Você herdou um terreno da sua avó. Nele existem duas casas: uma em que sua família mora e outra ocupada pelo seu primo. A situação sempre pareceu normal, duas casas, um terreno, sem documentação formal separando as unidades.
Então você decide vender sua casa. O corretor analisa a situação e traz a notícia que você não queria ouvir: o terreno não pode ser desmembrado porque não atende a metragem mínima exigida pelo município. Sem desmembramento, sua casa não tem matrícula própria. Sem matrícula, o banco não financia. Sem financiamento, o comprador desiste.
A boa notícia é que existe uma solução legal para esse problema, e a maioria das famílias não sabe que ela existe.
Por que a metragem mínima bloqueia tantas famílias
Cada município brasileiro define uma metragem mínima para lotes residenciais. Em São Paulo, esse mínimo é de 125 metros quadrados. Em outros municípios, os valores variam, mas a lógica é a mesma em todo o país.
Quando um terreno único abriga duas casas e o desmembramento resultaria em lotes abaixo do mínimo exigido, o cartório recusa o registro da divisão. O terreno fica com uma única matrícula. As casas continuam sem autonomia jurídica.
Essa situação atinge um número enorme de famílias, especialmente quem herdou propriedades ou construiu ao longo do tempo em terrenos da família. A irregularidade muitas vezes existe há décadas. As pessoas só percebem o problema quando tentam vender, financiar ou transmitir o imóvel por herança.
O que é o condomínio urbano simples e como ele resolve isso
A Lei 13.465/2017 criou o Condomínio Urbano Simples, inserindo os artigos 61-A a 61-E na Lei de Registros Públicos. Trata-se de um instrumento criado exatamente para resolver situações em que edificações autônomas existem no mesmo terreno e não podem ser regularizadas por desmembramento.
O mecanismo é direto: em vez de dividir o terreno em dois lotes separados, você constitui um condomínio. Cada casa vira uma unidade condominial com matrícula própria. O terreno permanece como bem comum compartilhado entre os condôminos.
Com isso, cada proprietário passa a ter um documento próprio que identifica sua unidade. Assim, fica possível vender, financiar e transmitir por herança de forma completamente independente. A solução contorna o obstáculo da metragem mínima sem precisar dividir fisicamente o terreno.
Quais são os requisitos para usar esse instrumento
Para constituir um Condomínio Urbano Simples, alguns requisitos precisam estar presentes conforme a legislação.
O terreno precisa ser um único imóvel com uma só matrícula. Além disso, as edificações precisam ser autônomas, cada casa deve ter entrada independente e existência funcional separada. Não basta ter dois quartos em lados opostos de uma casa grande; são necessárias duas casas efetivamente separadas.
Também precisa existir alguma área comum entre as unidades, como a entrada do terreno, o muro divisório ou qualquer espaço compartilhado. Por fim, todos os proprietários envolvidos precisam concordar e assinar a convenção de condomínio.
Esse último requisito é determinante. Sem o consenso de todos, o instrumento não pode ser utilizado. Se houver disputa entre os envolvidos, o Condomínio Urbano Simples não funciona como solução unilateral.
Como funciona o processo de regularização
O processo começa com a elaboração da convenção de condomínio. Esse é o documento central de toda a constituição. Ele estabelece as regras de convivência, define as frações ideais de cada unidade, determina como serão divididas as despesas comuns e prevê os direitos e obrigações de cada condômino.
Por isso, a convenção precisa ser redigida com cuidado e, de preferência, com apoio de advogado especializado em direito imobiliário. Lacunas nesse documento costumam gerar conflitos no futuro.
Depois de assinada por todos, a convenção vai ao Cartório de Registro de Imóveis. O cartório cria matrículas individuais para cada unidade, registra a convenção e averba o condomínio na matrícula original do terreno. A partir daí, cada casa existe juridicamente de forma autônoma.
O custo varia conforme o cartório e o município. Em geral, fica entre R$ 500 e R$ 2.000, um valor acessível diante das possibilidades que a regularização abre.
Quais vantagens concretas a regularização traz
A principal vantagem é imediata. Com matrícula própria, sua unidade pode ser vendida de forma independente. O comprador consegue financiamento bancário porque o banco tem um imóvel identificado como garantia. O processo segue o fluxo normal, com escritura pública, registro e transferência de propriedade.
Além disso, a transmissão por herança se torna muito mais simples. Em vez de disputar a partilha de um terreno com matrícula única, cada herdeiro recebe a unidade correspondente à sua fração, com clareza jurídica e sem conflitos.
Por outro lado, a regularização também elimina a insegurança de situações irregulares. Enquanto as casas não têm documentação própria, qualquer dívida de um dos moradores ou qualquer disputa entre eles pode afetar todos. Com o condomínio formalizado, cada proprietário responde apenas pela sua unidade.
O que considerar antes de decidir
O Condomínio Urbano Simples traz benefícios claros, mas também cria obrigações. Por isso, todos precisam entender o que estão constituindo antes de assinar.
A primeira obrigação é a existência de despesas condominiais. Mesmo num condomínio simples com duas unidades, há área comum cujos custos precisam ser divididos. Dependendo do que há no terreno (entrada, muro, iluminação), esses custos podem ser pequenos ou relevantes.
Outro ponto importante é que alterações nas partes comuns passam a exigir consenso entre os condôminos. Quer reformar o muro divisório? Instalar portão automático? Qualquer mudança assim precisa de acordo entre todos os proprietários. Se o relacionamento for conflituoso, esse ponto pode se tornar uma fonte de desgaste constante.
Há também a questão da responsabilidade solidária em algumas situações. Dependendo de como a convenção for redigida, a inadimplência de um condômino pode ter reflexos sobre o outro, especialmente em cobranças de serviços compartilhados. Portanto, a redação cuidadosa da convenção não é um detalhe: é uma proteção real para ambas as partes.
Quando buscar orientação jurídica
Se você tem duas casas no mesmo terreno e quer entender se o Condomínio Urbano Simples é a solução adequada para o seu caso, o passo mais importante é buscar uma análise especializada antes de qualquer providência cartorária.
Cada situação tem particularidades. O tipo de terreno, a relação entre os proprietários, a existência de dívidas sobre o imóvel e a situação registral atual influenciam diretamente a viabilidade e a forma de constituição do condomínio.
Para saber mais sobre seus direitos como proprietário de imóvel, você também pode consultar o Portal do Consumidor ou verificar as orientações do Conselho Federal de Justiça sobre regularização imobiliária.
O escritório Giacaglia Advogados analisa o caso, verifica os requisitos e orienta todo o processo de regularização, da convenção ao registro em cartório. Entre em contato para uma avaliação.
