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A Reforma Tributária em tramitação no Brasil trouxe uma série de mudanças relevantes que afetarão diversas fontes de renda, entre elas o aluguel de imóveis. Com a introdução do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), muitas regras de tributação vão mudar para proprietários, imobiliárias, pessoas físicas (PF) e pessoas jurídicas (PJ).

Este artigo explora de forma prática como essas alterações incidirão sobre quem recebe aluguel, quem será afetado, quais exceções há, e quando as novas regras começarão a valer.

1. O Que São o IBS e a CBS

Para entender as mudanças, é essencial conhecer os novos tributos:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): criado pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentado pela Lei Complementar nº 214/2025, substituirá gradualmente alguns impostos atuais dos estados e municípios (como ICMS e ISS), no regime de IVA dual;
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): contribui para substituir tributos federais indiretos como PIS e Cofins no regime específico para bens e serviços. Também está previsto em LC 214/2025.

A ideia da Reforma Tributária nesses pontos é simplificar, acabar com a cumulatividade, tornar mais transparente o recolhimento e redistribuir a arrecadação entre os entes federativos.

2. O Que Muda com a Reforma para Proprietários de Imóveis que Recebem Aluguel

2.1 Antes: Tributação com o Imposto de Renda (IRPF ou IRPJ)

Hoje, quem recebe aluguel tributa esse rendimento sobretudo por meio do Imposto de Renda:

• Pessoa física declara esse rendimento no IRPF, sujeita às alíquotas progressivas do IR;
• Pessoa jurídica (ou empresas de locação) normalmente já recolhe PIS, Cofins, ISS etc conforme as regras em vigor.

Não havia até agora cobrança de IBS ou CBS especificamente sobre o aluguel, o que será alterado.

2.2 Com a Reforma: IBS e CBS Incidentes sobre Aluguéis

As mudanças principais:

• Aluguéis, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis estarão sujeitos a IBS e CBS no regime especial para bens imóveis;
• As bases de cálculo terão redutores (redução de base) para locadores de pessoa física: 70% de redução na alíquota padrão de IBS e CBS para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis;
• Um redutor social será aplicado nos aluguéis residenciais para pessoa física: dedução de R$ 600 por imóvel residencial, ajustado pelo IPCA.

2.3 Quem se Enquadra na Nova Tributação

Nem todos os proprietários serão obrigados a recolher IBS e CBS sobre alugueis.

A lei complementa especificações:

• Pessoas físicas que recebam receita anual com locações superior a determinado limite. O PL ou LC estabelece que PF serão contribuintes se, no ano-calendário anterior, tiverem receitas de locação superiores a R$ 240.000,00;
• Também será exigido que o locador possua mais de três imóveis distintos alugados para ser obrigado a recolher IBS/CBS no modelo completo;
• Pessoas jurídicas, imobiliárias, holdings etc., que já atuam no ramo, provavelmente serão automaticamente enquadradas.

2.4 Exemplos Práticos de Impacto

Para visualizar o impacto, veja este exemplo:

• Suponha um proprietário pessoa física que receba R$ 1.000,00 mensais de aluguel residencial (portanto, R$ 12.000,00 por ano);
• Antes da reforma, ele pagava IRPF conforme tabela progressiva, sobre o lucro líquido (rendimentos menos deduções permitidas).

Agora, com as novas regras:

• Ele vai pagar IBS e CBS sobre esse aluguel. Mas com a redução de 70% na base de cálculo, o imposto incidirá sobre 30% do valor da receita, ou seja, sobre R$ 300,00 mensais (30% de R$ 1.000);
• Supondo que a alíquota combinada efetiva para IBS + CBS seja, por exemplo, 8,4% (este valor decorre da aplicação da redução de base sobre a alíquota estimada padrão, que poderia ser algo como 28%), então sobre R$ 300,00 o imposto seria R$ 25,20 ao mês. Ou seja, de R$ 1.000, você retém esse valor para tributos.

