A locação de imóveis por plataformas digitais, especialmente o Airbnb, transformou o mercado imobiliário urbano e trouxe novas possibilidades de renda para proprietários.
Ao mesmo tempo, essa modalidade passou a gerar conflitos recorrentes em condomínios edilícios, colocando em debate os limites do direito de propriedade quando inserido em um regime jurídico coletivo.
A controvérsia não gira apenas em torno do direito individual do proprietário de usar, gozar e dispor do seu bem, mas, sobretudo, sobre até que ponto esse direito pode ser exercido sem violar a função social da propriedade, a segurança e a convivência condominial.
Nos últimos anos, o Poder Judiciário foi provocado inúmeras vezes a se manifestar sobre o tema, culminando na consolidação de entendimentos relevantes, especialmente no âmbito do Superior Tribunal de Justiça.
A jurisprudência passou a reconhecer que, no condomínio edilício, o exercício do direito de propriedade encontra limites claros nas normas internas, especialmente na convenção condominial, que pode restringir ou até proibir a locação por plataformas digitais, desde que respeitados determinados requisitos legais.
Neste artigo, você entenderá os principais aspectos jurídicos da locação por Airbnb em condomínios edilícios, a distinção entre locação residencial e hospedagem, o entendimento dos tribunais superiores, o motivo pelo qual a convenção de condomínio pode prevalecer sobre o direito individual do proprietário e quais são as consequências práticas para o condômino que descumpre as regras internas.
Saiba como lutar por seu direito neste post, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
Airbnb Em Condomínio Edilício: Onde Surge O Conflito Jurídico
A popularização do Airbnb e de outras plataformas de locação por temporada trouxe uma mudança significativa na dinâmica de muitos edifícios residenciais.
Unidades antes ocupadas por moradores fixos passaram a receber hóspedes temporários, muitas vezes com alta rotatividade, desconhecidos da coletividade e sem qualquer vínculo com o condomínio.
Esse cenário gerou preocupações legítimas relacionadas à segurança, ao controle de acesso, ao uso das áreas comuns, ao sossego e à própria identidade residencial do edifício.
Para os condôminos contrários à prática, a locação por curtíssimo prazo altera a destinação do condomínio e cria riscos que não foram originalmente assumidos quando da aquisição do imóvel.
Para os proprietários que exploram a atividade, por outro lado, trata-se do exercício regular do direito de propriedade e de uma forma lícita de obter renda.
É nesse choque de interesses que surge a controvérsia jurídica: até que ponto o proprietário pode alugar sua unidade por plataformas digitais sem violar o regime jurídico condominial?
Airbnb é Locação ou Hospedagem?
A diferença jurídica entre locação residencial e hospedagem
Um dos pontos centrais da discussão é a natureza jurídica da atividade exercida por meio do Airbnb.
A locação residencial tradicional, regulada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), pressupõe certa estabilidade, continuidade e finalidade de moradia.
Ainda que seja por temporada, a locação mantém características residenciais quando não há prestação de serviços típicos de hotelaria nem intensa rotatividade de ocupantes.
Já a hospedagem possui natureza distinta.
Trata-se de atividade econômica organizada, com curta permanência, alta rotatividade e, em muitos casos, oferta de serviços acessórios, como limpeza frequente, troca de roupas de cama, recepção e atendimento contínuo.
Essas características aproximam a atividade de um uso comercial do imóvel, ainda que realizada dentro de uma unidade autônoma residencial.
O entendimento predominante dos tribunais
Os tribunais brasileiros, especialmente nos últimos anos, passaram a analisar caso a caso, considerando elementos como frequência das locações, tempo médio de permanência, existência de serviços típicos de hospedagem e impacto na rotina do condomínio.
Em diversas decisões, reconheceu-se que a locação por curtíssimo prazo, com alta rotatividade e perfil de hospedagem, descaracteriza a locação residencial tradicional.
Esse entendimento foi fundamental para permitir que condomínios, por meio de suas convenções, pudessem restringir ou proibir a prática, sem que isso fosse interpretado automaticamente como violação ao direito de propriedade.
Entendimento Dos Tribunais Superiores Sobre Airbnb em Condomínio
A posição consolidada do Superior Tribunal de Justiça
O Superior Tribunal de Justiça desempenhou papel central na pacificação da controvérsia, em julgamentos paradigmáticos, a Corte firmou o entendimento de que a convenção de condomínio pode restringir ou proibir a locação por plataformas digitais, desde que haja previsão expressa ou deliberação válida da coletividade condominial.
O STJ reconheceu que o condomínio edilício possui natureza jurídica própria, marcada pela coexistência de direitos individuais e deveres coletivos.
Assim, ainda que o proprietário seja titular do direito de propriedade sobre sua unidade, ele está sujeito às regras convencionais que disciplinam o uso do edifício como um todo.
A Corte também destacou que a restrição não configura, por si só, afronta ao direito de propriedade, especialmente quando fundamentada em razões legítimas, como preservação da segurança, tranquilidade, finalidade residencial e convivência harmônica entre os condôminos.
