Você sabe como funcionam os contratos de locação comercial com base em BTS: Built To Suit?
Não perca este post e saiba tudo sobre estes tipos de contratos!
Neste post, iremos explicar para você sobre:
- O Que é o Contrato Built To Suit (BTS)?
- Principais Características do Contrato Built To Suit
- Tendência Nas Locações Imobiliárias Comerciais
- Vantagens do Built To Suit
- O Preço da Locação Built To Suit
- A interpretação dos Tribunais Sobre Built To Suit
Saiba como lutar por seu direito neste guia definitivo, elaborado pelo Dr. Giovanni Fideli, especialista em Direito Imobiliário do escritório Giacaglia Advogados!
- O Que é o Contrato Built To Suit (BTS)?
O mercado imobiliário está mudando, e isso está afetando os tipos de contratos que as pessoas fazem quando alugam um lugar para morar ou para o negócio delas.
Hoje em dia, o que a pessoa que vai alugar o lugar precisa e quer é muito importante quando eles estão assinando o contrato de aluguel.
É aí que entra o contrato chamado “built to suit” (ou BTS), ele está ficando muito popular.
Essa forma de contrato começou nos Estados Unidos e agora está sendo usada no Brasil.
O nome já dá uma dica do que é: “construído para servir”.
O termo “built to suit“, em português “construído para servir”, é um tipo de contrato feito sob medida para atender às necessidades de quem vai usar um espaço no futuro.
Nesse acordo, o dono do imóvel se compromete a adaptar o lugar conforme as exigências do futuro usuário, seja construindo algo novo ou reformando o espaço existente de acordo com as solicitações do usuário.
Esse tipo de contrato é muito usado em aluguéis de espaços comerciais, onde o dono do imóvel e o futuro usuário são equivalentes ao locador e ao locatário, respectivamente.
Em locações comerciais, é comum que o locatário precise fazer ajustes no espaço de acordo com o tipo de negócio que pretende realizar lá.
Essas mudanças muitas vezes são necessárias.
Então, o locador, sabendo das necessidades do futuro locatário, decide construir ou reformar o imóvel conforme as adaptações que o locatário precisaria fazer de qualquer forma.
Assim, o locador entrega o imóvel pronto para a atividade que será exercida nele.
Por meio do contrato de built to suit, o locatário recebe o imóvel pronto para começar as suas atividades e, em troca, paga aluguel pelo uso do espaço.
Dessa forma, o investimento que o locador fez na construção ou reforma do imóvel é compensado ao longo do tempo, por meio dos aluguéis pagos pelo locatário.
Só em 2012 é que os contratos built to suit foram incluídos na nossa legislação, através da Lei 12.744, que modificou a Lei de Locações (Lei 8.245/1991), adicionando o artigo 54-A:
“Na locação de imóvel urbano não residencial em que o locador compra, constrói ou faz uma grande reforma no imóvel específico solicitado pelo futuro locatário, para alugar por um período determinado, as condições do contrato e os procedimentos seguirão o que for acordado entre as partes, e o que a lei determina.”
O primeiro parágrafo permite que as partes concordem em não revisar o valor do aluguel durante o contrato, o que é uma garantia extra para o locador que investiu no imóvel.
Enquanto o artigo 54-A da Lei 8.245/1991 trouxe importantes regras para garantir segurança ao locador e evitar desequilíbrios para o locatário, os contratos built to suit continuam sendo contratos especiais que não se encaixam totalmente nas regras de aluguel tradicionais.
- Principais Características do Contrato Built To Suit
O artigo 54-A da Lei de Locações mostra o que é importante nos contratos built to suit:
Antes de tudo, tem que ter alguém já escolhido para usar o imóvel (o locatário).
O dono do imóvel (o locador) tem que comprar, construir ou fazer uma reforma grande no imóvel antes de alugar.
O locatário diz como quer que o imóvel seja personalizado.
Tem um prazo certo para entregar o imóvel já personalizado e pronto para o locatário usar.
O contrato é feito por um tempo longo, porque o investimento é grande.
As regras para o contrato seguem o que a Lei de Locações diz, exceto a revisão do preço do aluguel e o direito de renovar o contrato, que seguem outras leis.
Basicamente, no built to suit, antes de alugar um lugar por um tempo longo, o dono do imóvel faz as mudanças que o locatário pede, e isso é uma responsabilidade do dono.
Às vezes, o dono até escolhe e compra o terreno antes de começar a construir, e as condições para isso também são combinadas entre as partes.
Para fazer isso, o contrato tem duas partes:
- A primeira é quando o dono escolhe, compra, constrói ou reforma o imóvel conforme o locatário quer, e isso pode incluir contratar outra pessoa para fazer as obras, e também fazer um projeto detalhado.
- Depois, o locatário aluga o imóvel por um tempo longo, que é o suficiente para o dono receber de volta o dinheiro que investiu, e por isso o preço do aluguel pode ser mais alto que o normal.
- Tendência Nas Locações Imobiliárias Comerciais
Parece complicado, mas o built to suit é basicamente a mistura de diferentes contratos que, normalmente, seriam feitos separadamente.
