Receber as chaves de um imóvel adquirido na planta costuma representar a concretização de um sonho.
No entanto, para muitos compradores, a alegria da entrega é rapidamente substituída por frustração quando surgem problemas estruturais logo nos primeiros meses de uso.
Entre os defeitos mais recorrentes e juridicamente relevantes está a infiltração, que pode comprometer paredes, tetos, pisos, instalações elétricas e até a salubridade do ambiente.
O surgimento de infiltrações após a entrega do imóvel não é mero aborrecimento cotidiano, na maioria dos casos, trata-se de vício oculto, decorrente de falhas construtivas que não eram perceptíveis no momento da entrega das chaves, mas que se manifestam com o uso normal do imóvel ou com a incidência de chuvas.
O Direito do Consumidor e a legislação civil brasileira oferecem proteção expressiva ao comprador nessa situação, impondo à construtora o dever de reparar os defeitos e, em determinadas hipóteses, indenizar os prejuízos causados.
Este artigo explica, de forma detalhada, o que caracteriza o vício oculto, quais são os direitos do comprador, os prazos legais para reclamar e as consequências jurídicas da omissão da construtora.
Sumário
- 1. O que caracteriza vício oculto em imóvel adquirido na planta
- 2. Infiltração como falha construtiva
- 3. Direito do comprador à reparação integral
- 4. Prazo para reclamar do vício oculto
- 5. Responsabilidade da construtora pelos vícios ocultos
- 6. Omissão da construtora e consequências jurídicas
- 7. Infiltração e dano moral: quando cabe indenização
- 8. O papel da prova técnica (laudo e perícia)
- 9. A importância de agir rapidamente
- 10. Conclusão
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O Que Caracteriza Vício Oculto em Imóvel Adquirido na Planta
O vício oculto é aquele defeito que não pode ser identificado no momento da entrega do imóvel, mesmo com vistoria cuidadosa, mas que se revela posteriormente, durante o uso normal do bem.
No caso de imóveis na planta, infiltrações são exemplos clássicos de vícios ocultos, pois geralmente decorrem de falhas estruturais, impermeabilização inadequada, problemas na execução da obra ou uso de materiais de baixa qualidade.
Diferentemente dos vícios aparentes como rachaduras visíveis, portas desalinhadas ou acabamentos defeituosos o vício oculto só se manifesta com o tempo. Muitas infiltrações surgem apenas após o primeiro período de chuvas ou após o imóvel ser efetivamente habitado.
Do ponto de vista jurídico, não se exige que o comprador tenha conhecimento técnico para identificar defeitos construtivos complexos no momento da entrega. A responsabilidade pela solidez, segurança e qualidade da obra é integralmente da construtora.
Infiltração Como Falha Construtiva
As infiltrações podem ter diversas origens, como falhas na impermeabilização de lajes, sacadas e banheiros, problemas em fachadas, vícios na instalação hidráulica, ausência de caimento adequado ou defeitos na estrutura do prédio.
Em praticamente todas essas hipóteses, a infiltração não decorre do mau uso do imóvel pelo comprador, mas sim de erro de projeto ou execução.
Por isso, a jurisprudência é pacífica no sentido de que infiltrações surgidas após a entrega do imóvel configuram vício construtivo, atraindo a responsabilidade objetiva da construtora. Não é necessário provar culpa, bastando demonstrar a existência do defeito e o nexo com a construção.
Direito do Comprador à Reparação Integral
O Código de Defesa do Consumidor reconhece que a relação entre comprador e construtora é uma relação de consumo. A construtora é fornecedora de serviço, e o comprador é consumidor final. Nesse contexto, aplica-se a responsabilidade objetiva prevista no artigo 14 do CDC.
Isso significa que, comprovado o vício oculto, o comprador tem direito à reparação integral do defeito, sem qualquer custo. A construtora deve realizar os reparos necessários de forma adequada e definitiva, não sendo admissível soluções paliativas que apenas mascaram o problema.
O direito à reparação não se limita ao conserto da infiltração em si.
Se o defeito causou danos a móveis, eletrodomésticos, pintura, revestimentos ou gerou despesas adicionais ao comprador, esses prejuízos também podem ser indenizados.
Reparação Sem Custo e Sem Transferência de Responsabilidade
É comum que construtoras tentem transferir a responsabilidade ao condomínio, ao síndico ou até ao próprio comprador, alegando uso inadequado do imóvel. No entanto, quando a infiltração decorre de falha construtiva, essa estratégia não se sustenta juridicamente.
O comprador não pode ser obrigado a arcar com custos de reparo de defeitos originários da obra. Tampouco pode ser compelido a acionar seguro ou assumir despesas que competem exclusivamente à construtora. A responsabilidade é direta e integral.
