Você aluga seu apartamento pelo Airbnb há dois anos. A renda extra ajuda a pagar as contas e você sempre fez isso sem maiores problemas. Até que chega uma mensagem do síndico: a assembleia aprovou a proibição de locação por aplicativo no condomínio, com efeito imediato.
Sua primeira reação é de pânico. Sua segunda é de dúvida: será que essa proibição é realmente válida?
A resposta depende de alguns fatores que o STJ vem definindo com mais precisão nos últimos anos, e que todo proprietário que aluga por aplicativo precisa conhecer.
O que o STJ decidiu sobre locação por aplicativo em condomínio
Até 2022, o entendimento predominante era simples: a convenção de condomínio funciona como lei entre os condôminos. Se ela proibia locação, a proibição valia. Ponto final.
Esse cenário mudou. Em 2023 e 2024, o STJ passou a julgar casos específicos de locação por aplicativo e chegou a um entendimento mais sofisticado.
O tribunal reconheceu que existe um conflito real entre dois direitos legítimos: o direito de propriedade, que garante ao condômino o uso do seu imóvel para geração de renda, e o direito de convivência, que protege os demais moradores de perturbações.
O STJ decidiu que esses direitos precisam ser equilibrados. Nenhum deles é absoluto. Por isso, proibições genéricas, vagas ou absolutamente restritivas passaram a ser contestáveis judicialmente.
Além disso, o tribunal estabeleceu que a proibição precisa estar explicitamente prevista na convenção, com clareza suficiente para que o condômino saiba exatamente o que é vedado.
Convenções antigas que falam apenas em “uso residencial” ou “proibição de uso comercial” não são suficientes para proibir automaticamente o Airbnb.
Os três requisitos para que a proibição seja juridicamente válida
Para que a restrição à locação por aplicativo se sustente perante o judiciário, três requisitos precisam ser cumpridos simultaneamente.
- O primeiro é a previsão expressa e específica na convenção.
Termos vagos não funcionam. Uma cláusula que diz “proibida locação de curta duração” é juridicamente insuficiente, porque não define o que é curta duração nem quais plataformas estão abrangidas.
Uma cláusula válida precisaria ser específica: “Proibida a locação de unidades por plataformas digitais de hospedagem de curta duração, incluindo Airbnb, Booking, Vrbo e similares, por período inferior a 30 dias.”
- O segundo requisito é a aprovação em assembleia com o quórum correto.
Modificações na convenção do condomínio exigem votação formal, conforme a Lei de Condomínios (Lei 4.591/64).
Se a proibição foi inserida sem assembleia ou com quórum insuficiente, ela pode ser declarada nula. O proprietário que identificar esse vício tem fundamento para questionar a restrição.
- O terceiro requisito é a razoabilidade.
Segundo o STJ, proibições absolutas podem ser questionadas judicialmente.
Isso ocorre quando a restrição impede qualquer forma de aluguel, em qualquer circunstância.
Nesses casos, pode haver discussão sobre abuso de direito previsto no artigo 187 do Código Civil.
Cenários práticos: o que fazer em cada situação
Se você mora em condomínio que tem proibição antiga na convenção, o primeiro passo é verificar se ela foi votada em assembleia e se a linguagem é suficientemente específica. Se a cláusula é vaga ou não passou por votação formal, você tem fundamento para questionar sua validade.
Se a assembleia acabou de votar uma proibição nova, a situação é diferente. A partir da data aprovada, você é tecnicamente obrigado a respeitar a restrição. Porém, ainda é possível verificar se o procedimento da assembleia foi correto (quórum, convocação, forma de votação), e contestar a aprovação se houver vício no processo.
Se a proibição é tão restritiva que proíbe qualquer aluguel em qualquer condição, sem nenhuma exceção, você pode questionar judicialmente com base na desproporcionalidade.
As chances de êxito variam de 50% a 60% dependendo das circunstâncias concretas, mas o argumento jurídico existe e tem respaldo nos precedentes do STJ.
