IMOBILIÁRIA FALHOU NA ADMINISTRAÇÃO DO IMÓVEL?
SAIBA COMO O LOCADOR PODE USAR O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR A SEU FAVOR!
QUANDO A IMOBILIÁRIA NÃO CUMPRE O QUE PROMETE, O LOCADOR PODE COBRAR OS PREJUÍZOS
A locação de imóveis é uma das formas mais comuns de investimento no Brasil.
Muitos proprietários contam com a ajuda de uma imobiliária para administrar o contrato, buscar inquilinos e cuidar da burocracia.
No entanto, nem sempre essa parceria funciona como deveria e quando a imobiliária falha, o locador – que é o verdadeiro dono do imóvel – pode sair prejudicado.
Mas o que muitos locadores ainda não sabem é que, nesses casos, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) pode ser usado a seu favor.
Isso mesmo: mesmo sendo o proprietário, ele também é considerado consumidor na relação com a imobiliária.
Neste artigo, vamos explicar de forma clara e objetiva:
- Contrato De Administração De Imóvel: Como Funciona?
- Relação Entre Locador E Imobiliária: É De Consumo?
- Aplicação Do Código De Defesa Do Consumidor (CDC)
- Responsabilidades Da Imobiliária Administradora
- Quando A Imobiliária Pode Ser Responsabilizada?
- Direitos Do Locador Em Caso De Falha Na Prestação De Serviço
- Jurisprudência Favorável Ao Locador
- Como Cobrar A Imobiliária E Reaver Os Prejuízos?
- Importância De Um Advogado Especializado Em Direito Imobiliário
- Conclusão E Orientações Finais
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL: COMO FUNCIONA?
O contrato de administração é um instrumento jurídico firmado entre o proprietário do imóvel (locador) e a imobiliária, que delega a esta os poderes para gerenciar o imóvel durante a locação.
Esse contrato costuma prever:
- Captação de inquilinos;
- Análise de crédito;
- Elaboração do contrato de locação;
- Recebimento de aluguéis;
- Repasses financeiros ao locador;
- Acompanhamento de eventuais inadimplências;
- Manutenção e reparos emergenciais.
A imobiliária atua como prestadora de serviço, cobrando uma taxa mensal sobre os aluguéis recebidos.
RELAÇÃO ENTRE LOCADOR E IMOBILIÁRIA: É DE CONSUMO?
Sim. De acordo com o entendimento predominante da doutrina e da jurisprudência, o locador é consumidor na relação com a imobiliária.
Apesar de ser o proprietário do bem, ele está contratando um serviço especializado de gestão e intermediação, ficando na posição de destinatário final daquele serviço, como previsto no artigo 2º do CDC.
Portanto, a relação entre locador e imobiliária é regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor.
Isso significa que o locador conta com:
- Proteção contra cláusulas abusivas;
- Direito à informação clara e precisa;
- Possibilidade de exigir reparação por danos materiais e morais;
- Inversão do ônus da prova em juízo, se necessário.
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (CDC)
O CDC, instituído pela Lei nº 8.078/1990, se aplica sempre que há uma relação de consumo entre um fornecedor de serviços e um consumidor final.
No caso do contrato de administração de imóvel, a imobiliária é considerada fornecedora de serviço (art. 3º, §2º do CDC), e o locador é o consumidor final desse serviço (art. 2º do CDC).
Esse entendimento foi reforçado por diversos tribunais brasileiros, como mostra o site Conjur em análise recente sobre a sistemática dos contratos de locação e a aplicabilidade do CDC (ver referências).
Ou seja, se a imobiliária agir com negligência, imperícia ou imprudência, poderá ser responsabilizada com base no CDC, inclusive com indenização por danos ao locador.
RESPONSABILIDADES DA IMOBILIÁRIA ADMINISTRADORA
A imobiliária tem deveres contratuais e legais que devem ser cumpridos com diligência, lealdade e transparência.
Entre os principais:
- Avaliar corretamente os candidatos à locação;
- Elaborar contratos conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991);
- Garantir a boa gestão do imóvel;
- Realizar a cobrança adequada dos aluguéis;
- Informar ao locador sobre inadimplência;
- Providenciar reparos e vistorias, conforme contrato;
- Repassar corretamente os valores ao proprietário.
