A Importância Do Ponto Comercial Para A Atividade Empresarial
O ponto comercial é, para muitos empresários, um dos ativos mais valiosos do negócio, não se trata apenas do imóvel físico, mas de tudo o que ele representa: localização estratégica, clientela formada, visibilidade, fluxo constante de consumidores e reputação construída ao longo do tempo.
Em razão disso, a perda do ponto comercial pode significar não apenas a mudança de endereço, mas a inviabilização da própria atividade empresarial. Pensando nessa realidade, a legislação brasileira criou um instrumento jurídico específico para proteger o empresário locatário: a ação renovatória da locação comercial.
Apesar de ser uma ferramenta poderosa, a ação renovatória exige o cumprimento rigoroso de requisitos legais e prazos. Qualquer erro pode resultar na perda definitiva do direito à renovação do contrato.
Neste artigo, você vai entender o que é a ação renovatória, qual sua finalidade, quais são os requisitos obrigatórios, os prazos legais, os principais riscos envolvidos e por que a assessoria jurídica especializada é decisiva para o sucesso da demanda.
- O Que É A Ação Renovatória Na Locação Comercial?
- Qual A Finalidade Da Ação Renovatória?
- Fundamento Legal Da Ação Renovatória
- Quais São Os Requisitos Legais Obrigatórios?
- Qual É O Prazo Para Ajuizamento Da Ação?
- Documentos Necessários Para Propor A Ação
- Como O Juiz Define O Novo Valor Do Aluguel?
- Quais São Os Riscos Da Ação Renovatória?
- O Que Acontece Se Perder O Prazo Legal?
- Importância Da Assessoria Jurídica Especializada
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
O Que é a Ação Renovatória da Locação Comercial?
A ação renovatória é uma ação judicial prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) que permite ao locatário de imóvel comercial obrigar o locador a renovar o contrato de locação, desde que preenchidos determinados requisitos legais.
Trata-se de uma exceção à regra geral da liberdade contratual, criada com o objetivo de proteger o fundo de comércio e garantir a continuidade da atividade empresarial no mesmo ponto.
Diferentemente do que muitos pensam, a ação renovatória não existe para beneficiar o locatário de forma indiscriminada, mas sim para preservar a função econômica do contrato e evitar abusos, como aumentos desproporcionais de aluguel ou a retomada do imóvel após anos de exploração comercial bem-sucedida.
Finalidade da Ação Renovatória: Proteção do Fundo de Comércio
O Que É Fundo De Comércio?
O fundo de comércio é o conjunto de elementos que tornam um negócio viável e lucrativo, tais como:
- Clientela;
- Nome empresarial;
- Marca;
- Localização;
- Estrutura física;
- Reputação no mercado.
Grande parte desse valor está diretamente ligada ao local onde a atividade é exercida. Por isso, perder o ponto comercial pode significar perder o fundo de comércio.
Objetivo da Ação Renovatória
A finalidade principal da ação renovatória é evitar a perda do ponto comercial ao final do contrato, assegurando a renovação compulsória da locação quando o locatário cumpre os requisitos legais.
Em outras palavras, a lei protege o empresário que:
- Investiu no local;
- Criou clientela;
- Explorou a atividade de forma contínua e regular;
- Cumpriu suas obrigações contratuais.
Sem esse instrumento, o locador poderia simplesmente se recusar a renovar o contrato, exigir valores abusivos ou retomar o imóvel após anos de valorização promovida pelo próprio locatário.
Quem Pode Propor a Ação Renovatória?
A ação renovatória pode ser proposta por:
- Empresários individuais;
- Sociedades empresárias;
- Comerciantes em geral;
- Pessoas jurídicas que exerçam atividade econômica no imóvel.
O ponto central não é a natureza da pessoa, mas sim o exercício de atividade empresarial ou comercial no imóvel locado.
Imóveis utilizados exclusivamente para fins residenciais não se enquadram na ação renovatória.
Requisitos Legais Obrigatórios da Ação Renovatória
A Lei do Inquilinato estabelece requisitos objetivos e cumulativos, a ausência de qualquer um deles inviabiliza a ação, independentemente do tempo de ocupação ou da relevância do negócio.
Contrato De Locação Escrito E Com Prazo Determinado
O primeiro requisito é a existência de contrato escrito, contratos verbais não são admitidos para fins de ação renovatória.
Além disso, o contrato deve ter prazo determinado. Contratos por prazo indeterminado não geram direito à renovação compulsória.
Esse ponto é frequentemente negligenciado por empresários que renovam contratos informalmente ao longo dos anos.
Prazo Mínimo De 5 Anos De Relação Contratual
A lei exige que o contrato a ser renovado, ou a soma dos contratos sucessivos escritos, tenha prazo mínimo de 5 anos.
