Quando você está adquirindo um imóvel, o contrato de compra e venda é uma das peças mais importantes do processo. Uma das partes que deve ser cuidadosamente analisada é a cláusula que trata da metragem do imóvel, pois ela pode impactar diretamente o que foi realmente acordado entre as partes.
Nesse contexto, dois termos jurídicos frequentemente aparecem: “ad mensuram” e “ad corpus“.
Mas, o que significam e como impactam a metragem do imóvel que você está comprando?
Neste artigo, vamos explicar esses conceitos, seus reflexos em caso de falta de metragem e os seus direitos como comprador, além de esclarecer as tolerâncias e os prazos para contestar a metragem informada.
Aqui, você irá saber mais sobre:
- O que são Ad Mensuram e Ad Corpus?
- Qual a Diferença entre Ad Mensuram e Ad Corpus?
- O Que Acontece Se Houver Falta de Metragem no Imóvel?
- Cláusula Mais Usual no Dia a Dia: Ad Mensuram
- Caso Não Seja Exposto de Forma Clara, Como Será Interpretado?
- Falta de Metragem do Imóvel: Quais São os Meus Direitos?
- Qual a Tolerância para a Falta de Metragem?
- Qual o Prazo para Contestação da Metragem do Imóvel?
Saiba como lutar por seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
1. O Que são Ad Mensuram e Ad Corpus?
Os termos “ad mensuram” e “ad corpus” se referem a cláusulas contratuais utilizadas na compra e venda de imóveis, e eles indicam diferentes formas de interpretação sobre o que realmente está sendo adquirido.
Esses termos têm um impacto significativo sobre a metragem do imóvel e são fundamentais para determinar o que as partes envolvidas estão realmente acordando.
- Ad Mensuram: Quando a cláusula de venda é “ad mensuram“, significa que o imóvel está sendo vendido com base em uma metragem exata ou determinada;
- Ou seja, o que é acordado entre as partes é a medida do imóvel e não o imóvel em si. Se houver uma diferença entre a metragem prometida e a metragem real, o comprador tem o direito de contestar a venda, pois o valor da negociação estava diretamente atrelado a essa medida;
- Ad Corpus: Já a venda “ad corpus” não se refere a uma metragem específica, nesse caso, o que é vendido é o próprio imóvel, independentemente da metragem. Isso implica que o vendedor não está oferecendo uma área exata, mas sim o imóvel como um todo;
- Nesse tipo de venda, uma diferença na metragem geralmente não resulta em uma contestação, desde que o imóvel corresponda àquilo que foi descrito e acordado.
2. Qual a Diferença entre Ad Mensuram e Ad Corpus?
A principal diferença entre “ad mensuram” e “ad corpus” está na forma como a metragem do imóvel é tratada no contrato de compra e venda:
- Ad Mensuram: Foca na metragem exata do imóvel, e a venda é condicionada à área especificada. Se houver discrepância entre a metragem indicada e a metragem real, o comprador tem o direito de exigir um ajuste ou compensação;
- Ad Corpus: Foca no imóvel como um todo, e não há uma metragem exata definida. A área pode variar, e, portanto, o comprador não poderá exigir compensação se a metragem real for diferente da anunciada, desde que o imóvel em si esteja conforme acordado.
Em outras palavras, a cláusula “ad mensuram” protege mais o comprador, pois o valor pago está diretamente relacionado à metragem do imóvel, enquanto “ad corpus” confere mais liberdade ao vendedor, que pode não estar obrigado a respeitar uma metragem exata.
3. O Que Acontece Se Houver Falta de Metragem no Imóvel?
Quando há falta de metragem no imóvel, os efeitos podem ser diferentes dependendo de como o contrato foi redigido.
Se o contrato for “ad mensuram” e houver uma diferença entre a metragem prometida e a metragem real, o comprador pode ter o direito de exigir compensações, como redução no valor pago ou até mesmo a devolução do imóvel.
