A Reforma Tributária representa uma das maiores mudanças no sistema fiscal brasileiro das últimas décadas e já desperta preocupação e muitas dúvidas entre locadores de imóveis, sejam pessoas físicas ou pessoas jurídicas.
Isso porque o novo modelo de tributação sobre o consumo altera conceitos tradicionais e pode modificar, de forma significativa, a forma como a locação de imóveis será enquadrada do ponto de vista tributário.
Se antes o aluguel era tratado como uma atividade praticamente “fora do radar” dos tributos sobre consumo, o novo sistema exige atenção redobrada, especialmente para quem possui mais de um imóvel ou atua de maneira estruturada no mercado imobiliário.
Neste artigo, você vai entender como é a tributação atual, o que muda com a Reforma Tributária, as diferenças práticas entre pessoa física e jurídica, as exceções relevantes e, sobretudo, por que o planejamento jurídico-tributário será essencial daqui em diante.
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
1. Tributação Atual da Locação de Imóveis no Brasil
Antes de analisar as mudanças, é indispensável compreender como funciona hoje a tributação da locação de imóveis.
Ausência de ISS e ICMS
Atualmente, a locação de imóveis próprios não sofre incidência de:
- ISS (Imposto Sobre Serviços);
- ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços).
Isso ocorre porque a jurisprudência e a legislação consolidaram o entendimento de que locação de bens imóveis não configura prestação de serviço, mas simples cessão de uso.
Esse ponto sempre foi um dos grandes atrativos do investimento imobiliário no Brasil.
Tributação da Pessoa Física
Quando o imóvel é alugado por pessoa física, a tributação ocorre exclusivamente via Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF).
Funciona assim:
- O valor do aluguel recebido integra a base de cálculo do IR;
- Aplica-se a tabela progressiva mensal, que atualmente pode chegar a 27,5%;
- O recolhimento é feito por meio do Carnê-Leão, quando não há retenção na fonte;
- Na declaração anual, os valores são ajustados.
É importante lembrar que despesas como IPTU, condomínio (quando pagos pelo proprietário) e taxas de administração podem ser abatidas, desde que devidamente comprovadas.
Tributação da Pessoa Jurídica
Quando a locação é realizada por pessoa jurídica, a tributação varia conforme o regime tributário adotado:
Simples Nacional
- A locação de imóveis próprios pode ser enquadrada no Anexo III ou V, dependendo da estrutura;
- As alíquotas variam conforme a receita bruta acumulada;
- Nem sempre é a opção mais vantajosa, especialmente para valores elevados de aluguel.
Lucro Presumido
- Base de cálculo presumida de 32% sobre a receita de aluguel;
- Incidência de:
- IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
Lucro Real
- Tributação sobre o lucro efetivo;
- Mais complexo, porém pode ser vantajoso em operações com custos elevados.
Em todos esses casos, não há ISS nem ICMS sobre a locação pura de imóveis próprios, no sistema atual.
2. O Que Muda com a Reforma Tributária
A Reforma Tributária promove uma mudança estrutural profunda: o foco deixa de ser a natureza formal da atividade e passa a ser o consumo.
Substituição de Tributos
O novo modelo prevê a substituição de vários tributos por dois principais:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – de competência federal
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – de competência estadual e municipal
Esses tributos seguem a lógica do IVA (Imposto sobre Valor Agregado).
Locação como Atividade Econômica
Aqui está o ponto central da controvérsia:
A locação de imóveis, antes tratada como mera cessão de uso, passa a ser analisada sob a ótica de atividade econômica quando:
- Exercida de forma habitual;
- Inserida em uma estrutura empresarial;
- Caracterizada como exploração profissional do patrimônio.
Isso abre espaço para que a locação seja enquadrada como operação sujeita à tributação sobre o consumo, especialmente no caso de pessoas jurídicas.
Fim da Blindagem Automática
Com a Reforma, não basta mais afirmar que “aluguel não paga ISS”.
A análise passa a ser material, e não apenas formal.
Ou seja:
- Quem explora imóveis de forma organizada pode ser tratado como agente econômico do consumo;
- Isso pode atrair a incidência do CBS e do IBS, ainda que o imóvel seja próprio.
