A reforma tributária aprovada em 2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214 de 2025 vem gerando uma pergunta recorrente entre proprietários de imóveis alugados: a locação será afetada pelos novos tributos sobre consumo? A resposta, bem distante de uma linha única, depende de quem é o locador e de como ele efetivamente exerce a atividade de alugar. Para muitos, a vida seguirá quase igual. Para outros, especialmente os que possuem patrimônio imobiliário relevante, a transição para a CBS e o IBS pode significar reorganização patrimonial, tributária e até societária nos próximos anos.
Compreender as linhas gerais do novo sistema ajuda a antecipar decisões e a evitar surpresas quando a implementação estiver em plena vigência. O que se vê, entre clientes que começam a estudar o assunto, é que a maior parte do tempo gasto hoje em planejamento devolve estabilidade ao fluxo financeiro de amanhã.
O que muda com a reforma tributária na tributação do consumo
O modelo anterior cobrava, sobre o consumo, uma combinação de PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS. A reforma substitui esse conjunto por dois tributos de base ampla. A CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência compartilhada entre Estados e Municípios. Juntos, eles passam a incidir sobre operações com bens materiais, bens imateriais e serviços.
A locação de imóveis entra nesse novo arcabouço de forma específica. A Lei Complementar 214 de 2025 previu regras próprias, com alíquotas reduzidas e hipóteses de não incidência para determinados perfis de locador. A transição será gradual, com início efetivo a partir de 2027 e implementação plena no horizonte posterior. Ou seja, o momento atual é de preparo, não de pânico.
Quem paga imposto sobre aluguel e quem fica de fora da nova tributação
A regra geral do novo sistema é que CBS e IBS incidem sobre operações realizadas por contribuintes, ou seja, por pessoas que exercem atividade econômica de forma habitual. A noção de habitualidade é a chave para separar os dois grandes grupos.
De um lado, o proprietário que aluga um imóvel residencial, ou dois, de forma pessoal, sem estrutura empresarial, sem organização profissional para atividade imobiliária, tende a ser enquadrado como não contribuinte. Nessa hipótese, a locação permanece fora da incidência direta dos novos tributos. O Imposto de Renda sobre os aluguéis recebidos continua existindo, nos termos de sempre, porque esse não foi alvo da reforma, mas CBS e IBS não se somam à conta.
De outro lado, quem aluga uma quantidade significativa de imóveis, ou quem estrutura a atividade por meio de pessoa jurídica (imobiliárias, holdings familiares, sociedades patrimoniais), tende a ser considerado contribuinte. Aqui, a habitualidade e a organização econômica caracterizam a atividade empresarial, e os novos tributos passam a incidir, com as alíquotas reduzidas previstas em lei.
Existe também uma faixa intermediária, que é justamente onde moram as dúvidas mais difíceis. Proprietários com três, quatro, cinco imóveis alugados, sem empresa formal mas com evidente rotina de atividade locatícia, podem precisar discutir caso a caso o enquadramento. A regulamentação complementar ainda está sendo construída, e critérios objetivos sobre quantidade de imóveis, receita anual e perfil da operação vão sendo detalhados.
As alíquotas reduzidas da locação
A Lei Complementar 214 de 2025 estabeleceu, para a locação de bens imóveis, alíquota reduzida em relação à alíquota padrão do novo sistema. Essa redução reconhece a função social da moradia e o peso que uma tributação cheia teria sobre os custos da locação residencial e comercial. A alíquota efetiva final, considerando CBS mais IBS, será definida pelos entes federados e pela regulamentação infralegal durante a transição.
Existem também regras específicas de redutor social para locação residencial, com desconto sobre a base de cálculo, que aliviam ainda mais o peso tributário sobre esse tipo de operação. Para locações comerciais de curta temporada, de apart-hotéis, de temporada turística e outras modalidades, o enquadramento tributário pode seguir caminhos próprios, nem sempre coincidentes com a locação residencial tradicional.
A consequência prática é que o locador contribuinte, ainda que afetado, não necessariamente pagará mais imposto do que paga hoje. Em muitos casos, a soma do novo sistema, mesmo com a inclusão de CBS e IBS, fica próxima do que já se paga em PIS e Cofins, por exemplo, para quem opera por pessoa jurídica.
