Comprar um imóvel na planta costuma ser uma decisão financeira estratégica. O preço é mais atrativo. O comprador aposta na valorização do bem até a entrega. O problema começa quando o prazo contratado passa. A obra segue em ritmo lento. E a única resposta da construtora é pedir mais tempo, sem uma data concreta de entrega.
Se você está nessa situação, é importante saber que a legislação brasileira oferece um caminho claro de saída. Além disso, esse caminho não se limita a devolver seu dinheiro. Você também pode ter direito a uma compensação financeira adicional.
Quando você tem o direito de rescindir o contrato
Todo contrato de compra de imóvel na planta estabelece uma data prevista de entrega. Geralmente, essa data vem acompanhada de uma cláusula de tolerância, que é um período adicional reservado pela construtora para eventuais imprevistos na obra.
A jurisprudência consolidada dos tribunais brasileiros entende que esse prazo de tolerância não pode ultrapassar 180 dias, com base no artigo 43-A da Lei 4.591/64. Por isso, cláusulas contratuais que estabelecem tolerâncias muito superiores a esse período tendem a ser consideradas abusivas quando levadas à Justiça.
Portanto, para saber se você já pode rescindir o contrato, some a data de entrega prevista com o prazo de tolerância de até 180 dias. Se essa data-limite já passou e o imóvel continua sem ser entregue, o direito à rescisão está configurado.
Como formalizar o pedido de rescisão
O caminho recomendado começa com uma notificação formal à construtora. De preferência, essa notificação deve ser feita por escrito, com comprovante de envio e recebimento.
Nessa notificação, é importante declarar expressamente que o prazo contratual, somado à tolerância legal, já foi ultrapassado. Além disso, você deve deixar claro que deseja exercer seu direito de rescisão, com devolução integral dos valores pagos e a multa prevista em lei.
Essa formalização é importante por dois motivos. Primeiro, ela documenta o exercício do seu direito. Segundo, ela serve como base caso o caso precise avançar para a via judicial.
Quanto você recebe de volta na rescisão
Um dos aspectos mais importantes da Lei 13.786/2018 é que, quando a rescisão ocorre por culpa da construtora, o comprador tem direito à devolução integral, ou muito próxima disso, do valor pago.
As únicas deduções legítimas costumam ser referentes à comissão de corretagem, quando ela já foi efetivamente paga a terceiros no momento da venda. Também podem existir eventuais abatimentos específicos previstos em contrato, desde que não sejam abusivos. Por outro lado, descontos genéricos, taxas administrativas inventadas ou qualquer tentativa de aplicar multa sobre o comprador não têm respaldo legal quando o atraso é responsabilidade da construtora.
A multa que a construtora deve pagar a você
Este é o ponto que representa a maior diferença financeira nesse tipo de caso. O artigo 67-A da Lei 13.786/2018 determina que, na rescisão por atraso injustificado, a construtora deve pagar ao comprador uma multa. Esse valor varia entre 25% e 50% do total pago no contrato.
O percentual de 50% costuma se aplicar quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. Esse mecanismo vincula os recursos pagos pelos compradores exclusivamente àquela obra específica, separando-os do patrimônio geral da incorporadora. Por isso, vale a pena verificar na documentação do empreendimento se esse regime está presente, já que ele amplia consideravelmente o valor da compensação devida.
Simulação de valores em um caso real
Imagine um contrato de R$ 300 mil, com entrega prevista para janeiro de determinado ano. A obra acumula um atraso de 32 meses até o momento da rescisão, em empreendimento submetido ao patrimônio de afetação.
Nesse cenário, o comprador teria direito à devolução dos R$ 300 mil pagos. Some a isso uma multa de 50%, equivalente a R$ 150 mil. O valor total recebido chegaria a R$ 450 mil, uma compensação real pelo tempo de espera e pela frustração da expectativa original.
A alternativa da multa mensal sem rescindir o contrato
Existe ainda um caminho intermediário para quem prefere aguardar a entrega em vez de rescindir imediatamente o contrato. O artigo 43-A, parágrafo 2º, da Lei 4.591/64 prevê a possibilidade de multa mensal de 1% do valor pago, para cada mês de atraso, aplicada de forma proporcional.
Nesse formato, o comprador continua aguardando a entrega do imóvel. Porém, ele acumula o direito de receber essa multa quando a obra for finalmente concluída. A vantagem dessa alternativa é combinar a entrega do imóvel com uma compensação financeira pelo atraso. Já a desvantagem é a permanência da incerteza sobre quando, de fato, a obra será entregue.
O que acontece se a construtora enfrentar dificuldades financeiras
Em situações mais graves, a construtora pode entrar em recuperação judicial ou falência. Nesse cenário, o comprador que já obteve o reconhecimento do direito à rescisão e à multa se torna credor da empresa. Contudo, a execução prática desse valor pode ser mais demorada, dependendo da ordem de prioridade estabelecida no processo de falência ou recuperação.
Ainda assim, o direito reconhecido pela Lei 13.786/2018 permanece válido. Por isso, buscar o reconhecimento judicial desse crédito, mesmo em cenários de dificuldade financeira da construtora, é fundamental para garantir a posição do comprador na fila de credores.
Como agir se você está enfrentando esse atraso
Reúna o contrato original e todos os comprovantes de pagamento realizados. Guarde também qualquer comunicação da construtora sobre novos prazos ou justificativas para a demora. Em seguida, identifique com precisão a data-limite contratual, somando o prazo de entrega original aos 180 dias de tolerância.
Depois, formalize a notificação à construtora comunicando o exercício do seu direito de rescisão. Se não houver resposta satisfatória, a via judicial se torna o caminho necessário. Vale destacar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já está consolidada e é favorável ao comprador nesse tipo de situação.
Se você comprou imóvel na planta, seja unidade residencial comum ou fração de multipropriedade, e enfrenta atraso na entrega além do prazo legal, o escritório Giacaglia Advogados tem experiência em ações de rescisão contratual com base na Lei 13.786/2018. Podemos calcular exatamente quanto você tem direito a recuperar, incluindo a multa devida. Entre em contato para uma análise do seu contrato.
