O mercado imobiliário brasileiro se fortaleceu com a introdução do patrimônio de afetação, um mecanismo jurídico que protege os compradores de imóveis em construção.
Esse instituto garante segurança financeira ao separar o empreendimento da incorporadora, evitando que problemas financeiros desta afetem a conclusão do projeto.
Neste artigo, explicaremos o que é o patrimônio de afetação, como ele é constituído, sua relação com a Sociedade de Propósito Específico (SPE), suas vantagens e os impactos na rescisão do contrato por culpa do comprador.
Você irá ler mais sobre:
- O que é o Patrimônio de Afetação?
- Como o Patrimônio de Afetação é Constituído?
- O que é a Sociedade de Propósito Específico (SPE) e sua Relação com o Patrimônio de Afetação?
- Vantagens da Constituição do Patrimônio de Afetação
- O que Acontece na Rescisão do Contrato por Culpa do Comprador?
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
1. O que é o Patrimônio de Afetação?
O patrimônio de afetação é um regime jurídico que separa um empreendimento imobiliário dos demais bens da incorporadora.
Dessa forma, os recursos financeiros destinados à construção são utilizados exclusivamente para aquele projeto, impedindo que eventuais dívidas da empresa prejudiquem sua conclusão.
Esse modelo foi introduzido pela Lei 10.931/2004 para aumentar a segurança do comprador e minimizar os riscos de inadimplência por parte da incorporadora.
Caso a empresa declare falência, os adquirentes do empreendimento podem assumir a obra e concluí-la, evitando perdas financeiras.
2. Como o Patrimônio de Afetação é Constituído?
A constituição do patrimônio de afetação ocorre de maneira voluntária pela incorporadora, por meio de um registro na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.
Para que ele seja considerado válido, devem ser observados os seguintes requisitos:
- Registro do empreendimento no cartório de imóveis com a indicação do regime de afetação;
- Separação contábil entre os recursos do empreendimento e o restante do patrimônio da incorporadora;
- Contas bancárias distintas para a movimentação financeira do projeto;
- Apresentação de relatórios periódicos sobre o andamento da obra.
Com essas medidas, a transparência e a segurança jurídica são ampliadas, reduzindo o risco de desvio de recursos.
3. O que é a Sociedade de Propósito Específico (SPE) e sua Relação com o Patrimônio de Afetação?
A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é uma empresa criada exclusivamente para a realização de um determinado empreendimento imobiliário. Quando uma incorporadora constitui uma SPE para um projeto, ela assegura que esse empreendimento será administrado separadamente dos demais negócios da empresa.
A SPE e o patrimônio de afetação são mecanismos complementares, pois ambos visam a segurança jurídica dos compradores e a garantia de conclusão do empreendimento.
A SPE gerencia o projeto de forma independente, enquanto o patrimônio de afetação impede que os recursos sejam utilizados para fins alheios ao empreendimento.
4. Vantagens da Constituição do Patrimônio de Afetação
A adoção desse regime traz diversos benefícios para compradores e incorporadoras:
- Segurança jurídica: protege os adquirentes em caso de falência da incorporadora;
- Transparência financeira: os recursos são destinados exclusivamente à obra;
- Redução de riscos: impede que dívidas da incorporadora impactem a conclusão do empreendimento;
- Facilidade de financiamento: bancos e investidores tendem a conceder crédito com condições mais favoráveis para empreendimentos protegidos pelo patrimônio de afetação;
- Possibilidade de continuidade da obra: em caso de problemas financeiros da incorporadora, os compradores podem assumir a obra por meio da comissão de representantes.
5. O que Acontece na Rescisão do Contrato por Culpa do Comprador?
Quando um comprador decide rescindir o contrato de aquisição do imóvel sob patrimônio de afetação, algumas regras específicas se aplicam:
- Multa contratual: é comum que o contrato preveja uma penalidade para a desistência do comprador, podendo variar conforme a negociação;
- Devolução de valores: a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) estabelece que, em empreendimentos com patrimônio de afetação, a incorporadora pode reter até 50% dos valores pagos pelo comprador;
- Prazo para restituição: o saldo a ser devolvido ao comprador deve ser restituído em até 30 dias após a expedição do habite-se do imóvel;
- Possibilidade de revenda do imóvel: a incorporadora pode comercializar a unidade novamente para minimizar os impactos financeiros do distrato.
Dessa forma, é essencial que o comprador tenha ciência dos compromissos assumidos no contrato antes de solicitar a rescisão.
O patrimônio de afetação é um mecanismo jurídico essencial para garantir a segurança dos compradores de imóveis em construção, protegendo os recursos destinados ao empreendimento.
Sua constituição, especialmente quando aliada a uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), reduz riscos e melhora as condições de financiamento.
Caso esteja enfrentando questões jurídicas relacionadas ao patrimônio de afetação, conte com o suporte especializado do Giacaglia Advogados Associados para garantir seus direitos.
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