Pessoa física ou pessoa jurídica: como receber aluguel após a reforma tributária
Uma das discussões mais importantes para proprietários com patrimônio imobiliário relevante é a estrutura jurídica pela qual os aluguéis são recebidos. Pessoa física, pessoa jurídica (holding patrimonial, sociedade de participação), fundo imobiliário, cada opção tem perfil tributário, patrimonial e sucessório próprio.
Pela pessoa física, a tributação segue o Imposto de Renda pela tabela progressiva, com retenção na fonte quando aplicável, e, dependendo do volume, pode chegar aos 27,5%. A simplicidade operacional é a grande vantagem. A desvantagem é a ausência de proteção patrimonial e a limitação de planejamento sucessório.
Pela pessoa jurídica, especialmente por meio de holdings patrimoniais, a tributação sobre os aluguéis pode cair significativamente quando se opta pelo lucro presumido, com proteção patrimonial superior e planejamento sucessório facilitado. Com a reforma, essa estrutura passa a somar CBS e IBS reduzidos, mas o cálculo global ainda pode ser vantajoso dependendo do volume de receita e das demais operações da pessoa jurídica.
Fundos imobiliários estruturados têm regime próprio, com tributação diferenciada sobre os rendimentos distribuídos aos cotistas, e podem ser alternativa para patrimônios de maior porte com interesse em liquidez.
A escolha entre essas estruturas exige análise conjunta de contador e advogado, porque envolve decisões que afetam não apenas o imposto a pagar, mas também a proteção do patrimônio, o planejamento sucessório e a flexibilidade para operações futuras com os imóveis.
O que fazer agora, antes da plena vigência
A transição da reforma começa oficialmente em 2027 e se estende por vários anos até a implementação plena. Esse período gradual é oportunidade para ajustes, não para postergações. Algumas providências já cabem ser tomadas.
A primeira delas é a organização documental. Contratos de locação arquivados e acessíveis, recibos emitidos com regularidade, comprovantes de despesas dedutíveis preservados, histórico financeiro das operações disponível. Essa base é o ponto de partida de qualquer análise tributária séria.
A segunda é a análise do perfil do locador. Habitualidade, organização econômica, volume de receita, quantidade de imóveis, forma atual de recebimento. Esse diagnóstico é o que determina em qual grupo de contribuintes o locador vai se enquadrar e, a partir daí, qual é a melhor estratégia para os próximos anos.
A terceira, especialmente para quem está no grupo potencialmente contribuinte, é a avaliação de reestruturação societária. Transferência de imóveis para holding patrimonial, redistribuição de patrimônio entre pessoa física e jurídica, planejamento sucessório antecipado. Essas decisões, quando tomadas com tempo, produzem economia tributária relevante e estabilidade patrimonial.
A quarta é o acompanhamento da regulamentação infralegal. Decretos, instruções normativas e esclarecimentos da Receita Federal e dos entes subnacionais vão detalhando as regras ao longo da transição. O contador atualizado e o advogado tributarista são as pontes para que essa evolução normativa seja absorvida corretamente na sua situação concreta.
Antes que a transição acerte o bolso
A reforma tributária é mudança estrutural no sistema brasileiro de impostos sobre consumo. Para locadores, não representa, em regra, aumento abrupto da carga, mas sim uma reorganização do caminho pelo qual essa carga se materializa. Quem antecipa o estudo tem tempo para ajustar estrutura, decidir com calma, migrar formato de recebimento quando faz sentido. Quem espera a implementação plena corre o risco de descobrir, em cheio, situações que uma análise prévia teria resolvido de forma mais serena.
Para situações envolvendo patrimônio imobiliário relevante, pessoas jurídicas de locação, holdings patrimoniais ou dúvidas sobre enquadramento da atividade, a análise individual em conjunto com o contador é o caminho adequado. O escritório Giacaglia Advogados atua nesse tipo de planejamento e orienta sobre a estrutura mais adequada à realidade de cada proprietário, incluindo reestruturações societárias e revisões contratuais. Para avaliar sua situação, procure os canais disponíveis.
