A recente decisão do QuintoAndar de encerrar o serviço QuintoCred, voltado a garantias locatícias para imobiliárias, gerou impacto significativo no mercado de aluguel. Embora esse produto fosse parte de um acordo B2B, afetando cerca de 45 mil contratos e 3 mil imobiliárias, o entendimento jurídico sobre garantias de locação segue inalterado para locadores e locatários.
Diante desse cenário, é essencial relembrar quais são as garantias permitidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o que fazer no caso de exoneração de fiador, e entender quando pode ser requerida liminar de despejo com caução prestada, especialmente se o depósito de garantia foi esvaziado.
Sumário
- 1. Tipos de Garantia Permitidos na Locação
- 2. Fim do QuintoCred: O Que Significa?
- 3. É Proibido Exigir Duas Garantias?
- 4. Exoneração de Fiador: Procedimentos e Impactos
- 5. Caução Esvaziada: Possibilidade de Liminar de Despejo
- 6. Cenário Prático
- 7. Boas Práticas para Locadores e Inquilinos
- 8. Conclusão
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
1. Tipos de Garantia Permitidos na Locação
A Lei do Inquilinato limita o locador a exigir apenas uma das garantias previstas no artigo 37.
As opções são:
- Fiança: terceiro assume a responsabilidade pelo inquilino;
- Seguro-fiança: apólice paga indenização ao locador em caso de inadimplência;
- Caução: depósito em dinheiro, bens móveis ou imóveis (3 meses de aluguéis máximo);
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Também surgiram soluções tecnológicas, como garantias via startups, ainda que enquadradas em modalidades legais pré-existentes.
2. Fim do QuintoCred: O Que Significa?
O QuintoAndar encerrou oficialmente operações do QuintoCred até outubro de 2025, mantendo cobertura apenas por 60 dias após contratos ativos ou até o prazo final.
Importante frisar que os contratos firmados diretamente entre locador e locatário continuam válidos, e a empresa não tinha relação direta com a garantia exigida por lei, mas sim com imobiliárias.
3. É Proibido Exigir Duas Garantias em um Mesmo Contrato?
Sim. A lei é clara: apenas uma modalidade pode ser exigida. Exigir mais de uma fere o princípio da boa-fé contratual e pode resultar em judicialização ou aplicação de proibição legal.
4. Exoneração de Fiador: Procedimentos e Impactos
Segundo o Código Civil (art. 835) e a Lei do Inquilinato, o fiador pode se exonerar a qualquer tempo mesmo em contrato de prazo determinado, desde que respeite a notificação formal ao locador. A exoneração passa a valer apenas após 60 dias da notificação, período em que o fiador ainda permanece responsável por obrigações até então assumidas.
Sem substituição da garantia, o contrato pode continuar, mas sem amparo do garantidor, aumentando o risco para o locador.
5. Caução Esvaziada: É possível despejo liminar com caução prestada?
Sim. Em ação de despejo por falta de pagamento em contratos sem garantia, o locador pode requerer liminar de desocupação em até 15 dias, desde que o inquilino publique caução equivalente a três meses de aluguel no prazo legal (art. 59, §1º, IX da Lei 8.245/1991).
Essa medida protege o locador mesmo diante de eventual ausência de garantias tradicionais no contrato inclusive quando a caução existente foi esvaziada.
6. Cenário Prático
- Contrato com fiança: caso o fiador se exonere, o locador pode exigir nova garantia ou rescindir o contrato, notificando o inquilino formalmente;
- Contrato com seguro-fiança ou caução: mantida a garantia, não é necessário ajuste. Se a caução foi consumida integralmente, a possibilidade de liminar por nova caução se aplica;
- Sem garantia: liminar depende exclusivamente de caução judicial caminho tradicional para locadores resguardarem seus direitos.
7. Boas Práticas para Locadores e Inquilinos
O fim do QuintoCred afeta a segurança de algumas operações B2B, mas não altera o arcabouço legal das garantias locatícias. A Lei do Inquilinato continua vital para proteger locadores e inquilinos, estabelecendo opções claras de garantia fiança, seguro-fiança, caução ou cessão fiduciária.
No caso de exoneração do fiador, a lei assegura um prazo de transição de 60 dias, tempo para substituição, e, se a caução foi usada completamente, a liminar com nova caução judicial pode manter a estabilidade do contrato.
Em momentos de transição como esse, a orientação jurídica garante que os direitos de todas as partes especialmente do locador sejam preservados.
Tem dúvidas sobre contratos com garantias locatícias ou precisa se orientar após o fim do QuintoCred?
A equipe do Giacaglia Advogados Associados está à disposição para ajudar.
Entre em contato e garanta a regularidade e segurança jurídica do seu contrato de locação.
