Você comprou uma fração de multipolaridade há dois ou três anos. O contrato prometia entrega em 24 meses. O prazo passou, você cobra a construtora e a resposta vem sempre igual: “a escritura sai em breve”. Meses viram anos, e o documento nunca chega.
Essa situação é mais comum do que parece, e envolve um ponto jurídico que muitos compradores desconhecem. A ausência de escritura individualizada não é apenas um “detalhe cartorário” pendente. Do ponto de vista jurídico, ela indica que a obra ainda não foi concluída no sentido pleno da lei. E, se a obra não foi concluída, o comprador pode ter direito à rescisão do contrato com devolução dos valores pagos.
Neste artigo, você vai entender por que a falta de escrituração significa entrega incompleta, como isso se diferencia de um atraso comum e quais caminhos jurídicos estão disponíveis para quem se encontra nessa situação.
O que é a multipolaridade e por que a escritura é essencial
A multipolaridade imobiliária, também chamada de time-sharing, foi regulamentada de forma expressa no ordenamento brasileiro. Nessa modalidade, o adquirente não compra o imóvel inteiro, mas uma fração ideal que lhe garante o uso exclusivo por determinados períodos do ano.
Para que essa fração exista juridicamente, ela precisa cumprir três etapas essenciais. Primeiro, ser individualizada em relação às demais frações do empreendimento. Segundo, ser registrada em matrícula própria no cartório de registro de imóveis. Terceiro, ser formalizada em escritura pública, que é o instrumento que prova a titularidade.
Portanto, sem escritura, não há individualização. Sem individualização, não há entrega jurídica da fração adquirida. E sem essa entrega, a obrigação principal da construtora simplesmente não foi cumprida.
O que significa “concluir a obra” para a lei
Muitos vendedores tratam o conceito de conclusão de obra de forma simplificada, como se bastasse o “prédio pronto” para caracterizar a entrega. Contudo, do ponto de vista da Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e da jurisprudência sobre o tema, o conceito é mais amplo.
Concluir a obra significa entregar o empreendimento com todas as unidades individualizadas, cada uma com sua matrícula devidamente registrada e, no caso da multipolaridade, com as escrituras das frações ideais devidamente formalizadas. Ou seja, a conclusão física da construção é apenas parte da obrigação. A entrega jurídica precisa acompanhá-la.
Se você não recebeu a escritura da sua fração, sua unidade não está juridicamente individualizada. E, portanto, a obrigação principal do contrato permanece descumprida.
A diferença entre atraso e não cumprimento da obrigação
Este é um ponto que costuma gerar confusão. Nem toda demora na entrega tem a mesma natureza jurídica, e essa distinção importa muito para a estratégia da defesa dos seus direitos.
Atraso na entrega
Ocorre quando o contrato previa uma data específica, a construtora entregou depois, mas entregou. Nesse caso, o adquirente pode pleitear multa, indenizações e outras consequências previstas em contrato, mas o objeto foi cumprido, ainda que fora do prazo.
Não cumprimento da obrigação
Diferente do atraso, aqui a obrigação simplesmente não foi cumprida. Se você assinou um contrato há três, quatro ou cinco anos e ainda não recebeu a escritura da sua fração, isso não configura mero atraso: configura descumprimento contratual continuado. E, quando o descumprimento se prolonga de forma desproporcional, o direito à rescisão contratual passa a estar disponível.
Sinais de que a escritura pode nunca chegar
Existem indicadores razoavelmente claros de que a situação vai além de uma simples burocracia demorada. Estar atento a eles ajuda o adquirente a tomar decisões mais rápidas.
Entre os principais sinais estão: adiamentos sucessivos sem prazo definido; ausência de explicação técnica sobre o real motivo da demora; pressão para pagamentos adicionais como condição para “agilizar” a entrega; grupos de compradores na mesma situação; e notícias de investigações, execuções ou insolvência da construtora.
