A compra de um imóvel na planta é, para muitos, a realização de um sonho.
Contudo, junto com a expectativa da entrega das chaves, surgem diversas dúvidas e também riscos financeiros que podem prejudicar o comprador. Um dos pontos mais polêmicos desse tipo de aquisição é a taxa de evolução de obra, também conhecida como “juros de obra”.
Esse encargo, que recai sobre o consumidor durante a fase de construção do empreendimento, tem previsão legal e pode ser cobrado enquanto a obra está em andamento.
No entanto, quando ocorre atraso na entrega do imóvel, a cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo contratual passa a ser considerada ilegal e abusiva, ensejando o direito à devolução dos valores pagos.
Neste artigo, vamos explicar em detalhes:
Sumário
- Introdução
- 1. O que é a Taxa de Evolução de Obra
- 2. Taxa de Evolução de Obra x INCC: Qual a diferença?
- 3. Até quando é devida a Taxa de Evolução de Obra
- 4. Empreendimento em atraso e a ilegalidade da cobrança
- 5. Direito de ressarcimento da cobrança após o prazo
- 6. Como requerer a devolução da taxa
- 7. Exemplos práticos
- 8. Cláusulas abusivas e contestação
- 9. Considerações finais
- Conclusão
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1. O Que É a Taxa de Evolução de Obra
A taxa de evolução de obra é um encargo financeiro pago pelo comprador do imóvel na planta durante a fase de construção, em linhas gerais, trata-se dos juros cobrados pelo banco que financia a obra junto à construtora.
Funciona assim: a construtora, ao lançar um empreendimento, geralmente firma contrato com uma instituição financeira que financia a construção. O banco vai liberando os valores para a construtora conforme o andamento da obra e cobra do comprador os juros incidentes sobre o saldo devedor.
Essa taxa tem como objetivo remunerar o capital emprestado à construtora, garantindo que o projeto avance até a entrega final das unidades.
Em resumo: a taxa de evolução de obra não é uma taxa inventada pela construtora, mas um reflexo da operação de financiamento firmada com o banco.
No entanto, sua cobrança deve respeitar limites legais e contratuais.
2. Taxa de Evolução de Obra e INCC: Qual a Diferença?
É muito comum confundir a taxa de evolução de obra com o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).
Porém, são institutos completamente distintos.
- Taxa de evolução de obra: encargo financeiro pago ao banco, decorrente do financiamento da obra. É vinculado à liberação de crédito pela instituição financeira;
- INCC: índice calculado pela Fundação Getúlio Vargas que mede a variação dos custos da construção civil, como mão de obra, materiais e equipamentos. Ele é utilizado para corrigir os contratos de compra e venda de imóveis na planta.
Portanto, enquanto a taxa de evolução de obra diz respeito a juros pagos ao banco, o INCC é um índice de correção monetária aplicado ao valor do imóvel durante a construção.
3. Até Quando É Devida a Taxa de Evolução de Obra
A taxa de evolução de obra só é devida enquanto a obra está em andamento e dentro do prazo de entrega contratual.
Isso significa que:
- Durante o período de construção, é legal a cobrança da taxa, desde que prevista no contrato;
- Após a conclusão da obra e a entrega das chaves, a cobrança não pode mais ocorrer, pois o comprador passa a assumir o financiamento diretamente com o banco;
- Se houver atraso na entrega da obra, a cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo contratual é considerada abusiva.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou entendimento de que o consumidor não pode ser penalizado pelos atrasos da construtora, não podendo arcar com encargos além do prazo prometido.
4. Empreendimento em Atraso: A Ilegalidade da Cobrança
Quando a construtora não cumpre o prazo de entrega do imóvel e ainda assim o banco continua a cobrar a taxa de evolução de obra, o consumidor é duplamente prejudicado:
- não recebe o imóvel no prazo contratado;
- continua pagando encargos financeiros sem usufruir do bem.
Essa situação caracteriza prática abusiva, proibida pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 39, V, e art. 51, IV).
