Descubra como funciona esse imposto que afeta quem vende imóveis com ganho financeiro.
Veja se você está isento, quais as alíquotas e como calcular o valor devido especialmente se o imóvel foi adquirido há muitos anos.
SUMÁRIO
- O Que É o Imposto Sobre Lucro Imobiliário?
- Quando Esse Imposto Deve Ser Pago?
- Qual É a Alíquota do Imposto?
- Existe Progressividade na Tributação?
- Quem Está Isento do Imposto Sobre Lucro Imobiliário?
- Lucro Imobiliário é o Mesmo Que IR da Venda do Imóvel?
- Como Calcular o Lucro Imobiliário em Imóveis Antigos?
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
1. O QUE É O IMPOSTO SOBRE LUCRO IMOBILIÁRIO?
O Imposto sobre Lucro Imobiliário é uma obrigação tributária federal aplicada quando uma pessoa vende um imóvel com lucro.
Ou seja, é a cobrança sobre a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel.
Esse imposto está previsto na legislação do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) e é regulamentado pela Receita Federal.
Exemplo simples:
- Você comprou um imóvel por R$ 300 mil.
- Anos depois, vende por R$ 450 mil.
- O lucro imobiliário (ganho de capital) é R$ 150 mil. Sobre esse lucro incide o imposto.
📌 Portanto, não é o valor total da venda que é tributado, e sim o ganho real obtido na operação.
2. QUANDO ESSE IMPOSTO DEVE SER PAGO?
O pagamento do imposto sobre lucro imobiliário deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
Ou seja, se o imóvel foi vendido em julho, o imposto deve ser quitado até o fim de agosto.
O recolhimento é feito por meio da Darf (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), gerada no programa GCAP (Ganhos de Capital) da Receita Federal, onde se calcula o imposto devido e se exportam os dados para o IR.
🔔 Atenção: não pagar o imposto no prazo acarreta juros e multa, além de risco de ser autuado pela Receita Federal.
3. QUAL É A ALÍQUOTA DO IMPOSTO?
A alíquota não incide sobre o valor total da venda, mas sim sobre o lucro obtido, também chamado de ganho de capital.
A legislação determina que:
- Para ganhos de capital até R$ 5 milhões, a alíquota padrão é de 15%.
- Acima disso, a alíquota é progressiva, conforme a tabela abaixo:
4. EXISTE PROGRESSIVIDADE NA TRIBUTAÇÃO?
Sim, conforme mostramos acima, existe uma progressividade:
- Quanto maior o lucro obtido com a venda do imóvel, maior a alíquota aplicada;
- Essa progressividade foi introduzida para tornar a tributação mais justa e proporcional;
- Entretanto, a maior parte dos contribuintes ainda paga a alíquota de 15%, já que os lucros superiores a R$ 5 milhões são minoria.
Importante lembrar que o cálculo deve ser feito com exatidão, considerando todas as possibilidades de abatimentos legais, como custos com corretagem, reformas e escritura.
5. QUEM ESTÁ ISENTO DO IMPOSTO SOBRE LUCRO IMOBILIÁRIO?
Nem todas as pessoas que vendem imóveis com lucro precisam pagar esse imposto.
Existem situações de isenção previstas na legislação, como:
✅ 1. Venda de único imóvel por até R$ 440 mil
Se a pessoa:
- Possui apenas um imóvel no nome;
- Não vendeu nenhum outro nos últimos 5 anos;
- E o valor da venda não ultrapassa R$ 440.000,00;
Está isenta do imposto, ainda que haja lucro.
✅ 2. Utilização do valor da venda para comprar outro imóvel em até 180 dias
Outra hipótese de isenção ocorre quando:
- O imóvel vendido era residencial;
- O valor obtido for reaplicado na compra de outro imóvel residencial no Brasil;
- A nova compra ocorre em até 180 dias após a venda.
Neste caso, a Receita isenta o contribuinte do imposto sobre o valor reinvestido.
🔔 Mas atenção: essa isenção só pode ser usada uma vez a cada 5 anos.
✅ 3. Herança ou doação com valor de avaliação inferior ao valor de mercado
A transferência de imóvel por herança ou doação não gera lucro imobiliário, a não ser que o valor declarado seja diferente do da avaliação.