Prazo Para Reclamar do Vício Oculto
Uma das maiores dúvidas dos compradores diz respeito ao prazo para reclamar de infiltrações surgidas após a entrega do imóvel.
O Código de Defesa do Consumidor estabelece, em seu artigo 26, que o prazo para reclamar de vício oculto em produtos duráveis é de 90 dias, contados a partir da constatação do defeito, e não da entrega das chaves.
Essa distinção é fundamental.
Como o vício oculto não é perceptível no momento da entrega, o prazo só começa a correr quando o problema se manifesta de forma clara. Assim, se a infiltração surge meses após a entrega, o comprador ainda estará dentro do prazo legal para exigir a reparação.
Além disso, em casos de vício construtivo que compromete a solidez e a segurança da obra, também se aplica o prazo de garantia previsto no Código Civil, que pode alcançar até cinco anos, conforme a natureza do defeito.
Importância de documentar a constatação do vício
Para resguardar seus direitos, é essencial que o comprador documente a data em que a infiltração foi identificada. Fotografias, vídeos, laudos técnicos, comunicações por escrito à construtora e registros de atendimento são provas importantes para demonstrar que a reclamação foi feita dentro do prazo legal.
A ausência de documentação pode dificultar a defesa do consumidor em eventual demanda judicial. Por isso, ao constatar o problema, o comprador deve agir de forma diligente e formalizar imediatamente a reclamação.
Responsabilidade da Construtora Pelos Vícios Ocultos
A responsabilidade da construtora é objetiva e solidária. Isso significa que ela responde independentemente de culpa e não pode se eximir alegando falha de terceiros, fornecedores ou projetistas. Todos que integram a cadeia de fornecimento respondem pelos vícios do produto final.
A construtora tem o dever de corrigir o defeito de forma eficaz e definitiva. A simples promessa de reparo ou a realização de consertos ineficazes caracteriza descumprimento contratual e autoriza o comprador a buscar outras medidas legais.
Omissão da Construtora e Consequências Jurídicas
Quando a construtora é notificada e se omite, demora injustificadamente ou realiza reparos inadequados, o consumidor não fica desamparado. O CDC prevê alternativas importantes, que podem ser adotadas conforme a gravidade do caso.
Entre as possibilidades estão o abatimento proporcional do preço, a indenização por danos materiais e morais e, em situações extremas, a rescisão do contrato, com devolução dos valores pagos. A escolha da medida dependerá da extensão do vício e do impacto na utilização do imóvel.
Infiltração e Dano Moral
Embora nem todo defeito gere dano moral, a jurisprudência reconhece que infiltrações graves, persistentes ou que tornam o imóvel insalubre ultrapassam o mero aborrecimento. Quando o comprador é privado do uso pleno do imóvel, sofre transtornos prolongados ou precisa conviver com risco à saúde, o dano moral é passível de indenização.
O dano moral, nesses casos, decorre da frustração legítima da expectativa de habitar um imóvel em condições adequadas, bem como do sofrimento causado pela negligência da construtora.
O Papel da Prova Técnica
Em muitas situações, a prova pericial é fundamental para demonstrar que a infiltração tem origem construtiva. O laudo técnico elaborado por engenheiro ou arquiteto pode identificar a causa do problema e afastar alegações de mau uso.
Embora não seja obrigatório apresentar laudo técnico antes de ingressar com ação, ele fortalece significativamente a tese do comprador e aumenta as chances de êxito.
A Importância de Agir Rapidamente
Apesar da proteção legal, a inércia do comprador pode enfraquecer sua posição, reclamar tardiamente, permitir que o problema se agrave sem notificação ou realizar reparos por conta própria sem comunicar a construtora pode gerar discussões desnecessárias.
Agir rapidamente, de forma documentada e com orientação jurídica adequada, é a melhor forma de garantir a efetividade dos direitos assegurados pela lei.
Conclusão
A infiltração surgida após a entrega do imóvel na planta é problema recorrente e juridicamente relevante. Na maioria dos casos, configura vício oculto decorrente de falha construtiva, atraindo a responsabilidade objetiva da construtora.
O comprador tem direito à reparação integral do defeito, sem custos, desde que respeitado o prazo legal contado da constatação do problema. A omissão da construtora pode autorizar indenização, abatimento do preço ou até rescisão contratual, conforme a gravidade da situação.
Conhecer seus direitos e agir de forma estratégica é fundamental para evitar prejuízos maiores e garantir que o sonho da casa própria não se transforme em um problema permanente.
Se você adquiriu um imóvel na planta e enfrenta infiltrações ou outros vícios ocultos após a entrega, o escritório Giacaglia Advogados Associados atua com expertise em Direito Imobiliário e Direito do Consumidor, oferecendo assessoria completa para exigir a reparação do defeito, indenização pelos prejuízos e a responsabilização da construtora.
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