A comissão de corretagem é uma remuneração legítima devida ao corretor de imóveis ou à imobiliária pela intermediação bem-sucedida de um negócio, normalmente a compra e venda de um imóvel.
Apesar de parecer simples, essa cobrança é frequentemente questionada em contratos de multipropriedade imobiliária, modelo em que um mesmo bem é dividido entre diversos coproprietários que se alternam em períodos de uso.
O principal ponto de conflito está em quem deve pagar a corretagem o comprador ou a incorporadora e quando a cobrança é realmente válida.
Neste artigo, você vai entender:
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
1. O Que Gera o Direito à Comissão de Corretagem na Venda de Imóveis
A comissão de corretagem decorre do serviço prestado pelo corretor, regulado pelos arts. 722 a 729 do Código Civil.
A norma estabelece que o corretor faz jus à remuneração quando o negócio é efetivamente concluído, ainda que a escritura não tenha sido lavrada imediatamente.
Art. 725 do Código Civil:
“A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”
Assim, o direito à comissão nasce no momento em que comprador e vendedor chegam a um acordo sobre o negócio, ainda que depois haja desistência injustificada.
Na prática:
- Se o corretor aproxima as partes e há assinatura do contrato de compra e venda, ele já tem direito à comissão, mesmo que o comprador desista depois;
- Se o negócio não se concretiza por culpa exclusiva do corretor, ele não recebe;
- Se o comprador fecha diretamente com a construtora, mas o corretor foi quem apresentou o imóvel, ele pode ser cobrado judicialmente pela intermediação.
2. Quais Informações São Necessárias no Contrato Para a Cobrança Ser Válida
A validade da cobrança da comissão depende da transparência contratual.
O contrato deve indicar claramente:
- Quem é o responsável pelo pagamento da comissão (comprador ou incorporadora);
- Quem irá receber (nome completo e CRECI do corretor ou razão social da imobiliária);
- O valor exato da comissão e sua forma de pagamento;
- O momento da exigibilidade (assinatura do contrato, entrega das chaves, registro da escritura etc.);
- A intermediação efetiva no negócio.
Por que essas informações são essenciais…
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) exige clareza e destaque nas cláusulas que impliquem ônus ao comprador (art. 46 e 54).
Logo, se a comissão for cobrada sem constar expressamente no contrato, a cobrança pode ser considerada abusiva.
O STJ, no julgamento do Tema 938, definiu que é válida a transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao comprador, desde que o valor esteja claramente discriminado e o consumidor tenha sido previamente informado.
O contrato deve conter cláusulas como:
“O comprador reconhece que a comissão de corretagem no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) será paga diretamente à empresa XYZ Corretagem Imobiliária, CRECI nº xxxx, pela intermediação realizada no presente negócio.”
Sem isso, a cobrança pode ser anulada judicialmente e o valor restituído ao consumidor.
3. Quanto É Possível Pedir de Restituição da Comissão (Quebra de Contrato Pela Construtora)
Um dos temas mais sensíveis é a restituição da comissão quando ocorre rescisão do contrato de compra e venda, especialmente por culpa da construtora ou incorporadora.
Se o comprador desiste sem justa causa, a comissão não é devolvida afinal, o serviço de intermediação foi prestado.
Mas se o negócio não se concretiza por culpa da construtora, a comissão deve ser devolvida integralmente ao consumidor.
O STJ já decidiu que a incorporadora responde solidariamente pela devolução da comissão de corretagem, quando o contrato é desfeito por culpa exclusiva da empresa:
Exemplo prático
- Comissão paga: R$ 10.000,00;
- Construtora atrasou a entrega ou desistiu do empreendimento: comprador pode reaver os R$ 10.000,00, corrigidos monetariamente desde o pagamento;
- Desistência do comprador: não há restituição, pois o serviço foi prestado.
O prazo para pleitear a restituição é de 3 anos, com base no art. 206, §3º, IV do Código Civil, contado da data da rescisão contratual ou do pagamento indevido.
4. Quando o Comprador Pode Ser Cobrado Judicialmente Pela Comissão
Uma dúvida frequente é: “Posso ser cobrado judicialmente pela comissão se não fechei o contrato?”
A resposta depende da prova de intermediação.