Quando a imobiliária falha em qualquer dessas funções, o locador pode sofrer prejuízos diretos (falta de repasse, mau estado do imóvel) ou indiretos (danos por inadimplência, demora na desocupação, perda de oportunidade etc.).
QUANDO A IMOBILIÁRIA PODE SER RESPONSABILIZADA?
A responsabilização da administradora se dá sempre que for demonstrada falha na prestação do serviço contratado.
Exemplos práticos:
- Aceitar inquilino inadimplente sem análise de crédito adequada;
- Não repassar valores recebidos do inquilino;
- Omitir informações sobre danos causados ao imóvel;
- Demorar na adoção de medidas judiciais contra inquilino inadimplente;
- Permitir uso irregular do imóvel;
- Realizar reparos sem autorização ou de forma ineficiente;
- Deixar de informar o locador sobre problemas com vizinhos ou condomínio.
Nesses casos, o locador pode exigir indenização pelos danos materiais e, em alguns casos, danos morais, especialmente quando há frustração de expectativa ou transtornos significativos.
DIREITOS DO LOCADOR EM CASO DE FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO
Conforme o CDC, o locador tem direito a:
- Reparação dos prejuízos financeiros sofridos por ação ou omissão da imobiliária;
- Rescisão contratual por justa causa, com possibilidade de multa reversa;
- Recebimento em dobro de valores cobrados indevidamente (art. 42, parágrafo único do CDC);
- Indenização por danos morais, se demonstrado o abalo emocional ou transtorno;
- Inversão do ônus da prova em juízo, facilitando a produção de provas.
Além disso, a jurisprudência tem reconhecido que não é necessário demonstrar culpa da imobiliária para haver responsabilidade, pois se trata de responsabilidade objetiva.
COMO COBRAR A IMOBILIÁRIA E REAVER OS PREJUÍZOS?
O primeiro passo é reunir provas da falha da imobiliária, como:
- Contrato de administração;
- Extratos bancários demonstrando ausência de repasse;
- Comunicados ou e-mails não respondidos;
- Fotos ou laudos de vistoria do imóvel;
- Cópias de processos judiciais em que houve omissão da administradora.
Em seguida, é recomendável notificar extrajudicialmente a empresa, com pedido de ressarcimento ou correção da conduta.
Se não houver solução amigável, o locador poderá:
- Propor ação de indenização por danos materiais e morais;
- Incluir pedido de rescisão contratual;
- Solicitar tutela de urgência, se necessário (por exemplo, bloqueio de valores).
A ação pode ser proposta nos Juizados Especiais Cíveis (até 40 salários mínimos) ou na Justiça Comum, conforme o caso.
IMPORTÂNCIA DE UM ADVOGADO ESPECIALIZADO EM DIREITO IMOBILIÁRIO
A atuação de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para:
- Analisar o contrato com a imobiliária;
- Identificar cláusulas abusivas ou omissas;
- Produzir provas da falha na prestação de serviço;
- Redigir a notificação extrajudicial de forma estratégica;
- Propor a ação judicial com pedidos bem fundamentados;
- Acompanhar o processo e buscar acordos vantajosos.
Um profissional capacitado pode recuperar valores significativos ao locador e ainda garantir a proteção de seu patrimônio para contratos futuros.
CONCLUSÃO E ORIENTAÇÕES FINAIS
O locador que contrata uma imobiliária para administrar seu imóvel confia que receberá um serviço eficiente, transparente e alinhado aos seus interesses. Quando essa confiança é quebrada, surgem prejuízos – que, felizmente, podem ser reparados com base no Código de Defesa do Consumidor.
A relação entre locador e imobiliária é, sim, uma relação de consumo, e o proprietário do imóvel tem o direito de ser indenizado se houver falha na prestação do serviço contratado.
Se você é locador e está enfrentando problemas com sua imobiliária – como atrasos no repasse, má seleção de inquilinos ou omissão de informações importantes – saiba que você tem direitos e pode cobrar por isso.
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O escritório Giacaglia Advogados Associados é especializado em direito imobiliário e na defesa dos direitos dos proprietários e investidores prejudicados por falhas na administração de imóveis.
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