A criação da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), no contexto da Reforma Tributária, trouxe mudanças estruturais profundas no sistema de tributação brasileiro.
Embora o discurso oficial destaque a simplificação e a neutralidade tributária, na prática, surgiram inúmeras incertezas jurídicas, especialmente em setores tradicionalmente sensíveis, como a locação de imóveis.
Proprietários, investidores, imobiliárias, empresas patrimoniais e pessoas físicas que vivem de renda de aluguéis passaram a se questionar: a locação de imóveis será tributada pela CBS e pelo IBS? Há diferença entre pessoa física e pessoa jurídica? O aluguel vai ficar mais caro?
Este artigo analisa de forma técnica, clara e atualizada como a CBS e o IBS podem impactar a locação de imóveis, destacando as diferenças entre pessoa física e pessoa jurídica, os critérios de habitualidade, finalidade econômica, cálculo do impacto no aluguel e as principais exceções relevantes, com foco em planejamento e segurança jurídica.
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
1. O Que São CBS e IBS
A CBS e o IBS são os dois pilares centrais do novo modelo de tributação do consumo no Brasil, inspirado no IVA (Imposto sobre Valor Agregado) adotado em diversos países.
1.1 O que é a CBS
A Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) é um tributo federal, que substituirá principalmente:
- PIS;
- COFINS.
A CBS incide sobre operações com bens e serviços, adotando a lógica do valor agregado, com crédito financeiro amplo. A proposta busca eliminar cumulatividade, regimes especiais excessivos e distorções setoriais.
Em linhas gerais, a CBS:
- Incide sobre o valor da operação;
- Permite crédito financeiro;
- Tem caráter não cumulativo;
- Foca na tributação do consumo.
1.2 O que é o IBS
O Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) substituirá tributos estaduais e municipais, como:
- ICMS;
- ISS.
O IBS terá gestão compartilhada entre Estados e Municípios e seguirá a mesma lógica do IVA moderno: tributação no destino, não cumulatividade plena e base ampla.
Assim como a CBS, o IBS:
- Incide sobre operações com bens e serviços;
- Busca neutralidade econômica;
- Elimina a guerra fiscal;
- Uniformiza regras em âmbito nacional.
1.3 O foco da CBS e do IBS: tributação do consumo
O ponto central da Reforma Tributária é que CBS e IBS não são impostos sobre renda ou patrimônio, mas sim tributos sobre consumo.
É exatamente nesse ponto que surge a grande discussão jurídica:
A locação de imóveis é consumo ou exploração patrimonial?
Essa pergunta é a chave para entender os impactos da reforma sobre os contratos de aluguel.
2. Incidência da CBS e do IBS na Locação de Imóveis
A locação de imóveis sempre ocupou uma posição peculiar no sistema tributário brasileiro, historicamente, ela não sofre incidência de ICMS nem de ISS quando exercida como mera exploração patrimonial.
Contudo, com a ampliação do conceito de “serviços” na lógica do IVA, o tema voltou ao centro do debate.
2.1 A tendência para pessoa jurídica
No caso da locação exercida por pessoa jurídica, a tendência normativa e interpretativa é clara:
A locação passa a ser tratada como operação tributável pela CBS e pelo IBS.
Isso ocorre porque, para o sistema do IVA:
- A pessoa jurídica exerce atividade econômica organizada;
- Há habitualidade;
- Há finalidade lucrativa;
- Há prestação onerosa continuada.
Assim, empresas imobiliárias, holdings patrimoniais, administradoras de imóveis e sociedades que exploram locação de forma profissional tendem a ser enquadradas como contribuintes da CBS e do IBS.
2.2 A situação da pessoa física: onde surgem as dúvidas
Para a pessoa física, o cenário é mais complexo e exige análise caso a caso.
A simples titularidade de um imóvel alugado não significa automaticamente incidência de CBS e IBS. O que vai determinar a tributação é a caracterização ou não de atividade econômica organizada, levando em conta critérios como:
- Habitualidade da locação;
- Volume de imóveis;
- Valor da renda obtida;
- Estrutura operacional;
- Finalidade econômica.
Portanto, nem toda locação feita por pessoa física será automaticamente tributada pela CBS e pelo IBS.
3. Diferenças Entre Pessoa Física e Pessoa Jurídica na Locação
A distinção entre pessoa física e pessoa jurídica é essencial para compreender os impactos da Reforma Tributária sobre o aluguel de imóveis.
3.1 Pessoa jurídica: regra geral de tributação
Quando a locação é exercida por pessoa jurídica, especialmente quando:
- Há vários imóveis;
- Existe estrutura administrativa;
- Há finalidade empresarial;
- A locação é atividade principal ou relevante.
A tendência é que a operação seja considerada tributável, com incidência de:
- CBS (federal);
- IBS (estadual e municipal).
Nesse caso:
- O aluguel integra a base de cálculo;
- A tributação incide sobre o valor bruto;
- O impacto é direto no fluxo de caixa.
3.2 Pessoa física: análise baseada na realidade fática
Para a pessoa física, o ponto central é a natureza da atividade.
Se a locação:
- É eventual;
- Envolve poucos imóveis;
- Não possui estrutura empresarial;
- Representa mera gestão do próprio patrimônio.
A tendência é que continue sujeita apenas ao Imposto de Renda, sem incidência de CBS e IBS.