Importante destacar que:
- Podem ser somados contratos consecutivos;
- Todos devem ser escritos;
- Não pode haver interrupção relevante na relação locatícia.
Esse requisito visa demonstrar estabilidade da relação e investimento de longo prazo no ponto comercial.
Exploração Do Mesmo Ramo De Atividade Por Pelo Menos 3 Anos
O locatário deve comprovar que explora o mesmo ramo de atividade no imóvel por, no mínimo, 3 anos ininterruptos.
A finalidade desse requisito é proteger o fundo de comércio específico, e não qualquer atividade genérica.
Mudanças substanciais no ramo de atuação podem comprometer o direito à renovação, dependendo do caso concreto.
Prazo Para Ajuizamento da Ação Renovatória: Atenção Máxima
O Prazo Legal É Fatal
Um dos pontos mais críticos da ação renovatória é o prazo para seu ajuizamento.
A lei é absolutamente clara:
A ação deve ser proposta no intervalo entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato.
Isso significa que:
- Antes de 1 ano: ainda não é possível ajuizar;
- Após 6 meses: o direito é perdido definitivamente.
Não há possibilidade de prorrogação, flexibilização ou relativização desse prazo.
Perda Do Prazo: Consequência Grave
Se o empresário perde esse prazo, não poderá mais exigir a renovação compulsória, ficando sujeito à vontade do locador.
Nesse cenário, o locador poderá:
- Retomar o imóvel;
- Negociar valores muito superiores;
- Alugar para terceiros;
- Encerrar a relação sem qualquer obrigação de indenizar.
Por isso, o controle de prazos é um dos maiores fatores de risco na locação comercial.
Como Funciona a Ação Renovatória na Prática?
Após o ajuizamento, o juiz analisará:
- O cumprimento dos requisitos legais;
- A regularidade da relação contratual;
- A existência de inadimplementos;
- O valor de mercado do aluguel.
É comum que seja realizada perícia imobiliária para apurar o aluguel justo, evitando tanto abusos do locador quanto vantagens indevidas ao locatário.
Se os requisitos forem atendidos, o juiz poderá determinar a renovação do contrato, fixando novo valor de aluguel e condições.
Principais Riscos Envolvidos na Ação Renovatória
Apesar de ser um direito legal, a ação renovatória envolve riscos que precisam ser avaliados estrategicamente.
Erro De Prazo
É o risco mais comum e mais grave, um único dia fora do prazo torna a ação inviável.
Falta De Provas
A ausência de documentos que comprovem:
- O prazo contratual;
- A atividade exercida;
- A continuidade do negócio;
- A regularidade dos pagamentos;
pode levar à improcedência da ação.
Fixação De Aluguel Mais Elevado
Em alguns casos, a perícia pode indicar valor de aluguel superior ao atual, o empresário deve estar preparado financeiramente para essa possibilidade.
Inadimplementos Contratuais
A existência de atrasos recorrentes ou descumprimentos contratuais pode enfraquecer ou até inviabilizar a pretensão renovatória.
A Importância da Assessoria Jurídica Especializada
A ação renovatória não é uma ação simples, ela exige conhecimento técnico, domínio da Lei do Inquilinato, controle rigoroso de prazos e estratégia probatória.
Erro de prazo ou de prova inviabiliza completamente a ação, ainda que o empresário tenha razão no mérito.
A assessoria jurídica especializada é fundamental para:
- Analisar a viabilidade da ação;
- Controlar prazos legais;
- Organizar documentação;
- Definir estratégia processual;
- Acompanhar perícias;
- Proteger o fundo de comércio.
A condução técnica é, muitas vezes, o fator decisivo entre manter ou perder o ponto comercial.
Ação Renovatória Como Instrumento de Planejamento Empresarial
Mais do que uma medida emergencial, a ação renovatória deve ser encarada como parte do planejamento estratégico do negócio.
Empresários atentos monitoram prazos contratuais, avaliam riscos e se antecipam juridicamente, evitando surpresas desagradáveis ao final do contrato.
Proteja Seu Negócio e Seu Ponto Comercial
A ação renovatória é uma das mais importantes ferramentas de proteção do empresário locatário, no entanto, seu uso exige atenção, planejamento e suporte jurídico adequado.
Ignorar prazos ou requisitos pode custar anos de investimento e comprometer a continuidade do negócio.
Conte Com Assessoria Jurídica Especializada em Locação Comercial
O escritório Giacaglia Advogados Associados atua de forma estratégica na defesa de empresários e comerciantes em ações renovatórias de locação comercial, oferecendo orientação técnica, planejamento preventivo e atuação firme para proteger o fundo de comércio e a continuidade da atividade empresarial.
Se você possui um contrato de locação comercial e deseja garantir a permanência no ponto, procure o escritório Giacaglia Advogados Associados.
Um erro de prazo pode custar o seu negócio.