A importância da previsão expressa na convenção
Outro ponto relevante no entendimento do STJ é a necessidade de previsão expressa na convenção ou de alteração regularmente aprovada em assembleia, respeitando os quóruns legais.
Restrições genéricas ou interpretações extensivas de cláusulas vagas tendem a ser vistas com cautela pelo Judiciário.
Quando a convenção é clara ao vedar atividades comerciais ou a hospedagem, ou quando é alterada para disciplinar especificamente a locação por plataformas digitais, a tendência é que o Judiciário prestigie a autonomia condominial e a decisão coletiva.
Por Que a Convenção de Condomínio Prevalece Sobre o Direito de Propriedade
O direito de propriedade no condomínio edilício
No condomínio edilício, o direito de propriedade não se exerce de forma absoluta, ao adquirir uma unidade, o condômino passa a integrar uma comunidade regida por normas próprias, que limitam o uso individual em prol do interesse coletivo.
Essa lógica decorre da própria natureza do condomínio, em que áreas comuns, segurança, estrutura e convivência são compartilhadas.
A Constituição Federal assegura o direito de propriedade, mas também impõe o cumprimento da função social da propriedade.
No contexto condominial, essa função social se manifesta no respeito às regras de convivência, à destinação do edifício e à segurança coletiva.
A adesão voluntária às regras convencionais
Ao adquirir um imóvel em condomínio, o proprietário adere voluntariamente à convenção condominial.
Trata-se de um verdadeiro estatuto interno, que possui força normativa entre os condôminos. Assim, não é juridicamente aceitável invocar o direito de propriedade de forma isolada, ignorando as limitações previamente aceitas.
Por isso, quando a convenção proíbe ou restringe a locação por plataformas como o Airbnb, o proprietário não pode alegar surpresa ou violação automática de direitos, desde que a regra tenha sido validamente instituída.
Consequências Práticas Para o Condômino Que Descumpre a Convenção
Multas e sanções administrativas internas
O descumprimento das regras condominiais pode gerar consequências imediatas para o condômino. A legislação civil autoriza a aplicação de multas previstas na convenção ou no regimento interno, especialmente em caso de infração reiterada.
Em situações mais graves, o valor da multa pode ser elevado, observados os limites legais.
Além disso, o condomínio pode adotar medidas administrativas para coibir a prática, como advertências formais e comunicação aos demais condôminos, aumentando a pressão para o cumprimento das normas internas.
Ações judiciais e riscos financeiros
Quando as medidas internas não são suficientes, o condomínio pode ajuizar ação judicial para compelir o condômino a cessar a prática irregular.
Nessas ações, é comum o pedido de tutela de urgência para impedir novas locações por plataformas digitais, sob pena de multa diária.
O condômino que insiste na prática, mesmo diante de decisões judiciais desfavoráveis, pode sofrer prejuízos financeiros relevantes, além de arcar com custas processuais e honorários advocatícios.
Em alguns casos, a insistência pode caracterizar comportamento antissocial, agravando as sanções.
A Importância da Análise Jurídica Antes de Anunciar o Imóvel
Diante desse cenário, anunciar um imóvel em plataformas como o Airbnb sem analisar previamente o regramento condominial é uma decisão de alto risco.
Cada condomínio possui regras próprias, e o simples fato de outros condôminos praticarem a locação não significa que ela seja permitida ou juridicamente segura.
É fundamental verificar a convenção de condomínio, o regimento interno e eventuais deliberações assembleares. Em muitos casos, a convenção não proíbe expressamente, mas impõe limites que, na prática, inviabilizam a atividade, como restrição à hospedagem ou à exploração comercial das unidades.
A orientação jurídica especializada permite avaliar a legalidade da prática, os riscos envolvidos e, quando possível, buscar soluções intermediárias, como alteração da convenção, regulamentação interna ou adequação do modelo de locação para reduzir conflitos.
Conclusão: Propriedade Com Responsabilidade Coletiva
A locação por Airbnb em condomínio edilício não é uma questão simples de direito de propriedade.
Trata-se de um tema que envolve equilíbrio entre interesses individuais e coletivos, segurança, função social da propriedade e respeito às regras convencionais.
A jurisprudência brasileira, especialmente no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, deixou claro que a convenção de condomínio pode prevalecer sobre o interesse individual do proprietário, desde que a restrição seja válida, expressa e fundada em razões legítimas.
Ignorar essas limitações pode gerar multas, sanções e litígios judiciais custosos.
Por isso, antes de anunciar um imóvel em plataformas digitais, é indispensável compreender os limites jurídicos da propriedade no condomínio edilício.
A análise preventiva evita conflitos, protege o patrimônio e garante que o exercício do direito de propriedade ocorra de forma responsável e juridicamente segura.
Entre em contato com o escritório Giacaglia Sociedade de Advogados e receba uma avaliação jurídica personalizada do seu caso.