6. LUCRO IMOBILIÁRIO É O MESMO QUE IR DA VENDA DO IMÓVEL?
Tecnicamente, sim.
O lucro imobiliário é um tipo de ganho de capital que gera imposto de renda. Portanto, é correto dizer que o imposto sobre lucro imobiliário é uma espécie de IRPF.
Contudo, o pagamento é feito de forma autônoma e antecipada, e não apenas no ajuste anual do Imposto de Renda.
Mesmo após o pagamento do imposto pelo GCAP, o contribuinte deve declarar a operação na declaração de ajuste anual, para fins de registro e fiscalização.
7. COMO CALCULAR O LUCRO IMOBILIÁRIO EM IMÓVEIS ANTIGOS?
Essa é uma das maiores dúvidas de quem adquiriu imóveis há décadas, especialmente em época de hiperinflação, moedas antigas e falta de documentação atualizada.
Veja o passo a passo para cálculo:
1. Identifique o valor de aquisição
- Use o valor registrado na escritura de compra;
- Se o imóvel foi adquirido antes de 1988, pode-se aplicar uma redução no ganho de capital, conforme tabela da Receita.
Exemplo: para imóveis comprados até 1969, a redução é de 100% no lucro, ou seja, isento de imposto.
2. Corrija o valor com benfeitorias e custos
Você pode somar ao valor de aquisição:
- Reformas e ampliações comprovadas com notas fiscais;
- Corretagem paga na compra e venda;
- Despesas com escritura e ITBI.
Esses valores aumentam o custo de aquisição e, portanto, reduzem o lucro tributável.
3. Subtraia do valor da venda
Lucro = valor da venda – valor corrigido da compra
Com esse valor em mãos, aplique a alíquota conforme a tabela de progressividade.
No caso de imóveis muito antigos, a isenção parcial ou total é bastante comum e deve ser verificada com atenção.
EXEMPLO PRÁTICO
- Valor de aquisição em 1995: R$ 50.000;
- Reformas com notas: R$ 20.000;
- Corretagem: R$ 5.000;
- Total do custo: R$ 75.000;
- Valor de venda em 2024: R$ 300.000;
- Lucro: R$ 225.000;
- Alíquota: 15%;
- Imposto a pagar: R$ 33.750,00.
Com aplicação de isenção parcial ou uso de reinvestimento, esse valor pode ser zerado.
FISCALIZAÇÃO E PENALIDADES
A Receita Federal cruza informações da venda de imóveis com:
- Cartórios de registro de imóveis;
- Declaração do comprador;
- Instituições financeiras.
Por isso, deixar de declarar ou pagar o imposto pode gerar multas severas, além de bloqueio da restituição do IR e inclusão do CPF como inapto.
A multa por atraso no pagamento do imposto é de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros com base na Selic.
COMO REDUZIR OU ELIMINAR O IMPOSTO?
✔️ Utilize todas as isenções legais;
✔️ Guarde notas fiscais e recibos de benfeitorias;
✔️ Calcule com precisão os custos de aquisição;
✔️ Consulte um advogado ou contador especializado.
Muitas vezes, a simples falta de informação faz o contribuinte pagar mais imposto do que deveria, ou deixar de obter uma isenção legítima.
O Imposto sobre Lucro Imobiliário é um tributo muito comum, mas ainda cercado de dúvidas.
Ele pode representar um custo elevado para quem vende imóveis, mas, também pode ser totalmente evitado com planejamento e conhecimento das regras.
Vender um imóvel com lucro não significa automaticamente que você será tributado.
Regras de isenção, deduções e reinvestimento podem zerar o imposto a pagar ou reduzi-lo drasticamente.
📣 VENDEU IMÓVEL COM LUCRO E TEM DÚVIDAS SOBRE O IMPOSTO?
O escritório Giacaglia Advogados Associados conta com profissionais especializados em:
✅ Análise de lucro imobiliário e simulação de imposto;
✅ Apuração de isenções legais;
✅ Elaboração e revisão da declaração no GCAP e IRPF;
✅ Defesa contra autuações da Receita Federal.