Se o corretor demonstrar que foi ele quem apresentou o comprador ao imóvel ou intermediou as negociações, pode sim cobrar judicialmente a comissão, mesmo que o comprador tenha tentado “pular” o corretor e fechar direto com o vendedor.
Fundamento legal
Art. 727 do Código Civil:
“Se o negócio se concluir com a interferência de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos, proporcionalmente ao trabalho de cada um, salvo ajuste em contrário.”
E ainda:
Art. 725 do CC: “A remuneração é devida ao corretor que obtiver o resultado útil, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes.”
Exemplo prático
Imagine que um corretor leva um interessado a visitar uma unidade de multipropriedade em um resort.
Algumas semanas depois, o comprador volta sozinho e fecha o contrato diretamente com o estande de vendas.
Nesse caso, o corretor tem direito à comissão, pois foi ele quem gerou o resultado útil, isto é, apresentou o comprador.
5. A Comissão de Corretagem na Multipropriedade
A multipropriedade imobiliária, instituída pela Lei nº 13.777/2018, é um modelo de copropriedade fracionada, no qual o mesmo imóvel é compartilhado por várias pessoas, cada uma com direito a usar o bem por um período do ano.
É o formato mais comum em empreendimentos turísticos, resorts e flats de veraneio.
Cada comprador adquire uma fração ideal do imóvel e paga valores proporcionais à sua cota, incluindo despesas de manutenção e taxas administrativas.
O problema da corretagem na multipropriedade
Nos contratos de multipropriedade, a corretagem muitas vezes é embutida no preço da cota ou cobrada separadamente, sem clareza.
Isso gera discussões sobre abusividade e falta de transparência, especialmente quando o comprador não tem ciência prévia da cobrança.
Entendimento jurídico atual
- É devida a comissão, se o comprador foi claramente informado sobre o valor, a destinação e o responsável pelo pagamento;
- É indevida, se a construtora não destacou o valor da corretagem no contrato ou não informou quem receberia.
O CDC (art. 6º, III e 46) impõe o dever de informação clara e prévia.
Assim, a cobrança sem destaque ou sem comprovação da intermediação é abusiva e anulável.
Exemplo prático
O contrato deve conter, em destaque:
“O comprador declara estar ciente de que pagará comissão de corretagem no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais), destinada à empresa XPTO Corretagem Imobiliária – CRECI nº 123456, pela intermediação da venda da fração de multipropriedade.”
Sem essa transparência, o comprador pode pedir judicialmente a restituição da taxa.
6. Quando a Comissão em Multipropriedade Deve Ser Restituída
A taxa de corretagem pode ser restituída integral ou parcialmente, conforme a causa da rescisão:
7. Responsabilidade da Incorporadora e do Corretor
A responsabilidade pela informação e pela cobrança transparente é solidária entre construtora e corretor, conforme o art. 7º, parágrafo único, do CDC.
Isso significa que o comprador pode acionar judicialmente ambos (ou apenas um deles) para exigir a devolução da taxa ou impugnar a cobrança.
8. Boas Práticas Contratuais e Recomendações
Para evitar litígios, é essencial que contratos de corretagem e multipropriedade sejam redigidos com clareza.
Veja as boas práticas recomendadas:
- Inserir cláusula específica da corretagem, com:
- valor exato;
- identificação do corretor ou imobiliária;
- número do CRECI;
- forma e data do pagamento.
- Distinguir corretagem da taxa de serviço da incorporadora, para evitar confusão;
- Garantir que o comprador tenha acesso prévio ao contrato antes da assinatura;
- Arquivar comprovantes e comunicações de negociação, para eventual defesa judicial.
9. Conclusão
A comissão de corretagem na multipropriedade é válida e legítima quando respeitados os princípios da boa-fé, informação e transparência.
Por outro lado, a falta de clareza contratual pode transformar uma negociação simples em um litígio judicial caro e demorado.
O comprador deve sempre verificar se o contrato identifica o corretor, o valor da comissão e quem é o responsável pelo pagamento.
E se houver dúvida, é fundamental buscar orientação de um advogado especializado em direito imobiliário.
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O escritório Giacaglia Advogados Associados atua em todo o Brasil com assessoria especializada em Direito Imobiliário, especialmente em contratos de multipropriedade, corretagem e responsabilidade civil de incorporadoras.
