Entenda a diferença entre “habite-se” e averbação, o que acontece se você não regularizar a construção e como a formalização pode valorizar o seu imóvel.
SUMÁRIO
- O QUE É AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL?
- QUAL A DIFERENÇA ENTRE HABITE-SE E AVERBAÇÃO?
- PRECISO AVERBAR UMA EDÍCULA OU ÁREA DE LAZER?
- QUAIS OS PROBLEMAS DE NÃO AVERBAR A CONSTRUÇÃO NA MATRÍCULA?
- COMO FAZER A REGULARIZAÇÃO NA PREFEITURA?
- COMO FAZER A AVERBAÇÃO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS?
- QUAIS AS VANTAGENS DE AVERBAR A CONSTRUÇÃO NA MATRÍCULA?
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
1. O QUE É AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL?
A averbação é o ato oficial de atualização da matrícula do imóvel, feito no Cartório de Registro de Imóveis, que inclui a informação de que há uma construção edificada sobre o terreno, seja ela uma casa principal, edícula, área de lazer, piscina, churrasqueira, entre outros.
Ou seja, a matrícula passa a refletir a realidade física do imóvel, sem essa averbação, o registro continua constando apenas o terreno.
É por meio da averbação que o imóvel adquire segurança jurídica e valor de mercado compatível com a realidade construída.
2. QUAL A DIFERENÇA ENTRE HABITE-SE E AVERBAÇÃO?
É comum haver confusão entre esses dois documentos, mas eles têm funções diferentes:
- Habite-se: emitido pela Prefeitura, atesta que a construção está regular perante o município e pode ser habitada. É pré-requisito para outras etapas;
- Averbação: é feita no Cartório de Registro de Imóveis, com base no habite-se e outros documentos, para registrar oficialmente a existência da construção na matrícula.
Portanto, habite-se é o passo municipal, averbação é o passo registral.
3. PRECISO AVERBAR UMA EDÍCULA OU ÁREA DE LAZER?
Sim. Toda ampliação relevante construída no imóvel deve ser averbada, incluindo:
- Edícula;
- Piscina;
- Área gourmet ou churrasqueira coberta;
- Segundo pavimento;
- Garagem construída posteriormente.
Essas construções além de alterar a área total construída, impactam diretamente no valor do imóvel, IPTU e eventuais regularizações futuras.
A omissão pode causar entraves na venda, doação, inventário ou financiamento.
4. QUAIS OS PROBLEMAS DE NÃO AVERBAR A CONSTRUÇÃO NA MATRÍCULA?
A não averbação pode gerar diversos prejuízos legais, fiscais e financeiros, como:
- ❌ Dificuldade para vender o imóvel (imóveis irregulares não podem ser financiados);
- ❌ Impossibilidade de obter seguro residencial;
- ❌ Impedimento em inventários e partilhas judiciais;
- ❌ Incidência de multas municipais;
- ❌ Valoração inferior ao real em eventual indenização por desapropriação.
A matrícula desatualizada não reflete a realidade do imóvel, o que fere o princípio da publicidade no direito registral.
5. COMO FAZER A REGULARIZAÇÃO NA PREFEITURA?
Antes de ir ao cartório, você precisa legalizar a construção junto à Prefeitura, que normalmente exige:
- Projeto arquitetônico assinado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto);
- Registro do responsável técnico no CREA ou CAU;
- Pagamento de taxas de regularização e alvarás;
- Vistoria e emissão do habite-se.
Importante: até mesmo construções antigas (anteriores ao Código de Obras atual) podem ser regularizadas com base em legislações específicas do município.
6. COMO FAZER A AVERBAÇÃO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS?
Com a construção regularizada e habite-se em mãos, o próximo passo é o cartório. Os documentos geralmente exigidos são:
- Requerimento assinado pelo proprietário;
- Cópia do habite-se;
- Certidão atualizada do IPTU;
- ART ou RRT da obra (Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica);
- CND do INSS da obra (em alguns casos);
- Projeto e memorial descritivo, quando solicitado.
Após a análise, a matrícula será atualizada com as novas informações.
A construção passa a existir também no papel, de forma legal e segura.
7. QUAIS AS VANTAGENS DE AVERBAR A CONSTRUÇÃO NA MATRÍCULA?
✔️ Segurança jurídica: o imóvel passa a corresponder à sua realidade física e documental;
✔️ Facilidade na venda e transferência: imóvel regularizado é mais atrativo para compradores e bancos;
✔️ Aumento do valor de mercado: a construção averbada pode valorizar o imóvel significativamente;
✔️ Possibilidade de financiamento: bancos exigem matrícula regular;
✔️ Evita problemas em heranças e partilhas: imóveis com matrícula regular facilitam o processo de inventário.
A averbação é parte essencial da função social da propriedade, pois promove transparência e legalidade.
Se você construiu uma edícula, área de lazer ou fez uma reforma importante no seu imóvel, não basta apenas executar a obra. É essencial regularizar e averbar essa construção junto aos órgãos competentes.
A omissão pode trazer dor de cabeça no futuro, tanto para o proprietário quanto para herdeiros, compradores ou investidores.
Por outro lado, a averbação transforma o imóvel em um bem valorizado, regular e apto a circular no mercado.
O processo de regularização e averbação pode envolver detalhes técnicos e exigências diferentes em cada município.
Por isso, contar com orientação jurídica é o melhor caminho para garantir tranquilidade, segurança e valorização do seu patrimônio.
Fale com um advogado especializado em direito imobiliário e dê o passo certo para regularizar sua construção.