Regularizar seu imóvel é mais simples do que você imagina com a usucapião, você transforma a posse em propriedade, conquista tranquilidade para sua família e valoriza o patrimônio.
Veja neste guia completo quanto custa, quais documentos são exigidos e por que este é um investimento de longo prazo.
- 1. O Que É a Usucapião
- 2. Modalidades: Judicial x Extrajudicial
- 3. Custos: 10% a 20% do Valor Venal
- 4. Documentos Que Comprovam a Posse
- 5. Prazo x Custo: Qual Vale Mais a Pena?
- 6. Regularização Como Investimento de Longo Prazo
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
Nosso objetivo é esclarecer, de forma clara e objetiva, quanto custa e quais provas são necessárias para dar entrada em um processo de usucapião, seja ele judicial ou extrajudicial.
Neste artigo, abordaremos de maneira detalhada:
- O que é a usucapião;
- A diferença entre a modalidade judicial e a extrajudicial;
- O valor médio do procedimento (10% a 20% do valor venal do imóvel);
- A composição desses custos (advogado, cartório, engenheiro e tributos);
- E quais são os documentos indispensáveis para comprovar a posse, como contas de consumo, IPTU e declarações de vizinhos.
Nosso objetivo é esclarecer, de forma clara e objetiva, quanto custa e quais provas são necessárias para dar entrada em um processo de usucapião, seja ele judicial ou extrajudicial.
1. O Que É a Usucapião
A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade pela posse prolongada. Significa dizer que uma pessoa que exerce posse sobre um imóvel, por determinado período de tempo, pode se tornar a legítima proprietária, desde que preenchidos os requisitos previstos em lei.
Entre os requisitos básicos, destacam-se:
- Posse contínua, mansa e pacífica (sem oposição do verdadeiro proprietário);
- Lapso temporal definido em lei (que varia conforme a modalidade de usucapião, podendo ser 5, 10 ou 15 anos, dependendo das circunstâncias);
- Posse com intenção de dono, ou seja, tratando o imóvel como se fosse realmente seu.
Esse instituto busca prestigiar a função social da propriedade e dar solução a situações em que o imóvel não está formalmente regularizado, mas é efetivamente ocupado e utilizado pelo possuidor.
2. Modalidades: Judicial x Extrajudicial
A usucapião pode ser buscada por duas vias distintas: judicial e extrajudicial. Ambas têm como finalidade o reconhecimento da propriedade, mas diferem em relação ao custo, à celeridade e às formalidades exigidas.
2.1 Usucapião Judicial
A usucapião judicial é a modalidade mais tradicional. O interessado ingressa com uma ação perante o Poder Judiciário, representado por advogado, e pede ao juiz que reconheça seu direito de propriedade.
Características principais da via judicial:
- Geralmente mais demorada (pode levar anos até a sentença final);
- Menor custo direto, já que o pagamento se concentra nos honorários do advogado e em algumas custas judiciais;
- Possibilidade de Justiça Gratuita, que pode reduzir os custos quando o autor comprova não ter condições financeiras.
É a opção recomendada em casos de maior complexidade ou quando não há concordância das partes envolvidas.
2.2 Usucapião Extrajudicial
A usucapião extrajudicial, prevista na Lei nº 13.105/2015 e regulamentada pelo Provimento nº 65/2017 do CNJ, é feita diretamente no cartório de registro de imóveis.
Características da via extrajudicial:
- Mais rápida (pode ser concluída em poucos meses, desde que a documentação esteja completa);
- Maior custo, já que envolve taxas de cartório, serviços de engenheiro para planta e memorial descritivo, além de honorários advocatícios;
- Exige que não haja litígio. Se houver oposição do proprietário ou de terceiros, o procedimento deve ser judicializado.
Essa modalidade vem crescendo por sua eficiência e celeridade, sendo uma excelente alternativa para quem deseja regularizar o imóvel com mais rapidez.
3. Custos da Usucapião: 10% a 20% do Valor Venal
Um dos pontos mais importantes para quem pensa em dar entrada na usucapião é entender o custo total do procedimento.
De forma geral, o valor gira entre 10% e 20% do valor venal do imóvel.
Esse percentual pode variar de acordo com a complexidade do caso, a localidade e as exigências do cartório ou do processo judicial.
Os principais itens que compõem esse custo são:
- Honorários advocatícios: obrigatórios em qualquer modalidade (judicial ou extrajudicial). O advogado é responsável por reunir documentos, elaborar a petição e acompanhar todo o trâmite;
- Taxas de cartório: incluem registros, averbações e emolumentos, no caso da via extrajudicial;
- Engenheiro ou arquiteto: necessário para elaborar planta, memorial descritivo e laudos técnicos;
- Tributos: pode haver incidência de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) em alguns municípios, embora nem sempre seja exigido.
Na via judicial, caso o possuidor comprove baixa renda, é possível pleitear a Justiça Gratuita, que isenta das custas judiciais e taxas cartorárias relacionadas ao processo.
4. Documentos Necessários para a Usucapião
A comprovação da posse é a etapa mais importante da usucapião.
Quanto mais documentos o interessado apresentar, maiores serão as chances de êxito.
Entre os documentos mais relevantes, destacam-se:
- Contas de consumo em nome do possuidor (água, energia, telefone, internet) emitidas há vários anos;
- Comprovantes de pagamento de IPTU ou outros tributos vinculados ao imóvel;
- Declarações de vizinhos ou testemunhas, preferencialmente firmadas em cartório, confirmando que o possuidor sempre residiu ou exerceu domínio sobre o bem;
- Planta do imóvel e memorial descritivo, assinados por engenheiro ou arquiteto com a respectiva ART ou RRT;
- Fotos atuais e antigas do imóvel, comprovando uso e manutenção ao longo do tempo;
- Certidões negativas emitidas pelos cartórios de imóveis, demonstrando ausência de registro em nome do possuidor.
A reunião desses documentos é fundamental, especialmente na usucapião extrajudicial, em que o cartório exige provas mais robustas e formais.
5. Prazo x Custo: Qual Vale Mais a Pena?
A decisão entre a usucapião judicial e a extrajudicial passa pela análise de dois fatores centrais: prazo e custo.
- Judicial: demora mais, mas tem custo menor, sendo indicada para quem não tem urgência na regularização;
- Extrajudicial: mais rápida, mas mais onerosa, indicada para quem deseja resolver a situação em curto prazo.
A escolha deve ser feita em conjunto com o advogado, avaliando o orçamento disponível e a necessidade de rapidez no processo.
6. Regularização Como Investimento de Longo Prazo
Embora o custo da usucapião pareça elevado em um primeiro momento, é importante enxergá-lo como um investimento patrimonial.
Os benefícios da regularização são significativos:
- Segurança jurídica e tranquilidade para a família;
- Valorização imediata do imóvel;
- Possibilidade de vender, alugar ou financiar o bem;
- Facilidade de transmissão para herdeiros.
Portanto, regularizar o imóvel por meio da usucapião não é apenas uma questão burocrática, mas também uma estratégia de valorização e proteção patrimonial.
A usucapião é um caminho jurídico eficaz para transformar a posse em propriedade. Apesar dos custosque variam entre 10% e 20% do valor venal do imóvel, os benefícios a longo prazo compensam o investimento.
Com a documentação correta e a assessoria de um advogado especializado em Direito Imobiliário, o possuidor pode garantir que sua posse seja reconhecida legalmente e que o imóvel se torne definitivamente seu.
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