O imóvel é seu, mas, ele não está no seu nome?
Milhares de brasileiros vivem em imóveis que compraram de terceiros ou herdaram informalmente, mas que nunca foram registrados em cartório.
Outros simplesmente ocuparam terrenos ou casas abandonadas e, com o tempo, investiram, construíram e passaram a chamar de “seu”.
A regularização parece distante, burocrática e cara, mas, a verdade é que a usucapião pode ser uma solução acessível, legal e definitiva.
Neste artigo, você vai entender:
1. O Que é Usucapião?
1. 2. Requisitos Gerais Para Usucapião
2. Usucapião Judicial é Mais Demorada, Mas Geralmente Mais Barata
2.1. Usucapião Extrajudicial é Mais Rápida, Mas Pode Ser Mais Cara
3. Quanto Custa o Processo de Usucapião?
3.1 O Que Está Incluído No Custo da Usucapião?
4. Documentos Que Comprovam a Posse
5. Quanto Tempo Demora a Usucapião?
6. FAQ: Perguntas Frequentes Sobre Valor e Documentos Na Usucapião
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
1. O QUE É USUCAPIÃO?
A usucapião é um meio legal de adquirir a propriedade de um imóvel (ou bem móvel), quando se exerce posse sobre ele por um determinado período de tempo, de forma ininterrupta, pacífica e com intenção de dono.
Ela é prevista nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil e em dispositivos constitucionais, para a maioria dos casos urbanos e rurais, o prazo exigido de posse varia entre 5 e 15 anos, a depender da modalidade.
1.2. REQUISITOS GERAIS PARA USUCAPIÃO
Independentemente da modalidade, para ter direito à usucapião, o possuidor deve demonstrar:
- Posse mansa, pacífica e sem oposição;
- Anima domini (intuito de ser dono);
- Lapso temporal correspondente à modalidade;
- Comprovação documental da posse.
2. USUCAPIÃO JUDICIAL É MAIS DEMORADA, MAS GERALMENTE MAIS BARATA
A via judicial é a mais tradicional e ainda a mais comum, nela o interessado ingressa com uma ação de usucapião perante a Vara de Registros Públicos ou Vara Cível, com o acompanhamento de um advogado.
Vantagens:
- Menores gastos com cartório;
- Mais acessível para pessoas de baixa renda (possibilidade de justiça gratuita);
- Possibilidade de apresentar todas as provas diretamente ao juiz.
Desvantagens:
- Processo pode durar de 3 a 8 anos, dependendo da comarca;
- Pode haver oposição de terceiros ou demoras na citação de confinantes e órgãos públicos.
2.1.USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL É MAIS RÁPIDA, MAS PODE SER MAIS CARA
Prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), a usucapião extrajudicial ocorre diretamente no cartório de registro de imóveis, com apoio de advogado e de documentos técnicos.
Principais vantagens:
- Rapidez: pode ser concluída em 6 meses a 2 anos;
- Evita processos judiciais longos e custosos.
- Principais desvantagens:
- É necessária uma planta assinada por engenheiro e pelos vizinhos confrontantes;
- Os custos de cartório, planta, tributos e advogado costumam ser mais altos.
3. QUANTO CUSTA O PROCESSO DE USUCAPIÃO?
O custo da usucapião gira em torno de 10% a 20% do valor venal do imóvel, a depender do estado, da complexidade e da modalidade escolhida.
Para que você possa entender melhor, vamos a um exemplo prático:
- Valor venal do imóvel: R$ 150.000,00
- Custo estimado da usucapião: entre R$ 15.000,00 e R$ 30.000,00
Esse custo engloba todas as etapas necessárias para a regularização da propriedade, entenda a seguir o que está incluído neste valor.
3.1. O QUE ESTÁ INCLUÍDO NO CUSTO DA USUCAPIÃO?
Abaixo os principais itens que podem compor o valor:
- Honorários advocatícios: acompanhamento técnico jurídico é obrigatório em qualquer modalidade;
- Custas de cartório: registros, certidões, notificas;
- Honorários do engenheiro ou arquiteto: responsável pela planta e memorial descritivo;
- Tributos: eventualmente ITBI, IPTU atrasado ou taxas municipais;
- Outras despesas: reconhecimentos de firma, certidões negativas, ARs, editais, etc.
4. DOCUMENTOS QUE COMPROVAM A POSSE
A principal documentação exigida é a que comprove a posse direta, contínua e com intenção de dono.
Vejamos a seguir alguns exemplos:
- Contas de água, luz ou telefone em nome do possuidor;
- Carnês e guias de IPTU;
- Declarações de vizinhos (reconhecidas em cartório);
- Fotos antigas da casa ou obra;
- Contrato de compra e venda particular (mesmo sem registro);
- Plantas, croquis e fotos do imóvel.
Quanto mais documentos e testemunhos, maior a chance de sucesso na regularização.
5. QUANTO TEMPO DEMORA A USUCAPIÃO?
Existem tempos diferentes entre as modalidades de usucapião, a seguir vejamos quanto tempo demora para obter o usucapião judicial e extrajudicial, vejamos:
- Judicial: entre 3 a 8 anos, dependendo da comarca e da oposição de terceiros;
- Extrajudicial: entre 6 meses a 2 anos, se não houver pendências ou impugnações.
6. FAQ: PERGUNTAS FREQUENTES SOBRE VALOR E DOCUMENTOS NA USUCAPIÃO
Ao falarmos da regularização do imóvel, surgem inúmeras dúvidas sobre o usucapião, pensando nisso separamos as principais dúvidas sobre o tema!
Confira agora!
Usucapião é gratuita se eu tiver baixa renda?
Pela via judicial, ou seja, na Justiça é possível obter a isenção de custas e despesas processuais com o pedido de justiça gratuita.
Preciso ter escritura antiga?
Não é um documento obrigatório, visto que na maioria dos casos não existe acesso a tal documento, de forma que, é mais comum ter nestes casos os contratos particulares e contas em seu nome também são válidos.
Posso fazer usucapião de um imóvel com herdeiros?
Se não houver oposição e você estiver na posse há anos, sim.
Mas o ideal é analisar cada caso de forma personalizada.
Posso usar o tempo de posse dos meus pais?
Sim. O tempo de posse pode ser somado (acessão), desde que seja comprovado.
Usucapião é melhor que inventário?
Depende.
A usucapião é alternativa apenas quando não há escritura registrada nem partilha judicial anterior.
Regularizar seu imóvel é dar segurança para sua família, possibilitar financiamento, venda, herança e valorização patrimonial.
Se você possui um imóvel adquirido por posse direta, sem escritura registrada, e gostaria de regularizar a situação do seu imóvel…fale com a equipe da Giacaglia Sociedade de Advogados.
Agende uma consulta e descubra se você pode regularizar seu imóvel por usucapião.
