito de Laje é a regularização da propriedade urbana, permitindo a utilização mais eficiente do espaço disponível.
Isso pode contribuir para a redução de conflitos comuns em condomínios tradicionais, como disputas por áreas comuns ou problemas de convivência.
Por outro lado, a ausência de regulamentação detalhada pode gerar incertezas jurídicas e desafios na implementação prática desse direito.
É fundamental que profissionais do direito, urbanistas e autoridades municipais trabalhem juntos para desenvolver normas claras que facilitem a aplicação do Direito de Laje, garantindo sua eficácia e a harmonia entre os proprietários.
A criação e implementação do Direito de Laje representam uma inovação no ordenamento jurídico brasileiro, oferecendo novas possibilidades para a utilização do espaço urbano.
Apesar das complexidades envolvidas na sua tributação e regulamentação, os benefícios potenciais em termos de valorização imobiliária e organização urbana são significativos.
Como vimos, a falta de regulamentação específica pode gerar incertezas e dificuldades, tanto na formalização quanto na convivência entre os diferentes proprietários de uma mesma propriedade sobreposta.
Diante dessas complexidades, é fundamental contar com o suporte de um advogado especialista em direito imobiliário.
Um profissional qualificado pode orientar sobre os melhores caminhos para a criação, formalização e registro do Direito de Laje, garantindo que todos os aspectos legais sejam respeitados e que os proprietários possam usufruir plenamente de seus direitos.
Se você está pensando em regularizar uma propriedade ou precisa entender melhor como o Direito de Laje pode impactar o seu imóvel, não hesite em buscar a orientação de um advogado especialista em direito imobiliário.
Esse apoio é essencial para assegurar que todo o processo seja realizado de maneira segura e dentro das normas legais, evitando problemas futuros e garantindo a valorização do seu patrimônio.
Tem alguma dúvida sobre o tema?
O nosso escritório Giacaglia – Advocacia Especializada em Direito Imobiliário está à disposição para prestar esclarecimentos e oferecer assistência jurídica especializada nesses casos.
