O síndico ocupa uma posição central na vida do condomínio edilício.
É ele quem administra o dia a dia, representa o condomínio perante terceiros, executa decisões da assembleia e zela pela ordem, conservação e funcionamento das áreas comuns.
Justamente por exercer esse papel de destaque, muitos conflitos surgem quando moradores passam a questionar: até onde vão os poderes do síndico? Ele pode criar regras? Aplicar multas livremente? Tomar decisões sozinho? Agir de forma autoritária?
Essas dúvidas são extremamente comuns e, quando não bem compreendidas, acabam gerando desgastes, judicialização e conflitos internos que poderiam ser evitados.
Embora o síndico detenha poderes relevantes, esses poderes não são ilimitados. Eles encontram limites claros na lei, na convenção do condomínio, no regimento interno e nas deliberações da assembleia geral.
Neste artigo, você vai entender qual é a função legal do síndico, quais são os limites de sua atuação, quem pode exercer o cargo e em que situações ele pode ser responsabilizado civilmente ou até destituído.
Sumário
- Introdução
- 1. Função legal do síndico no condomínio edilício
- 2. O síndico pode decidir tudo sozinho?
- 3. Limites dos poderes do síndico
- 4. O síndico pode proibir comportamentos não previstos em regra?
- 5. Quem pode ser síndico no condomínio edilício
- 6. A importância da assembleia geral no controle do síndico
- 7. Responsabilização do síndico: quando ela ocorre
- 8. Destituição do síndico em assembleia
- 9. O papel do advogado em conflitos com o síndico
- Conclusão
- Precisa de orientação jurídica em conflitos condominiais?
Saiba como lutar por seu direito neste post, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
A Função Legal do Síndico no Condomínio Edilício
O síndico é o representante legal do condomínio, isso significa que ele atua em nome da coletividade condominial, tanto em relações internas quanto externas. Sua função não é de poder pessoal, mas de gestão e representação, sempre vinculada aos interesses do condomínio como um todo.
De forma geral, a legislação atribui ao síndico as seguintes responsabilidades: representar o condomínio ativa e passivamente, em juízo ou fora dele; administrar as áreas comuns; cumprir e fazer cumprir a convenção condominial, o regimento interno e as decisões da assembleia; zelar pela conservação e guarda das partes comuns; cobrar contribuições condominiais; prestar contas de sua gestão e elaborar o orçamento anual.
Essa função exige equilíbrio, conhecimento jurídico básico e, principalmente, respeito aos limites legais.
O síndico não atua como “dono” do condomínio, mas como mandatário da coletividade, devendo sempre justificar seus atos e agir com transparência.
O Síndico Pode Decidir Tudo Sozinho?
Essa é uma das maiores confusões existentes na vida condominial, embora o síndico possua poderes administrativos, ele não governa o condomínio de forma absoluta. A sua atuação deve respeitar uma hierarquia normativa clara.
No topo dessa hierarquia está a lei, em seguida, vêm a convenção condominial e o regimento interno, por fim, as decisões tomadas em assembleia. O síndico não pode contrariar nenhuma dessas instâncias.
Decisões relevantes, como realização de obras não urgentes, alteração de regras de convivência, criação de penalidades ou mudança na destinação das áreas comuns, dependem de aprovação da assembleia.
Quando o síndico age de forma isolada em temas que exigem deliberação coletiva, ele extrapola seus poderes.
Por outro lado, em situações urgentes como vazamentos graves, risco estrutural ou problemas que possam gerar dano imediato o síndico pode e deve agir prontamente, mesmo sem autorização prévia da assembleia. Ainda assim, posteriormente, deverá prestar contas e justificar as medidas adotadas.
Limites dos Poderes do Síndico
Os limites da atuação do síndico são fundamentais para garantir a convivência harmônica no condomínio e evitar abusos de poder. Esses limites não são apenas morais ou administrativos, mas também jurídicos.
O síndico não pode criar regras novas por conta própria, qualquer regra que afete direitos e deveres dos condôminos deve estar prevista na convenção, no regimento interno ou ser aprovada em assembleia.
O simples fato de o síndico “achar melhor” determinada conduta não lhe confere poder normativo.
Da mesma forma, o síndico não pode aplicar sanções fora do que está expressamente previsto. Multas, advertências e outras penalidades devem seguir critérios objetivos, previamente definidos, respeitando o direito de defesa do condômino.
Aplicar punições arbitrárias, desproporcionais ou sem previsão normativa configura abuso de poder.
Outro limite importante diz respeito à atuação pessoal, o síndico não pode usar o cargo para perseguir moradores, beneficiar determinados condôminos, retaliar desafetos ou impor sua vontade pessoal.
A administração deve ser impessoal, técnica e orientada pelo interesse coletivo.
O Síndico Pode Proibir Comportamentos Não Previsto em Regra?
Essa é uma questão recorrente em conflitos condominiais, muitos síndicos tentam proibir condutas com base em interpretações pessoais, sem respaldo normativo. Exemplos comuns incluem proibição de uso de áreas comuns, restrições ao uso de vagas de garagem, imposição de horários não previstos ou limitações a visitantes.
