Entenda Como Funciona a Dissolução de Condomínio Entre Herdeiros!
SUMÁRIO
- O QUE É O CONDOMÍNIO ENTRE HERDEIROS?
- POR QUE ACONTECE A DISSOLUÇÃO DO CONDOMÍNIO DE IMÓVEL HERDADO?
- É POSSÍVEL VENDER UM IMÓVEL HERDADO SEM CONSENTIMENTO DE TODOS OS HERDEIROS?
- COMO FUNCIONA O DIREITO DE PREFERÊNCIA ENTRE OS HERDEIROS?
- DISSOLUÇÃO DO CONDOMÍNIO: QUAL É O CAMINHO JUDICIAL?
- LEILÃO JUDICIAL: A SAÍDA QUANDO NINGUÉM QUER COMPRAR A PARTE DO OUTRO
- O HERDEIRO PODE COMPRAR O IMÓVEL NO LEILÃO?
- DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA ENTRAR COM A AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO
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Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
O QUE É O CONDOMÍNIO ENTRE HERDEIROS?
O falecimento de um familiar que deixa bens a serem partilhados entre vários herdeiros cria, automaticamente, um condomínio forçado.
Isso significa que todos os herdeiros são donos do bem indivisível como um imóvel e exercem a posse e propriedade conjunta do bem.
Esse tipo de situação costuma gerar conflitos, especialmente quando há discordância entre os herdeiros sobre o uso, a venda ou o valor do imóvel herdado.
Nessas situações, a legislação brasileira permite a dissolução judicial do condomínio, justamente para evitar que o bem fique paralisado por tempo indeterminado.
POR QUE ACONTECE A DISSOLUÇÃO DO CONDOMÍNIO DE IMÓVEL HERDADO?
A dissolução do condomínio acontece, na maioria das vezes, porque os herdeiros não entram em consenso sobre o destino do imóvel: enquanto alguns querem vender, outros desejam manter o bem na família.
Ou ainda, discordam quanto ao valor da venda, uso, benfeitorias ou alugueis recebidos.
Por se tratar de um bem indivisível não há como, por exemplo, “dividir uma casa ao meio” o Código Civil brasileiro prevê que qualquer condômino pode pedir a extinção do condomínio, desde que não exista cláusula de indivisão imposta pelo falecido no testamento ou acordo entre os próprios herdeiros.
A base legal está no artigo 1.322 do Código Civil:
“O condômino pode, a qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum.”
Portanto, o herdeiro que deseja se desfazer de sua parte pode pedir judicialmente a dissolução do condomínio, mesmo que os outros herdeiros se oponham.
É POSSÍVEL VENDER UM IMÓVEL HERDADO SEM CONSENTIMENTO DE TODOS OS HERDEIROS?
Não. Enquanto houver condomínio e o imóvel ainda estiver em nome de mais de um herdeiro, não é possível vender o bem integralmente sem o consentimento de todos.
A exceção está na possibilidade de alienar a fração ideal, ou seja, um herdeiro pode vender apenas sua parte no imóvel, mas o comprador entrará no condomínio já existente, o que é pouco atrativo no mercado imobiliário.
Quando não há consenso, a alternativa mais eficiente é propor a ação de extinção de condomínio com pedido de venda judicial.
COMO FUNCIONA O DIREITO DE PREFERÊNCIA ENTRE OS HERDEIROS?
Antes de propor a venda do imóvel a terceiros, a lei assegura aos condôminos (herdeiros coproprietários) o direito de preferência, conforme artigo 504 do Código Civil:
“Não pode um condômino vender a sua parte a estranhos, se outro condômino a quiser, tanto por tanto.”
Isso significa que os demais herdeiros devem ter a chance de comprar a parte do herdeiro que deseja vender, pelo mesmo valor e nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
Caso os demais herdeiros não manifestem interesse ou não tenham condições de comprar, o bem poderá ser vendido a terceiros ou levado a leilão judicial.
DISSOLUÇÃO DO CONDOMÍNIO: QUAL É O CAMINHO JUDICIAL?
A via judicial é adequada quando:
- O imóvel é indivisível;
- Não há consenso entre os herdeiros sobre o destino do bem;
- Há discordância quanto ao valor da venda;
- Nenhum dos herdeiros tem condições de adquirir a parte dos demais.
A ação judicial é denominada Ação de Extinção de Condomínio com Pedido de Alienação Judicial.
Nessa ação, o juiz poderá determinar:
- A avaliação judicial do imóvel;
- A intimação dos herdeiros para exercer o direito de preferência;
- A venda do bem por meio de leilão público, se não houver comprador entre os coproprietários.
Além disso, o produto da venda será partilhado entre os herdeiros na proporção da sua cota parte, corrigido e atualizado, garantindo justiça patrimonial para todos.
LEILÃO JUDICIAL: A SAÍDA QUANDO NINGUÉM QUER COMPRAR A PARTE DO OUTRO
Quando nenhum dos herdeiros manifesta interesse na aquisição da parte dos demais, e tampouco há comprador interessado em adquirir o bem por completo, o leilão judicial é o caminho natural.
O processo segue os moldes do Código de Processo Civil e ocorre em duas etapas:
- Primeiro leilão: com valor de avaliação como lance mínimo;
- Segundo leilão: permite arrematação por valor inferior, desde que não vil.
Essa forma de venda garante:
- Publicidade adequada;
- Imparcialidade na fixação do preço;
- Segurança jurídica.
Além disso, qualquer pessoa pode participar do leilão, inclusive os próprios herdeiros.
O HERDEIRO PODE COMPRAR O IMÓVEL NO LEILÃO?
Sim! É plenamente possível que um dos herdeiros arremate o imóvel no leilão judicial.
A vantagem, nesse caso, é que o herdeiro poderá adquirir o bem por um valor menor do que o estimado, desde que respeitadas as regras do leilão e o princípio da isonomia entre os participantes.
Essa solução é interessante quando:
- O herdeiro deseja ficar com o imóvel, mas não tinha condições de comprar diretamente a parte dos demais;
- O valor de arrematação no leilão é mais acessível;
- A dissolução do condomínio é inevitável.
O STJ já reconheceu essa possibilidade em diversas decisões, desde que observados os critérios legais.
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA ENTRAR COM A AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO
Para propor a ação de forma segura e eficiente, é recomendável reunir os seguintes documentos:
- Cópia da escritura do imóvel ou matrícula atualizada do registro de imóveis;
- Formal de partilha ou escritura pública de inventário;
- RG e CPF de todos os herdeiros;
- Comprovantes de residência;
- Cópia de eventuais conversas, e-mails ou documentos que demonstrem a discordância entre os herdeiros;
- Propostas de compra (se houver).
Um advogado especialista pode ajudar a analisar a documentação, propor a ação corretamente e acompanhar o processo até a efetiva venda do bem e partilha do valor.
Se você está passando por um impasse com os demais herdeiros e não sabe como proceder para vender o imóvel herdado, não está sozinho.
A dissolução do condomínio pode parecer um caminho complicado, mas com acompanhamento jurídico especializado, o processo pode ser mais rápido, seguro e eficiente.
O escritório Giacaglia Advogados Associados possui uma equipe preparada para:
- Analisar seu caso de forma personalizada;
- Atuar com firmeza na ação de extinção do condomínio;
- Garantir que seu direito patrimonial seja respeitado;
- Auxiliar na avaliação, leilão ou venda direta do imóvel;
- Zelar pela segurança jurídica em todo o procedimento.
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