Por outro lado, se a pessoa física:
- Possui vários imóveis;
- Atua de forma profissional;
- Tem empregados ou estrutura de gestão;
- Atua como verdadeira empresa “disfarçada”.
Pode haver requalificação da atividade, com incidência dos novos tributos sobre consumo.
4. Como Calcular o Impacto da CBS e do IBS no Aluguel
Uma das maiores preocupações de proprietários e investidores é entender como a CBS e o IBS impactarão o valor do aluguel.
4.1 Base de cálculo: valor bruto do aluguel
Quando aplicáveis, tanto a CBS quanto o IBS incidem sobre o valor bruto do aluguel, sem deduções automáticas por despesas como:
- IPTU;
- Condomínio;
- Manutenção;
- Corretagem.
Isso significa que o tributo não incide sobre o “lucro”, mas sobre a receita total.
4.2 Impacto direto na pessoa jurídica
Na pessoa jurídica:
- O impacto é direto e previsível;
- O aluguel pode precisar ser reajustado;
- A margem líquida pode ser reduzida.
Embora exista a possibilidade de créditos em determinadas hipóteses, a locação de imóveis, em muitos casos, gera poucos créditos aproveitáveis, o que aumenta o custo efetivo.
4.3 Pessoa física e o Imposto de Renda
Para a pessoa física que não se enquadrar como atividade empresarial:
- A tributação tende a permanecer restrita ao Imposto de Renda
- Aplica-se a tabela progressiva ou o carnê-leão;
- Não há, em regra, incidência de CBS e IBS.
Isso reforça a importância de não descaracterizar a natureza patrimonial da locação.
5. Exceções Relevantes Para Pessoa Física
A Reforma Tributária não pretende, ao menos em sua lógica estrutural, transformar toda renda de aluguel em fato gerador de imposto sobre consumo.
Por isso, algumas exceções relevantes devem ser observadas.
5.1 Locação eventual
A locação eventual, como:
- Um único imóvel;
- Alugado para complementar renda;
- Sem habitualidade comercial.
Tende a ficar fora do campo de incidência da CBS e do IBS.
5.2 Poucos imóveis e ausência de estrutura empresarial
A pessoa física que:
- Possui poucos imóveis;
- Não mantém escritório, funcionários ou sistemas de gestão;
- Não atua de forma profissionalizada.
Tem forte argumento para afastar a caracterização de atividade econômica tributável pelo IVA.
5.3 Importância da regulamentação e da prova fática
É fundamental destacar que:
- A regulamentação infraconstitucional será decisiva;
- A fiscalização analisará a realidade fática, não apenas a forma jurídica;
- O ônus da prova pode recair sobre o contribuinte.
Por isso, planejamento tributário lícito, documentação adequada e orientação técnica são indispensáveis.
6. Riscos da Requalificação da Locação Como Atividade Empresarial
Um dos maiores riscos para a pessoa física é a requalificação da atividade pela fiscalização.
Isso pode ocorrer quando:
- A locação é a principal fonte de renda;
- Há vários imóveis;
- Existe habitualidade intensa;
- Há intermediação profissional;
- A pessoa física atua como “empresa de fato”.
Nesses casos, a Receita pode sustentar que:
- Houve desvio da natureza patrimonial;
- A atividade se enquadra como prestação econômica;
- A incidência de CBS e IBS é legítima.
7. Planejamento Tributário na Locação de Imóveis
Diante do novo cenário, o planejamento tributário deixou de ser opcional e passou a ser estratégico.
Algumas decisões relevantes incluem:
- Avaliar se a locação deve permanecer na pessoa física;
- Analisar a constituição ou não de pessoa jurídica;
- Estudar impactos de CBS, IBS e IR conjuntamente;
- Ajustar contratos e modelos de exploração.
Cada caso exige análise individualizada, pois não existe solução única.
8. Impactos Econômicos no Mercado de Locação
A possível incidência de CBS e IBS sobre a locação exercida por pessoa jurídica pode gerar:
- Reajuste de aluguéis;
- Redução da oferta;
- Migração de estruturas jurídicas;
- Maior judicialização.
Isso reforça a importância de segurança jurídica e regulamentação clara para evitar distorções no mercado imobiliário.
9. Considerações Finais
A criação da CBS e do IBS representa uma das maiores transformações do sistema tributário brasileiro nas últimas décadas. No contexto da locação de imóveis, os impactos serão significativos, especialmente para quem atua como pessoa jurídica ou se aproxima de uma estrutura empresarial.
Para a pessoa física, a boa notícia é que a locação eventual, patrimonial e sem estrutura empresarial tende a permanecer fora do alcance desses tributos, permanecendo sujeita apenas ao Imposto de Renda. No entanto, tudo dependerá da regulamentação, da interpretação administrativa e da realidade fática.
Diante de tantas variáveis, antecipar riscos, organizar estruturas e buscar orientação especializada é a melhor estratégia para proteger o patrimônio e evitar surpresas fiscais.
A Reforma Tributária exige atenção redobrada de proprietários, investidores e empresas do setor imobiliário. A correta análise da incidência de CBS e IBS na locação de imóveis pode evitar autuações, perdas financeiras e litígios futuros.
O escritório Giacaglia Advogados atua com foco em planejamento tributário imobiliário e patrimonial, oferecendo soluções técnicas, seguras e personalizadas para pessoas físicas e jurídicas diante do novo cenário tributário.
Buscar orientação especializada é essencial para tomar decisões estratégicas com segurança jurídica.
