Descubra como funciona o despejo em contratos de aluguel sem garantia e saiba as vantagens e desvantagens desse tipo de locação.
Entenda os seus direitos e o que fazer em caso de problemas.
Neste post, iremos explicar mais sobre:
- O Que É Um Contrato de Locação Sem Garantia?
- Como Funciona o Contrato de Locação Sem Garantia?
- Qual a Importância da Garantia na Locação?
- Locação Sem Garantia: Qual a Garantia Justa?
- Quais as Vantagens da Locação Sem Garantia?
- Como Funciona o Despejo do Inquilino Inadimplente no Caso de Contrato de Locação Sem Garantia?
Saiba como lutar pelo seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
- O Que É Um Contrato de Locação Sem Garantia?
Um contrato de locação sem garantia é uma opção em que não se exige ao locatário as formas tradicionais de garantia, como fiança, seguro bancário ou depósito caução.
Em vez disso, geralmente, o locatário precisa realizar o pagamento antecipado de um valor correspondente ao aluguel.
Essa modalidade é amparada pela Lei do Inquilinato, que regula as locações de imóveis.
De acordo com o artigo 42 dessa lei, o locador pode escolher celebrar um contrato de locação sem garantia, desde que o locatário pague o aluguel e os encargos até o sexto dia do mês estipulado.
- Como Funciona o Contrato de Locação Sem Garantia?
A locação sem garantia ocorre quando locador e locatário concordam em alugar o imóvel sem exigir qualquer tipo de garantia, como fiança, depósito caução ou outra forma similar.
Existem duas formas principais de firmar esse tipo de contrato: pré-pago e pós-pago.
A diferença fundamental entre elas está no momento em que o valor do aluguel é pago.
- Locação sem garantia pré-paga
Neste modelo, o valor do aluguel que serve como garantia é pago pelo locatário antes de sua entrada no imóvel.
Esta opção é vantajosa para ambos, pois o locador recebe a segurança financeira antecipadamente e o locatário não precisa se preocupar com esse pagamento posteriormente.
Apesar de suas vantagens, a locação sem garantia pré-paga não é muito comum no Brasil.
Portanto, se houver interesse nessa opção, é importante que locador e locatário concordem claramente antes da assinatura do contrato, para evitar mal-entendidos futuros.
Além disso, uma vez firmado o contrato nessa modalidade, o locador não pode exigir outra garantia adicional.
- Locação sem garantia pós-paga
Neste caso, o pagamento do aluguel é feito pelo locatário após sua entrada no imóvel.
Por exemplo, se o locatário começar a morar no imóvel no primeiro dia do mês, ele só precisará pagar o aluguel até o último dia do mesmo mês.
A escolha entre locação sem garantia pré-paga ou pós-paga deve ser analisada considerando se é viável e vantajosa para ambas as partes envolvidas no contrato.
- Qual a Importância da Garantia na Locação?
As garantias são medidas criadas para proteger o locador caso o inquilino não cumpra com as suas obrigações financeiras, como o pagamento do aluguel.
Existem diferentes tipos de garantias disponíveis, permitindo que locatários e locadores escolham aquela que melhor se adapte às suas necessidades, facilitando o cumprimento do que é estabelecido pela Lei do Inquilinato.
Durante a pandemia, a importância das garantias se tornou ainda mais evidente.
Muitas pessoas enfrentaram dificuldades financeiras significativas e precisaram negociar os seus contratos de aluguel para evitar problemas maiores.
Apesar desses desafios, o mercado imobiliário continuou a crescer, com um aumento significativo nas negociações de imóveis usados e propostas de locação em comparação aos anos anteriores, conforme dados do IBGE e do Painel do Mercado Imobiliário (PMI).
É importante que os contratos de locação ofereçam essa segurança, seja através das garantias tradicionais como a fiança, ou por outras opções como a locação sem garantia.
Dessa forma, tanto locador quanto locatário podem estar protegidos em caso de inadimplência, desde que as condições sejam claras e acordadas entre as partes.
- Locação Sem Garantia: Qual a Garantia Justa?
Não há uma única resposta para essa pergunta, o locador e o locatário devem escolher juntos a melhor garantia que atenda às necessidades de ambos.
É importante evitar qualquer abuso financeiro por qualquer uma das partes!
Em um contrato de locação sem garantia, o locador não pode exigir outra forma de garantia, como o seguro fiança, além do acordo estabelecido.
Isso seria considerado uma dupla garantia injusta e contrária às regras da Lei do Inquilinato, que define claramente as opções disponíveis.
