VOCÊ FEZ UM DISTRATO DE IMÓVEL NA PLANTA E A MULTA FOI MUITO ALTA? ENTENDA COMO A JUSTIÇA ESTÁ PROTEGENDO O CONSUMIDOR!
A compra de um imóvel na planta é, sem dúvidas, um dos maiores sonhos de grande parte dos brasileiros.
No entanto, imprevistos acontecem.
Seja por questões financeiras, pessoais ou até descumprimento por parte da construtora, o distrato que é a rescisão do contrato se torna necessário.
E é exatamente nesse momento que muitos consumidores são surpreendidos com multas abusivas, retenções indevidas e cláusulas extremamente onerosas.
O que muita gente não sabe é que a Justiça tem decidido a favor dos compradores, limitando a multa de distrato a até 25% do valor efetivamente pago.
Este artigo vai te explicar, de forma clara e objetiva, como funciona o distrato de imóvel na planta, qual é o novo entendimento do STJ, como o Código de Defesa do Consumidor (CDC) se aplica, e como você pode até revisar um distrato que já foi assinado.
⚖️ Leia até o final e descubra como o escritório Giacaglia Advogados Associados pode te ajudar a recuperar o que é seu por direito!
SUMÁRIO
O QUE É O DISTRATO DE IMÓVEL NA PLANTA?
MULTA DE DISTRATO: O QUE DIZ A LEI?
NOVA INTERPRETAÇÃO DO STJ: LIMITAÇÃO DA MULTA EM 25%
SÚMULA 543 DO STJ: SUA PROTEÇÃO COMO CONSUMIDOR
O PAPEL DO CDC NO DISTRATO DE IMÓVEL NA PLANTA
POSSO REVER UM DISTRATO QUE JÁ ASSINEI?
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
O QUE É O DISTRATO DE IMÓVEL NA PLANTA?
O distrato é o ato de cancelar o contrato de compra e venda de um imóvel na planta, antes da entrega das chaves.
Esse cancelamento pode ocorrer:
- Por iniciativa do comprador, geralmente por dificuldades financeiras, mudanças pessoais ou insatisfação;
- Por culpa da construtora, como atraso na obra, vícios estruturais, não cumprimento de cláusulas contratuais, entre outros.
Quando ocorre o distrato, surge a discussão sobre quanto a construtora pode reter dos valores já pagos.
MULTA DE DISTRATO: O QUE DIZ A LEI?
Em 2018, foi criada a Lei nº 13.786/2018, conhecida como a “Lei do Distrato”, que regulamentou o tema.
Ela prevê que:
- As construtoras podem reter até 50% dos valores pagos, caso o empreendimento esteja no regime de patrimônio de afetação;
- Nos demais casos, a retenção seria de até 25% do valor pago.
🚩 Mas atenção:
Apesar dessa lei, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) continua se aplicando, pois é uma legislação de ordem pública, que protege o consumidor de práticas abusivas.
NOVA INTERPRETAÇÃO DO STJ: LIMITAÇÃO DA MULTA EM 25%
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em diversos julgados, reafirmou que a aplicação da Lei do Distrato não exclui o controle judicial da abusividade.
Quando a multa supera 25% dos valores pagos, os ministros têm entendido que há onerosidade excessiva, configurando prática abusiva.
Portanto:
- Se a multa for superior a 25%, ela pode ser reduzida pela Justiça;
- Essa proteção vale independentemente do que está escrito no contrato;
- O imóvel retorna à construtora, que pode revender, sem justificar retenções abusivas.
Essa interpretação decorre não só da análise contratual, mas também do princípio do equilíbrio nas relações de consumo, garantido pelo CDC.
SÚMULA 543 DO STJ: SUA PROTEÇÃO COMO CONSUMIDOR
A Súmula 543 do STJ reforça esse entendimento:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, por culpa do promitente comprador, é válida a cláusula de perda de parte dos valores pagos, a título de cláusula penal, desde que não se revele exorbitante, devendo ser restituído ao adquirente a quantia já paga, de forma imediata e atualizada.”
🔎 Pontos principais da Súmula 543:
- A retenção só é válida se não for exorbitante;
- O comprador tem direito à devolução imediata e atualizada dos valores;
- Aplica-se o CDC como norma de ordem pública, protegendo o consumidor.
O PAPEL DO CDC NO DISTRATO DE IMÓVEL NA PLANTA
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) tem força de norma de ordem pública e interesse social, o que significa que:
- Prevalece sobre qualquer cláusula contratual abusiva;
- Garante equilíbrio entre as partes;
- Afasta práticas que coloquem o consumidor em situação de desvantagem excessiva.
Mesmo após a Lei do Distrato, o Poder Judiciário pode intervir para revisar cláusulas que imponham multas abusivas ou retenham valores além do razoável.
⚖️ O STJ tem reforçado que cláusulas que estipulem multas superiores a 25% do valor pago são abusivas, salvo em situações excepcionalíssimas.
POSSO REVER UM DISTRATO QUE JÁ ASSINEI?
👉 Sim, é possível!
Se você assinou um distrato e percebeu depois que:
- A multa foi abusiva (acima de 25%);
- A construtora reteve valores indevidos;
- Você foi pressionado a assinar ou não teve esclarecimento adequado;
Você pode sim ajuizar uma ação judicial de revisão contratual, pedindo:
- Devolução dos valores retidos de forma indevida;
- Reconhecimento da nulidade da cláusula abusiva;
- Aplicação da Súmula 543 do STJ e do CDC.
✅ A Justiça tem sido clara: “Nem mesmo o distrato assinado impede a atuação do Poder Judiciário quando há abuso.”
EXEMPLO REAL DE DECISÃO JUDICIAL:
✔️ TJDFT: “Na hipótese de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, é válida a cláusula penal limitada entre 10% a 25% do valor pago. Percentual superior configura abuso e deve ser afastado, aplicando-se a Súmula 543 do STJ;
✔️ STJ: “Ainda que haja cláusula estipulando retenção superior a 25%, compete ao Judiciário exercer o controle da abusividade, podendo reduzir a penalidade.”
GIACAGLIA ADVOGADOS ASSOCIADOS: A SUA DEFESA CONTRA ABUSOS!
Se você está passando por essa situação, não fique refém de cláusulas abusivas!
A Justiça está ao seu lado para garantir que você não seja lesado.
🔍 O escritório Giacaglia, Aceto, Tenório e Queiroz Advogados atua há anos na defesa dos direitos dos consumidores, especialmente em casos como:
- Distrato de imóvel na planta com multa abusiva;
- Revisão de contratos já assinados;
- Recuperação de valores retidos indevidamente;
- Defesa contra práticas ilegais de construtoras e incorporadoras.