Se comparado a situação antiga, para valores mais baixos esse impacto pode ser perceptível, mas não tão grande; para valores de aluguel maiores, ou somatórios de múltiplos imóveis, o impacto poderá ser bastante elevado.

3. Existirão Exceções? Quem Será Menos Impactado

Sim, há exceções e regimes diferenciados, com tratamento mais favorável, especialmente para pessoas físicas e imóveis residenciais.

3.1 Redutores e Dedução Social

• O redutor social de R$ 600 por imóvel residencial para locação residencial será aplicado à base de cálculo do IBS e da CBS;
• Reduções de base de cálculo: para locação residencial ou uso residencial, há base reduzida de 70%.

3.2 Imóveis de proprietários com receita de aluguel abaixo do limite

• PF com receita de locação inferior ao limite (R$ 240.000/ano) poderá ficar excluída do regime especial ou ter tratamento menos oneroso;
• Proprietários com poucos imóveis alugados (menos de três) e que não ultrapassam esse limite também terão algum alívio ou não serão obrigados ao regime IBS/CBS completo.

3.3 Locação por temporada e uso comercial

• Contratos de locação de curta duração (por exemplo, temporadas, tipo Airbnb) terão regras específicas, equiparadas a serviços de hospedagem. Para eles, o redutor base será menor, como redução de 40% em vez de 70%.

4. Quando Começa a Valer e Período de Transição

As mudanças não serão todas imediatas existe um cronograma:

• Em 2025: atualização das informações dos imóveis no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e preparação para o novo regime;
• Em 2026: início da aplicação de alíquotas reduzidas de IBS e CBS para locações, com regime de transição;
• Em 2027: previsão de aplicação mais plena da CBS e IBS conforme os parâmetros aprovados. Algumas alíquotas ainda reduzidas;
• O regime vai se consolidando até 2033, quando os tributos antigos PIS, Cofins, ISS, ICMS estarão totalmente substituídos ou integrados conforme o novo modelo.

5. Quem será mais Impactado

Nem todos pagarão o mesmo nível de tributo.

Essa nova estrutura de IBS / CBS e IR altera quem sofrerá maior impacto.

5.1 Pessoas Jurídicas, Imobiliárias e Holdings

• Empresas que administram imóveis ou detêm portfólio grande de aluguéis sofrerão forte impacto, pois terão de recolher IBS/CBS integral sobre muitos contratos sem os redutores simplificados que pessoas físicas menores terão;
• Imobiliárias que fazem gestão de aluguéis terão a carga tributária aumentada, especialmente se atualmente recolhem PIS/Cofins ou ISS e não têm muitos mecanismos de dedução. Há risco de compressão de margens.

5.2 Pessoa Física com grandes carteiras de imóveis alugados

• PF que possuem vários imóveis alugados, cujo rendimento anual ultrapassa os limites legais (ex: mais de R$ 240.000/ano) serão obrigadas a adotar o regime ampliar o recolhimento de IBS/CBS;
• Mesmo PF com receita menor, mas com muitos imóveis, podem ser afetados se ultrapassarem contagens de imóveis como critério.

5.3 Pequenos proprietários residenciais

• Pequenos proprietários com alugueis residenciais baixos provavelmente terão menor impacto, graças ao redutor social, base de cálculo reduzida, e exceção ou regime simplificado;
• Proprietários cujo imóvel é alugado para moradia vs imóveis comerciais serão tratados de maneira diferente, com tributação menos pesada para residenciais.

6. Diferença nos Valores de Tributação: Exemplos Práticos

Vamos ver comparativo prático para visualizar melhor:

Exemplo 1: aluguel de R$ 1.000 residencial, PF, sem exceder limites

• Aluguel mensal: R$ 1.000 — receita anual: R$ 12.000;
• Com a reforma, aplica-se IBS + CBS sobre base de 30% (devido à redução de base de 70%). Então, tributa-se sobre R$ 300 por mês;
• Supondo alíquota combinada efetiva de 8,4% para IBS + CBS (exemplo modesto) → imposto mensal = R$ 25,20. No ano, cerca de R$ 302,40.