A resposta é clara: o síndico não pode proibir comportamentos que não estejam vedados pela convenção, regimento interno ou decisão assemblear válida. O direito de propriedade e de uso da unidade só pode ser restringido nos limites da lei e das normas condominiais.
Quando o síndico impõe proibições sem base legal, ele expõe o condomínio a riscos jurídicos, inclusive ações de anulação de atos, indenização por danos morais e questionamentos judiciais.
Quem Pode Ser Síndico no Condomínio Edilício
Outro ponto que gera dúvidas é quem pode exercer o cargo de síndico, muitas pessoas acreditam que apenas moradores podem ocupar essa função, mas isso não é verdade.
O cargo de síndico pode ser exercido por: um condômino morador; um condômino não residente; ou até mesmo um terceiro estranho ao condomínio. A legislação permite expressamente a contratação de síndico profissional, prática cada vez mais comum em condomínios de médio e grande porte.
O síndico profissional costuma ser contratado por sua experiência técnica, conhecimento administrativo e, muitas vezes, jurídico. Apesar de não ser proprietário de unidade, ele exerce os mesmos deveres e responsabilidades de qualquer outro síndico, estando igualmente sujeito à fiscalização da assembleia.
Independentemente de quem ocupe o cargo, o essencial é que o síndico atue dentro dos limites legais e preste contas de sua gestão.
A Importância da Assembleia Geral no Controle do Síndico
A assembleia geral é o órgão máximo de deliberação do condomínio, sendo ela quem elege, fiscaliza e, se necessário, destitui o síndico. Nenhuma atuação do síndico está acima da assembleia.
Os condôminos têm o direito de questionar atos administrativos, solicitar esclarecimentos, exigir prestação de contas e convocar assembleias para discutir condutas abusivas ou decisões equivocadas.
Quando o síndico se afasta das decisões coletivas, ignora deliberações assembleares ou se recusa a prestar contas, ele viola diretamente o modelo legal de administração condominial.
Responsabilização do Síndico: Quando Ela Ocorre
O síndico pode ser responsabilizado quando pratica atos com abuso de poder, negligência, imprudência ou má-fé. Essa responsabilização pode ocorrer tanto no âmbito interno do condomínio quanto judicialmente.
A responsabilidade civil do síndico surge quando sua conduta causa prejuízo ao condomínio ou aos condôminos. Exemplos incluem má gestão financeira, omissão em manutenções essenciais, contratação irregular de serviços, perseguição a moradores ou aplicação indevida de penalidades.
Nessas situações, o síndico pode ser obrigado a indenizar os danos causados, inclusive com seu patrimônio pessoal, caso fique demonstrado que agiu fora de suas atribuições ou com desvio de finalidade.
Destituição do Síndico em Assembleia
Além da responsabilização civil, o síndico pode ser destituído do cargo por decisão da assembleia, a destituição ocorre quando há prática de irregularidades, falta de prestação de contas, má administração ou conduta incompatível com a função.
Para isso, é necessária a convocação de assembleia específica, observando-se o quórum previsto na convenção e na legislação. A destituição não depende de decisão judicial prévia, sendo um mecanismo interno legítimo de controle.
A assembleia, nesse contexto, atua como instrumento de equilíbrio, impedindo que o síndico se perpetue no cargo ou abuse de sua posição.
O Papel do Advogado em Conflitos com o Síndico
Conflitos envolvendo síndicos são delicados e, muitas vezes, emocionais, a atuação de um advogado especializado em direito condominial é fundamental para orientar tanto o condomínio quanto os condôminos sobre os limites legais, evitando excessos e prevenindo litígios.
O advogado pode auxiliar na análise da convenção, do regimento interno, na legalidade de atos praticados pelo síndico, na elaboração de notificações, na convocação de assembleias e, se necessário, no ajuizamento de ações judiciais para anular atos abusivos ou buscar indenizações.
Da mesma forma, o próprio síndico deve buscar assessoria jurídica para exercer seu mandato com segurança, evitando decisões precipitadas que possam gerar responsabilização pessoal.
Conclusão
O síndico é, sem dúvida, peça fundamental na administração do condomínio edilício, contudo, seus poderes não são absolutos. Ele deve atuar dentro dos limites estabelecidos pela lei, pela convenção, pelo regimento interno e pelas decisões da assembleia.
Quando o síndico ultrapassa esses limites, age de forma arbitrária ou ignora a vontade coletiva, abre espaço para conflitos, responsabilização civil e até destituição. Por outro lado, quando atua com transparência, técnica e respeito às normas, contribui para um ambiente condominial mais harmônico e seguro.
Conhecer os poderes e limites do síndico é essencial tanto para moradores quanto para administradores, pois a boa convivência condominial depende do equilíbrio entre autoridade e legalidade.
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Situações envolvendo abuso de poder do síndico, aplicação indevida de multas, conflitos em assembleias ou dúvidas sobre destituição exigem análise técnica especializada.
O Giacaglia Advogados Associados atua em direito condominial, oferecendo orientação jurídica estratégica para condomínios, síndicos e condôminos, com foco na prevenção de conflitos e na solução segura de controvérsias.
Buscar assessoria jurídica adequada é o caminho mais eficaz para garantir que a administração condominial funcione dentro da legalidade e com segurança para todos.