No entanto, se a venda for “ad corpus”, a metragem não será considerada essencial para a interpretação do contrato, o que dificulta a contestação por falta de metragem. Isso significa que, nesse caso, uma pequena diferença de metragem não alteraria o direito do comprador.
4. Cláusula Mais Usual no Dia a Dia: Ad Mensuram
No mercado imobiliário, a cláusula ad mensuram é, de fato, mais comum, especialmente em contratos que envolvem imóveis de grandes dimensões ou empreendimentos onde a metragem exata é importante para o cálculo do valor do imóvel.
Em geral, os compradores preferem a segurança de saber exatamente qual será a metragem do imóvel, pois isso impacta diretamente no valor de aquisição e nas condições de uso do bem.
5. Caso Não Seja Exposto de Forma Clara, Como Será Interpretado?
Se no contrato de compra e venda não houver uma cláusula clara que determine se a venda é “ad mensuram” ou “ad corpus”, o juiz pode interpretá-lo de acordo com os princípios que regem a proteção do consumidor.
O Código de Defesa do Consumidor, em sua interpretação mais ampla, tende a considerar que, em caso de dúvida, o contrato deve ser interpretado de maneira mais favorável ao comprador.
Nesse caso, se o imóvel foi anunciado com uma metragem específica e essa metragem não está claramente indicada no contrato como “ad mensuram”, o juiz pode considerar que a metragem é um elemento essencial para a compra, e o contrato será interpretado como “ad mensuram”.
6. Falta de Metragem do Imóvel: Quais São os Meus Direitos?
Caso a metragem do imóvel não corresponda àquela prometida no contrato, e a venda tenha sido realizada com base na metragem (ou seja, ad mensuram), o comprador tem direito de:
- Redução do preço: O comprador pode exigir um desconto proporcional à diferença na metragem;
- Rescisão do contrato: Se a diferença de metragem for substancial, o comprador pode ter o direito de cancelar a compra e exigir a devolução do valor pago;
- Compensação de perdas e danos: Dependendo do caso, pode ser possível pedir reparação por danos materiais e morais, especialmente se a discrepância da metragem impactar de forma significativa o uso do imóvel.
7. Qual a Tolerância para a Falta de Metragem?
Em termos legais, a tolerância para a falta de metragem não é absoluta e pode variar.
No entanto, a jurisprudência tem considerado uma tolerância de até 5% para imóveis de até 300m².
Para imóveis maiores, a tolerância pode ser maior, essa tolerância é entendida como um ajuste razoável, mas caso a falta de metragem ultrapasse esse limite, o comprador pode contestar o contrato.
8.Qual o Prazo para Contestação da Metragem do Imóvel?
O prazo para contestar a metragem do imóvel pode variar, dependendo da interpretação do juiz, em geral, o prazo pode ser de 90 dias após a posse do imóvel ou 1 ano após a transferência do bem.
Esse prazo pode ser interpretado de forma diferente, dependendo se o caso for analisado pelo Código de Defesa do Consumidor (prazo de 90 dias) ou pelo Código Civil (prescrição de 1 ano).
Se o comprador não contestar dentro desses prazos, pode perder o direito de exigir ajustes ou rescisão do contrato, dependendo da situação.
Entender a diferença entre ad mensuram e ad corpus é fundamental para garantir que seus direitos sejam respeitados na compra de um imóvel.
Caso você se depare com problemas relacionados à metragem do imóvel adquirido, é essencial contar com uma assessoria jurídica especializada para garantir que a situação seja resolvida de forma favorável.
Se você está enfrentando problemas com a metragem de seu imóvel ou precisa de ajuda com contratos de compra e venda, entre em contato com o escritório Giacaglia Advogados Associados.
Estamos prontos para oferecer a orientação jurídica necessária para proteger seus direitos e garantir que você seja tratado com justiça.