Isoladamente, cada sinal pode ter explicação. Contudo, a combinação de vários deles costuma indicar problema estrutural, e não pendência cartorária pontual.
O que a lei garante ao comprador
A Lei de Incorporações Imobiliárias estabelece regras claras sobre as obrigações da incorporadora. Além disso, a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, disciplina especificamente as consequências financeiras da rescisão contratual em contratos de compra e venda de unidades imobiliárias em incorporação.
Nessa modalidade, quando o descumprimento parte da construtora, o adquirente pode ter direito à restituição integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, além de multa contratual e eventuais indenizações por danos materiais e morais decorrentes do longo período de espera.
O Código de Defesa do Consumidor também se aplica à relação, uma vez que o comprador é destinatário final do serviço. Assim, cláusulas abusivas e práticas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada podem ser questionadas.
Como agir diante da situação
Antes de tudo, é fundamental documentar tudo o que já foi tentado com a construtora: e-mails, mensagens, protocolos de atendimento e respostas recebidas. Esses registros compõem a base probatória de eventual ação futura.
Em seguida, uma notificação extrajudicial costuma ser o primeiro passo formal. Nela, o adquirente comunica formalmente a construtora sobre a mora, exige a entrega da escritura em prazo determinado e sinaliza a intenção de rescindir o contrato caso a obrigação não seja cumprida. Essa notificação tem valor jurídico relevante e prepara o terreno para uma eventual ação judicial.
Persistindo o descumprimento, a ação judicial de rescisão contratual cumulada com restituição de valores passa a ser o caminho. Nela, o Judiciário analisa o contrato, o histórico da relação e o tempo de descumprimento para determinar a rescisão e a devolução dos valores pagos, com os acréscimos legais aplicáveis.
Vale destacar que, em situações como essa, existe também discussão semelhante à do atraso na entrega de imóvel na planta, que compartilha alguns dos mesmos fundamentos jurídicos, embora tenha peculiaridades próprias.
Perguntas frequentes sobre multipolaridade sem escritura
A construtora pode alegar problemas burocráticos indefinidamente?
Não. A jurisprudência entende que a construtora tem obrigação de prazo razoável para concluir a documentação. Alegações genéricas de “burocracia” não afastam o descumprimento contratual, especialmente quando se prolongam por anos.
Se eu já usei o imóvel algumas vezes, posso rescindir?
Pode ser possível. O uso eventual da unidade não sana a ausência da escritura, que é a prova jurídica da propriedade. Cada caso, porém, exige análise das circunstâncias específicas.
Quanto tempo demora uma ação de rescisão desse tipo?
Depende da complexidade do caso, do tribunal e da postura da construtora. Em média, ações desse tipo podem levar de um a três anos até decisão de mérito, considerando eventuais recursos.
Posso perder valores se rescindir por minha conta, sem ação judicial?
Sim. Rescisões extrajudiciais mal conduzidas podem gerar retenções indevidas por parte da construtora. Por isso, orientação jurídica prévia é essencial.
A Lei do Distrato me prejudica?
A Lei nº 13.786/2018 estabelece parâmetros para os distratos. Quando a rescisão decorre de descumprimento da construtora, as consequências financeiras são diferentes daquelas aplicáveis quando o comprador desiste voluntariamente. Portanto, a análise do caso concreto é decisiva.
Conclusão: falta de escritura é falta de entrega
A ausência da escritura da sua fração de multipolaridade não é um detalhe cartorial: é a evidência jurídica de que a construtora não cumpriu integralmente sua obrigação. E quando esse descumprimento se prolonga por anos, o direito à rescisão contratual com restituição de valores passa a estar disponível.
Se você adquiriu uma fração de multipolaridade e ainda não recebeu a escritura após o prazo previsto, uma análise jurídica pode indicar o caminho mais adequado para o seu caso. Entre em contato para uma avaliação técnica e individualizada da sua situação.
