Você é corretor de imóveis, apresentou o imóvel ao cliente, intermediou negociações, fez todo o trabalho… e depois descobre que comprador e vendedor fecharam o negócio pelas suas costas, sem te pagar a comissão?
Pois é, isso tem nome: no show imobiliário.
E sim, há maneiras de evitar essa situação e até mesmo garantir seus direitos na Justiça, se necessário.
Neste artigo, você vai entender:
- O Que é o No Show No Mercado Imobiliário
- O Que Gera o Direito do Corretor Receber a Comissão de Corretagem?
- Como Evitar o No Show: Documentos Fundamentais Para o Corretor
- E Se o No Show Acontecer? Quais São os Direitos do Corretor?
- Quem Deve Pagar a Corretagem?
- Dicas Para Evitar Entrar No Show
Vamos lá?
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
O QUE É NO SHOW NO MERCADO IMOBILIÁRIO?
A expressão “no show”, muito usada em vendas e também no turismo, no contexto imobiliário tem um sentido bem específico: ela se refere à situação em que o comprador e o vendedor realizam a negociação e a venda do imóvel por conta própria, após terem sido apresentados por um corretor, sem pagar a comissão de corretagem devida.
Ou seja, o corretor fez o papel de aproximação das partes, agendou visita, levou o cliente ao imóvel, prestou informações técnicas, mas foi excluído da conclusão do negócio, de forma deliberada.
Essa prática é eticamente condenável e juridicamente ilegal. Mas infelizmente, ainda é mais comum do que se imagina.
O QUE GERA O DIREITO DO CORRETOR RECEBER A COMISSÃO DE CORRETAGEM?
O corretor de imóveis faz jus ao recebimento da comissão de corretagem quando atua como intermediador de uma negociação imobiliária que resulta em negócio fechado.
Importante: não é necessário que ele esteja presente no momento da assinatura do contrato.
Basta que fique comprovado que ele participou ativamente da aproximação das partes e que o negócio só ocorreu graças ao seu trabalho.
De forma geral, o direito à comissão é gerado quando o corretor:
- Apresenta o imóvel ao comprador;
- Presta informações relevantes para a negociação;
- Agiliza a comunicação entre as partes;
- Entrega proposta de compra e acompanha a negociação.
Essas ações caracterizam a mediação imobiliária, que está prevista no artigo 722 do Código Civil:
“Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou qualquer outra relação de dependência, obriga-se a obter para outra um ou mais negócios, conforme instruções recebidas.”
COMO EVITAR O NO SHOW: DOCUMENTOS FUNDAMENTAIS PARA O CORRETOR
Infelizmente, nem sempre o bom senso prevalece.
Por isso, o corretor precisa se resguardar desde o início da negociação com documentos que comprovem sua participação no negócio.
Veja os principais instrumentos para evitar o no show:
📄 1. TERMO DE VISITA AO IMÓVEL
Documento assinado pelo cliente no momento da visita, com a identificação do imóvel, data da visita, dados do corretor e do cliente.
Ele registra que o interessado teve acesso ao imóvel por intermédio do corretor, o que pode ser decisivo em caso de disputa judicial.
✅ Dica: Coloque no termo uma cláusula destacando que, mesmo que a negociação ocorra posteriormente, a comissão será devida.
📑 2. TERMO DE AUTORIZAÇÃO PARA VENDA
Assinado pelo proprietário do imóvel, esse documento autoriza o corretor a divulgar e negociar o bem, fixando inclusive o percentual da comissão de corretagem.
Ele é uma proteção tanto contra o no show quanto contra concorrência desleal entre corretores.
🗂 3. FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL ASSINADA PELO PROPRIETÁRIO
Um documento complementar que traz os dados técnicos e jurídicos do imóvel, com assinatura do proprietário.
Isso reforça o vínculo entre ele e o corretor, além de organizar o processo.
📧 4. TROCA DE E-MAILS OU MENSAGENS CONFIRMANDO NEGOCIAÇÃO
É sempre bom manter registros escritos (e-mails, mensagens no WhatsApp, prints) em que o cliente confirma propostas, manifesta interesse ou dá andamento na negociação.
Essas provas digitais têm valor jurídico e podem ser utilizadas em juízo.
E SE O NO SHOW ACONTECER? QUAIS SÃO OS DIREITOS DO CORRETOR?
Se o comprador e o vendedor realizarem o negócio por conta própria, após terem sido apresentados pelo corretor, sem pagá-lo, o profissional pode buscar judicialmente o recebimento da comissão de corretagem.
Essa situação configura uma violação ao contrato tácito ou escrito de corretagem, e o corretor pode entrar com uma ação de cobrança.
Para isso, será necessário comprovar sua atuação na intermediação.
Documentos como o termo de visita, mensagens trocadas, conversas com o vendedor e registros da apresentação do imóvel serão essenciais.
QUEM DEVE PAGAR A COMISSÃO DE CORRETAGEM?
A responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem depende do que foi ajustado entre as partes.
Mas, na ausência de cláusula específica, a obrigação é do contratante do serviço de corretagem, que geralmente é o vendedor.
Por isso, é tão importante formalizar o vínculo desde o início com termos escritos.
Veja os cenários mais comuns:
- Vendedor contrata o corretor → Vendedor paga a comissão;
- Comprador contrata o corretor (busca ativa) → Comprador paga a comissão;
- Ambas as partes têm corretores distintos → Cada um paga o seu profissional, conforme combinado.
DICAS PRÁTICAS PARA EVITAR O NO SHOW
- Tenha sempre documentos assinados (termo de visita, autorização de venda);
- Formalize propostas por escrito e arquive todas as mensagens trocadas;
- Use sistemas digitais que gerem comprovações automáticas das atividades realizadas;
- Oriente o cliente, de forma ética, sobre a importância e legalidade da comissão de corretagem;
- Evite negociações informais ou “de boca”;
- Em caso de dúvidas, conte com apoio jurídico especializado.
O no show no mercado imobiliário é um problema que atinge corretores sérios e compromete a profissionalização do setor.
Porém, com organização, documentação adequada e postura firme, é possível evitar prejuízos e garantir seus direitos.
Lembre-se: a comissão de corretagem não é um bônus, é o pagamento por um serviço prestado com responsabilidade, técnica e confiança. Valorize o seu trabalho e proteja-se com as ferramentas certas.
Se o no show já aconteceu com você ou se deseja orientação para estruturar sua atuação de forma segura, consultar um advogado especializado em direito imobiliário é essencial para garantir sua segurança e prevenir futuras perdas.