3. Diferença Prática Entre Pessoa Física e Pessoa Jurídica
A Reforma Tributária não atinge todos de forma igual, a distinção entre pessoa física e pessoa jurídica será determinante.
Pessoa Física: Tratamento Mais Protetivo (Em Regra)
A pessoa física que:
- Possui um ou poucos imóveis;
- Aluga de forma isolada;
- Não exerce a atividade como negócio estruturado;
Tende a permanecer sujeita apenas ao Imposto de Renda, sem incidência dos tributos sobre consumo.
A lógica aqui é simples:
Não há cadeia de consumo, nem atividade econômica organizada, mas apenas gestão do próprio patrimônio.
Locações esporádicas e não habituais devem continuar fora do alcance do CBS e do IBS, desde que bem caracterizadas.
Pessoa Jurídica: Impacto Direto e Relevante
Já a pessoa jurídica:
- Tem a locação como parte de sua atividade econômica;
- Atua com habitualidade;
- Explora imóveis como negócio;
Será diretamente impactada pela nova lógica tributária.
Nesses casos, a locação:
- Integra a cadeia econômica;
- Pode ser considerada operação tributável pelo novo sistema;
- Exigirá adaptação de contratos, precificação e planejamento.
Empresas patrimoniais, holdings imobiliárias e SPEs devem redobrar a atenção.
4. Atenção às Exceções e à Caracterização da Atividade
Um dos aspectos mais delicados da Reforma Tributária é a caracterização da atividade.
Habitualidade x Eventualidade
A distinção entre:
- Locação eventual;
- Locação habitual/profissional.
será essencial para definir o regime tributário aplicável.
Pequenos detalhes podem fazer grande diferença, como:
- Quantidade de imóveis;
- Frequência de contratos;
- Estrutura administrativa;
- Uso de pessoa jurídica ou não;
- Publicidade da atividade.
Planejamento Tributário Não É Opcional
Com o novo cenário, o planejamento jurídico-tributário deixa de ser estratégia e passa a ser necessidade.
Algumas medidas que passam a ser fundamentais:
- Avaliar se vale a pena manter imóveis na pessoa física ou jurídica;
- Revisar contratos de locação;
- Reavaliar o regime tributário;
- Estruturar holdings imobiliárias de forma eficiente;
- Antecipar impactos financeiros da nova carga tributária.
5. Impactos Práticos no Mercado Imobiliário
A Reforma Tributária não afeta apenas o locador, mas todo o ecossistema imobiliário.
Possível Reajuste de Aluguéis
- Parte do aumento da carga tributária pode ser repassada ao inquilino;
- Contratos precisarão prever com clareza quem suporta novos tributos.
Reorganização Patrimonial
- Muitos investidores devem migrar estruturas;
- Outros podem optar pela venda de imóveis menos rentáveis.
Profissionalização do Setor
- A informalidade tende a diminuir;
- A gestão patrimonial passa a exigir mais técnica e assessoria especializada.
6. Por Que Contar com Assessoria Jurídica Especializada
A Reforma Tributária não é simples, nem automática.
Ela exige interpretação técnica, análise caso a caso e decisões estratégicas.
Erros podem gerar:
- Autuações fiscais;
- Pagamento indevido de tributos;
- Perda de competitividade;
- Insegurança jurídica.
Cada imóvel, cada contrato e cada estrutura deve ser analisado individualmente.
Conclusão
A Reforma Tributária altera profundamente a lógica da tributação da locação de imóveis, especialmente ao aproximar essa atividade da tributação sobre o consumo.
- Pessoa física, em locações isoladas e não habituais, tende a manter tratamento mais favorável;
- Pessoa jurídica, especialmente quando explora imóveis de forma profissional, será diretamente impactada;
- A correta caracterização da atividade e o planejamento jurídico-tributário serão decisivos para evitar custos desnecessários e riscos fiscais.
O escritório Giacaglia Advogados Associados possui atuação especializada em Direito Tributário e Planejamento Patrimonial, auxiliando locadores e investidores imobiliários a:
- Estruturar corretamente seus imóveis;
- Reduzir riscos fiscais;
- Adequar-se à Reforma Tributária com segurança;
- Proteger e otimizar seu patrimônio.
Entre em contato e agende uma análise personalizada.
Planejamento hoje é economia e segurança amanhã.