Comparando com situação anterior:

• Antes: só IRPF sobre o rendimento líquido, podendo ou não se ter muitas deduções, dependendo da faixa de IR, o imposto poderia sair por exemplo uns 7,5% ou 15% sobre o rendimento efetivo. Se o rendimento líquido for próximo a R$ 12.000, IR mensal pode variar, mas em muitos casos ficaria por volta de R$ 35 a R$ 60 por mês ou mais dependendo deduções.

Esse exemplo mostra que, para aluguéis modestos, o impacto pode até ser moderado ou até ligeiramente menor se o IR líquido + descontos for grande.

Exemplo 2: aluguel de R$ 5.000, PF com vários imóveis

• R$ 5.000 mensais → R$ 60.000/ano.
• Base para IBS/CBS: 30% → 30% de R$ 5.000 = R$ 1.500/mês.
• Se alíquota total efetiva de IBS + CBS for 8,4% → imposto mensal ≈ R$ 126 → anual ≈ R$ 1.512.

Comparando com antes: quem aplica IRPF nessa faixa talvez estivesse pagando IR sobre valor maior ou com alíquotas progressivas mais altas, dependendo deduções. A diferença aparece se o IR atual + custo efetivo for maior ou menor.

Exemplo 3: PJ ou imobiliária alugando comercialmente

• Considerando aluguel comercial de R$ 10.000/mês → R$ 120.000/ano;
• Sem redutor de base tão favorável quanto para PF pequenos, possivelmente tributação será maior proporcionalmente. IBS + CBS + IR (ou tributos das pessoas jurídicas) poderão somar carga significativa, talvez na faixa de 15-25%, dependendo deduções, custos operacionais, contabilidade.

7. Principais Desafios e Cuidados Práticos

7.1 Planejamento antecipado

Diante da transição gradual (2026 etc.), proprietários devem planejar:

• Rever contratos de aluguel;
• Verificar formulários fiscais;
• Avaliar se imóveis devem trocar de regime (PJ vs PF) para minimizar carga tributária;
• Analisar se convém manter imóveis até 2026 antes da vigência plena para usufruir dos benefícios de redutores ou base de cálculo favorável.

7.2 Transparência na definição de base de cálculo

• A lei prevê esse “valor de referência” para imóveis no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB); proprietários devem acompanhar esse cadastro para garantir que os valores sejam adequados ou contestáveis.

7.3 Questões de interpretação e possíveis contestações judiciais

• O que conta como “imóveis distintos” para PF?
• Como se definem aluguéis por temporadas vs uso residencial fixo?
• Problemas práticos de ajuste entre receitas brutas, deduções permitidas, regime tributário vigente etc.

8. Conclusão

A Reforma Tributária com a introdução do IBS e da CBS trará mudanças significativas para proprietários de imóveis que alugam, imobiliárias e pessoas jurídicas. A carga tributária combinada com o Imposto de Renda vai se tornar mais complexa em muitos casos, embora existam mecanismos de mitigação para aluguéis residenciais e PF com rendas mais baixas.

Para muitos, o impacto será moderado; para outros, especialmente aqueles com múltiplos imóveis alugados ou rendas elevadas, a mudança poderá representar aumento de custo substancial. Importante: o início de vigência e período de transição permitirão que quem se antever ajuste contratos, faça planejamento e minimize surpresas.

Se você é proprietário de imóvel alugado ou pensa em investir, convém consultar um advogado imobiliário para analisar seu caso específico porte do imóvel, número de imóveis, renda anual para saber exatamente quanto poderá pagar a mais, ou se poderá aproveitar os redutores e limites previstos.

Nossa equipe da Giacaglia Advogados Associados pode te ajudar com isso!