Vamos relembrar rapidamente as principais garantias:
- Seguro fiança
O seguro fiança é uma das opções mais acessíveis e populares, ele cobre o valor do aluguel e despesas relacionadas, como IPTU e condomínio.
Em 2020, teve um crescimento significativo no Brasil, oferecendo flexibilidade nos pagamentos e praticidade, pois a seguradora gerencia os processos burocráticos, eliminando a necessidade de um fiador.
- Fiador de aluguel
Anteriormente comum, o fiador assume a responsabilidade de pagar o aluguel se o inquilino não o fizer.
No entanto, essa opção perdeu popularidade devido aos riscos financeiros significativos que o fiador pode enfrentar, incluindo a necessidade de penhorar bens pessoais para quitar dívidas.
- Depósito caução
Outra alternativa é o depósito caução, um adiantamento equivalente a até três meses de aluguel, depositado em uma conta conjunta.
Ao final do contrato, o dinheiro é devolvido ao locatário, desde que não haja problemas.
Em alguns casos, pode-se optar por usar esse valor como pagamento dos últimos meses de aluguel.
Cada uma dessas garantias possui vantagens e considerações específicas que devem ser discutidas e acordadas entre locador e locatário para garantir um acordo justo e equilibrado.
- Quais as Vantagens da Locação Sem Garantia?
Embora menos comum, a locação sem garantia apresenta várias vantagens significativas tanto para o proprietário quanto para o inquilino.
Vejamos as principais vantagens valorizadas por quem opta por esse modelo:
- Agilidade no despejo
Um dos maiores benefícios da locação sem garantia é a rapidez no processo de despejo caso o inquilino deixe de pagar o aluguel.
Em contratos que exigem garantias tradicionais, esse processo pode ser demorado e burocrático.
Com a locação sem garantia, o processo é mais ágil, pois não há necessidade de acionar garantias adicionais.
- Facilidade na locação de imóveis
Alugar um imóvel sem a exigência de garantias torna o processo mais simples e atrativo para os inquilinos, especialmente para aqueles que estão alugando pela primeira vez.
Menos burocracia significa maior facilidade na assinatura do contrato e menos obstáculos para os interessados.
- Cobrança antecipada
Para os proprietários, receber o aluguel antecipadamente é um grande benefício oferecido pela locação sem garantia.
No modelo pré-pago, o inquilino deposita o valor do aluguel antes de ocupar o imóvel, proporcionando segurança financeira desde o início do contrato.
É importante ressaltar que, o locador não pode exigir o pagamento de dupla garantia, ou seja, além do depósito antecipado, não pode cobrar depósito caução ou fiança.
Isso está de acordo com as regras da Lei do Inquilinato, que regulamenta as práticas de locação no Brasil.
Ao considerar a locação sem garantia, é essencial que o locador realize uma análise de crédito detalhada do inquilino.
Esse processo visa verificar se o locatário possui histórico negativo de pagamentos, conhecido como “nome sujo”.
Ter o nome sujo indica um histórico de inadimplência, o que pode ser um indicativo de risco para o locador.
A locação sem garantia oferece praticidade, agilidade e segurança financeira tanto para locadores quanto para locatários, desde que os termos sejam claros e acordados mutuamente.
- Como Funciona o Despejo do Inquilino Inadimplente no Caso de Contrato de Locação Sem Garantia?
Normalmente, uma ação de despejo pode levar entre 6 e 12 meses até que uma decisão final seja alcançada.
No entanto, a Lei do Inquilinato permite que, em certos casos, seja solicitada uma liminar para obter a desocupação provisória do imóvel:
“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem como único fundamento:
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”.
Para iniciar uma ação de despejo com pedido de liminar em um contrato de locação sem garantia, é aconselhável que o proprietário consulte um advogado especialista.
Além disso, o proprietário deve reunir alguns documentos importantes, como:
- Contrato de aluguel;
- Documentos pessoais (RG e CPF);
- Escritura do imóvel;
- Comprovantes de inadimplência;
- Provas do descumprimento contratual;
- Registro de conversas com o locatário.
Se for possível iniciar a ação, o proprietário deve fornecer uma caução judicial equivalente a três vezes o valor do aluguel.
Ao final do processo, esse valor é devolvido ao locador, desde que a ação seja procedente.
No entanto, como cada caso é único, é altamente recomendável que o locatário busque sempre o auxílio de um advogado especializado para orientá-lo sobre a melhor maneira de proceder na contratação.
O nosso escritório Giacaglia – Advocacia Especializada em Direito Imobiliário está à disposição para prestar esclarecimentos e oferecer assistência jurídica especializada nesses casos.