A diferença entre alterar a convenção e alterar a finalidade do condomínio
Esse é um ponto técnico importante que divide opiniões.
Alguns condomínios argumentam que permitir o Airbnb transforma um condomínio residencial em empreendimento turístico ou hoteleiro, o que configuraria alteração de finalidade, exigindo aprovação de dois terços dos condôminos, não apenas maioria simples.
O STJ ainda debate esse ponto caso a caso, mas a tendência que emerge das decisões mais recentes é a seguinte: locações de sete a quatorze dias não descaracterizam a finalidade residencial do imóvel. J
á locações de dois ou três dias, com alta rotatividade de hóspedes, podem ser interpretadas como alteração de finalidade.
Isso significa que a duração das estadias importa juridicamente. Quem aluga por períodos mais longos tem uma posição mais confortável do que quem faz locações de fim de semana com troca constante de hóspedes.
O que o STJ permite: regular é diferente de proibir
O STJ reconhece que a locação por aplicativo causa impactos reais na convivência condominial.
Hóspedes entrando e saindo com frequência, pessoas desconhecidas usando áreas comuns, maior circulação de estranhos no prédio, e tudo isso afeta os demais moradores de forma concreta.
Por isso, o tribunal tem distinguido entre regulamentação razoável e proibição abusiva. Condomínios podem estabelecer regras equilibradas, como limitar o número de locações por ano, proibir o uso das áreas comuns por hóspedes em determinados horários ou exigir cadastro prévio dos visitantes. Esse tipo de regulamentação tem muito mais chance de resistir a uma contestação judicial do que uma proibição total.
Um exemplo de regulação equilibrada seria a locação permitida por até sessenta dias por ano, com no máximo duas unidades por bloco em simultâneo, proibida a realização de festas ou eventos nas unidades locadas. Essa abordagem preserva o direito de propriedade e protege a convivência ao mesmo tempo.
Comércio dentro da unidade: regra completamente diferente
Há uma distinção importante que precisa ser feita. Locação por Airbnb e abertura de comércio dentro da unidade são situações juridicamente distintas, e o tratamento que o STJ dá a cada uma é muito diferente.
Enquanto a proibição de Airbnb precisa passar pelo filtro da razoabilidade, a proibição de atividade comercial permanente em condomínio residencial é considerada válida de forma praticamente universal. Salão de beleza, consultório, coworking, loja ou qualquer atividade comercial fixa dentro de unidade residencial pode ser proibida pelo condomínio sem maiores questionamentos jurídicos, porque o impacto na convivência é muito maior e a lógica do direito de propriedade funciona de forma diferente nesses casos.
Portanto, se você pensa em exercer atividade comercial em seu apartamento, a análise jurídica é outra, e a tendência de sustentação de eventual proibição é muito mais alta.
Como agir se você recebeu notificação do síndico
O primeiro passo é ler a convenção com atenção e identificar exatamente o que ela diz sobre locação. Se a convenção não menciona Airbnb ou plataformas de hospedagem de forma específica, você tem um argumento inicial de que a proibição não tem base normativa clara.
Em seguida, verifique a ata da assembleia que aprovou a restrição. Se não houver registro formal de votação, ou se o quórum estava incorreto, a proibição pode ser anulada. Peça cópia da ata formalmente ao síndico; é um documento ao qual você tem direito de acesso.
Se quiser modificar a convenção para incluir regulamentação equilibrada em vez de proibição absoluta, você pode solicitar que o tema seja incluído na pauta da próxima assembleia. Com a jurisprudência atual do STJ, um pedido bem fundamentado tem chances reais de ser acolhido.
Se o condomínio insistir em uma proibição que você considera inválida ou desproporcional, a via judicial é um caminho real.
O escritório Giacaglia Advogados pode analisar sua convenção, verificar se a proibição foi aprovada da forma correta e orientar a melhor estratégia para o seu caso.