A jurisprudência já reconheceu reiteradas vezes que:
- a responsabilidade pelo atraso é da construtora/incorporadora;
- a cobrança de taxa de evolução de obra após o prazo de entrega é ilegal;
- o consumidor tem direito à restituição dos valores pagos indevidamente.
Em alguns casos, além da restituição, é possível pleitear indenização por danos morais, principalmente quando o atraso gera frustração de projetos pessoais e familiares (como casamento ou mudança planejada).
5. Direito de Ressarcimento da Cobrança Indevida
O consumidor que pagou taxa de evolução de obra após o prazo contratual tem direito ao ressarcimento.
Esse ressarcimento pode ocorrer de duas formas:
- Restituição simples: devolução dos valores pagos indevidamente;
- Restituição em dobro: quando há comprovação de má-fé na cobrança, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.
Além disso, o consumidor pode pleitear:
- Correção monetária dos valores pagos;
- Juros legais;
- Eventualmente, indenização por danos morais.
6. Como Requerer a Devolução da Taxa
O consumidor pode buscar o ressarcimento de diferentes maneiras:
- Negociação direta com a construtora: em alguns casos, uma negociação extrajudicial pode resultar na devolução amigável dos valores;
- Reclamação junto aos órgãos de defesa do consumidor: como Procon ou plataformas de mediação;
- Ação judicial: se não houver acordo, o consumidor pode ingressar com ação na Justiça, pleiteando a devolução da taxa de evolução de obra, além de eventual indenização.
É recomendável que o comprador guarde todos os comprovantes de pagamento da taxa de evolução de obra, contratos e documentos relacionados à aquisição do imóvel.
7. Exemplos Práticos
Para facilitar a compreensão, vejamos alguns exemplos:
- Caso 1: Maria comprou um apartamento na planta com entrega prevista para dezembro de 2022. Até essa data, ela pagou regularmente a taxa de evolução de obra. Como a construtora atrasou a entrega em 12 meses, Maria continuou pagando a taxa até dezembro de 2023. Esses valores são considerados indevidos e Maria pode pedir a devolução;
- Caso 2: João adquiriu um imóvel na planta, mas não levou sua escritura para registro. Mesmo assim, a Prefeitura lançou o IPTU em seu nome. Aqui, João não tem ainda a propriedade formal, mas apenas a responsabilidade tributária. O mesmo raciocínio vale para a taxa de evolução: pagar não significa que a cobrança seja correta se a obra está em atraso.
8. Relação Entre Taxa de Evolução e Cláusulas Abusiva
Muitos contratos de compra e venda trazem cláusulas que tentam legitimar a cobrança da taxa de evolução de obra mesmo após o prazo de entrega.
Essas cláusulas são nulas de pleno direito, conforme o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, que considera abusiva qualquer disposição que imponha ao consumidor uma obrigação desproporcional ou que o coloque em desvantagem exagerada.
Assim, mesmo que o contrato mencione a cobrança, o comprador pode contestá-la judicialmente.
9. Considerações Finais
A taxa de evolução de obra é um encargo legítimo durante a fase de construção, mas sua cobrança após o prazo de entrega do imóvel é abusiva e ilegal.
O consumidor não pode ser penalizado por atrasos da construtora, devendo ter assegurado o direito à restituição dos valores pagos indevidamente.
Diante desse cenário, é essencial que o comprador de imóvel na planta:
- conheça seus direitos;
- guarde toda a documentação;
- e, se necessário, busque orientação jurídica para reivindicar a devolução da taxa.
Conclusão
Comprar um imóvel na planta exige atenção a diversos detalhes contratuais e financeiros, a taxa de evolução de obra, quando cobrada corretamente, faz parte do processo. Contudo, sua exigência após o prazo contratual é prática abusiva que deve ser combatida.
Consumidores que se encontram nessa situação têm pleno direito de buscar o ressarcimento dos valores pagos, com base no Código de Defesa do Consumidor e na jurisprudência consolidada sobre o tema.
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