Comprar uma fração de tempo em um resort de luxo costuma parecer um investimento simples: você paga por uma semana de férias garantida todo ano, em um empreendimento que ainda está em construção, mas que promete entrega em prazo definido. O problema começa quando essa data chega e passa, e o que deveria ser um resort pronto continua sendo apenas uma promessa.
Esse cenário se tornou conhecido publicamente em casos de grandes empreendimentos de multipropriedade no Nordeste brasileiro, nos quais compradores passaram anos pagando parcelas por frações de um imóvel que nunca foi entregue no prazo contratado. A boa notícia é que existe uma legislação específica para proteger quem está nessa situação, e ela vai muito além de simplesmente permitir que você desista do contrato.
O que é multipropriedade e por que o atraso pesa tanto
A multipropriedade é o regime em que várias pessoas são proprietárias de frações de tempo de uso de um mesmo imóvel, geralmente um resort ou empreendimento turístico. Ao comprar uma fração, você não se torna dono do imóvel inteiro, mas de um período específico de uso durante o ano, como uma semana ou quinzena.
O problema é que, enquanto o empreendimento não é entregue, essa fração de tempo não existe fisicamente. Você continua pagando as parcelas do contrato por algo que, na prática, ainda é apenas um projeto. Diferente de quem compra um imóvel residencial e pode, em último caso, aguardar morando de aluguel, quem investe em multipropriedade geralmente já perdeu o propósito original da compra: viajar e usufruir do resort naquele período planejado.
O que a Lei do Distrato garante ao comprador
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, alterou a Lei de Incorporações Imobiliárias justamente para regular o que acontece quando uma incorporadora atrasa a entrega de um empreendimento comprado na planta, incluindo os contratos de multipropriedade.
Essa lei estabeleceu três proteções centrais para o comprador. A primeira é o direito à rescisão contratual quando o atraso ultrapassa o prazo de tolerância. A segunda é a devolução integral dos valores pagos, com deduções mínimas. A terceira, e menos conhecida, é o pagamento de multa pela construtora ao comprador, justamente pelo transtorno causado pelo atraso injustificado.
O prazo de tolerância e quando você pode rescindir
A maioria dos contratos de incorporação prevê uma cláusula de tolerância, que é um prazo adicional que a construtora tem para entregar a obra além da data originalmente combinada. Esse prazo de tolerância, segundo o entendimento consolidado nos tribunais com base no artigo 43-A da Lei 4.591/64, não pode ultrapassar 180 dias.
Isso significa que, mesmo que o contrato mencione um prazo de tolerância maior, esse excesso pode ser considerado abusivo pela Justiça. Se a soma da data de entrega prevista com os 180 dias de tolerância já passou e o imóvel continua sem ser entregue, você tem o direito de rescindir o contrato.
Quanto você recebe de volta ao rescindir
Um dos pontos mais importantes da Lei do Distrato é que a rescisão por culpa da construtora não gera as mesmas penalidades que existiriam se o comprador desistisse por conta própria. Nesse caso, você tem direito à devolução integral dos valores pagos, com deduções mínimas e específicas, como eventual comissão de corretagem já paga a terceiros.
Não é legítimo que a construtora tente descontar multas, taxas administrativas ou qualquer outra penalidade sobre o valor a ser devolvido quando o atraso foi causado por ela.
A multa que a construtora deve pagar a você
Aqui está o ponto que menos compradores conhecem, mas que faz toda a diferença financeira. O artigo 67-A da Lei 13.786/2018 estabelece que, quando o comprador rescinde o contrato por atraso injustificado na entrega, a construtora deve pagar uma multa em favor do comprador, além de devolver os valores já pagos.
Essa multa costuma variar entre 25% e 50% do valor total pago, dependendo das condições contratuais e da existência de um regime chamado patrimônio de afetação.
O que é patrimônio de afetação e por que ele aumenta sua multa
O patrimônio de afetação é um mecanismo de proteção em que os recursos pagos pelos compradores de um empreendimento ficam separados do patrimônio geral da construtora, destinados exclusivamente à conclusão daquela obra específica. A maioria dos empreendimentos modernos utiliza esse regime, justamente para dar mais segurança jurídica e financeira aos compradores.
Quando o contrato do seu empreendimento está submetido a esse regime, a multa por atraso injustificado pode chegar a 50% do valor pago, em vez do percentual padrão de 25%. Vale a pena verificar, no seu contrato ou na documentação do incorporador, se essa cláusula está presente.
Como calcular o que você tem direito a receber
Imagine que você pagou R$ 100 mil em frações de multipropriedade, e a construtora atrasou a entrega por três anos sem justificativa legalmente aceitável. Ao optar pela rescisão, você teria direito à devolução dos R$ 100 mil pagos, somada a uma multa que pode variar entre R$ 25 mil e R$ 50 mil, dependendo do regime contratual aplicável. O valor total recebido, portanto, pode chegar a R$ 150 mil, mesmo diante de anos de espera frustrada.
O que fazer se você está nessa situação
O primeiro passo é revisar cuidadosamente o contrato assinado, identificando a data de entrega prevista, a cláusula de tolerância e o percentual de multa estipulado em caso de atraso. Reúna também todos os comprovantes de pagamento e qualquer comunicação da construtora que mencione novos prazos ou justificativas para o atraso.
Com essa documentação organizada, formalize uma notificação à construtora, comunicando que o prazo de tolerância já foi ultrapassado e que você deseja exercer seu direito de rescisão com devolução integral e multa, conforme previsto na Lei 13.786/2018.
Se a construtora não responder adequadamente ou recusar o pedido, a via judicial se torna necessária. A jurisprudência dos tribunais brasileiros, incluindo entendimentos consolidados pelo Superior Tribunal de Justiça, tem se mostrado consistentemente favorável ao comprador nessas situações, especialmente quando o atraso é significativo e não há justificativa legalmente aceitável para a demora.
Se você comprou multipropriedade e está enfrentando atraso indefinido na entrega, o escritório Giacaglia Advogados pode avaliar seu contrato, calcular o valor total que você tem direito a recuperar, incluindo a multa devida, e conduzir a ação de rescisão contratual. Entre em contato para uma análise do seu caso.