Mas, por causa das necessidades das pessoas que estão fazendo o contrato, eles são combinados em um só, o que faz com que tudo fique interligado, e as obrigações sejam interdependentes.
Por exemplo, no built to suit, você pode ter a compra e venda de um terreno, a construção ou reforma do imóvel através de um contrato de empreitada, onde outra pessoa é contratada para fazer a obra, e depois o aluguel do imóvel por um tempo longo.
Mas, isso traz algumas limitações para quem está construindo, como não poder tirar o locatário do imóvel sem um motivo sério, e pode ser difícil alugar o imóvel de novo se o contrato for cancelado.
Por outro lado, as partes podem concordar em não mudar o valor do aluguel durante o contrato e, se o locatário cancelar o contrato antes do tempo combinado, ele pode ter que pagar uma multa bem alta, equivalente ao valor total dos aluguéis restantes até o final do contrato, para desencorajar o cancelamento.
Como esse tipo de contrato é complicado e diferente do normal, é importante ter um profissional especializado em negócios imobiliários para escrever todas as partes do contrato.
- Vantagens do Built To Suit
A popularidade desse tipo de contrato no mercado imobiliário se deve às vantagens que traz tanto para o empreendedor quanto para o usuário, incluindo o lucro em relação ao investimento.
Para o empreendedor, algumas vantagens são:
- Contrato de longo prazo;
- Garantia de receber de volta o dinheiro investido nas obras, que é contado no valor do aluguel;
- Lucro maior do que em um aluguel comum;
- Possibilidade de concordar em não mudar o valor do aluguel;
- Se o contrato for cancelado antes do tempo, o locatário pode ter que pagar uma multa equivalente ao valor total dos aluguéis restantes.
Para o usuário, algumas vantagens são:
- O imóvel é adaptado às necessidades da empresa sem precisar gastar dinheiro próprio;
- As despesas com as adaptações são contabilizadas como aluguel;
- A construção ou reforma atende aos requisitos especificados pelo usuário;
- Os riscos da construção ou reforma são assumidos pelo locador.
- O Preço da Locação Built To Suit
Quando se trata de um contrato built to suit, uma das coisas mais importantes é definir quanto o empreendedor ou locador vai receber periodicamente, que, em locações comerciais, é o aluguel.
Sobre o preço, é importante lembrar que o contrato tem três fases: (i) escolha e compra do imóvel (se for o caso), (ii) adaptação do imóvel através de construção ou reforma, e (iii) depois, a locação por um período específico.
Então, o valor que o empreendedor recebe pelo uso do imóvel pelo locatário precisa considerar tanto o período de adaptação quanto o período de uso, para garantir que o empreendedor recupere o dinheiro que investiu.
Para que o negócio seja bom para o locatário e seguro para o empreendedor, o preço precisa ser calculado de uma forma que inclua o custo da compra, construção e/ou reforma, dividido em pagamentos feitos periodicamente durante todo o tempo do contrato, além de definir o preço do aluguel de um imóvel adaptado às necessidades do locatário.
Isso pode ser feito de algumas maneiras:
- Um valor fixo para o aluguel;
- Uma porcentagem calculada sobre o faturamento do locatário; ou
- A combinação dessas duas opções.
Essa flexibilidade na definição do preço, que é uma negociação de empresas, pode trazer vantagens como:
- Para o empreendedor, ter a certeza de recuperar o investimento, com a possibilidade de lucros extras e correção monetária;
- Para o locatário, poder usar o imóvel sem precisar gastar dinheiro antes, pagando de forma periódica durante todo o tempo do contrato.
Mas, para que tudo isso seja possível, é importante fazer um estudo antes de assinar o contrato, chamado de due diligence imobiliária, feito por um profissional especializado em imóveis, para avaliar se o negócio é viável, quais são as condições necessárias para que aconteça e como os riscos podem ser reduzidos.
- A interpretação dos Tribunais Sobre Built To Suit
Atualmente, ainda há algumas dúvidas sobre como aplicar a Lei de Locações aos contratos built to suit, especialmente quando se trata da revisão do valor do aluguel.
Quando há conflitos entre as partes, muitas vezes eles vão parar na Justiça. Por isso, é importante olhar para as decisões recentes dos Tribunais para entender melhor esse assunto.
O Superior Tribunal de Justiça, em um caso julgado em 2015 (Recurso Especial nº 1.521.448/SP), definiu o que é o built to suit e como interpretá-lo.
Eles priorizaram que as partes estão em pé de igualdade e que as cláusulas do contrato foram livremente acordadas.
Desde então, os Tribunais estaduais vêm seguindo essa mesma linha de interpretação, negando a revisão do valor do aluguel.
Por exemplo, em um caso no Tribunal de Minas Gerais, em um caso sobre a revisão do valor do aluguel em contratos built to suit, o Tribunal decidiu que “o contrato conhecido como ‘built to suit’ é muito mais complexo do que um simples aluguel, pois envolve uma série de outras obrigações, como encontrar o lugar certo, contratar uma empresa para construir, fazer um projeto, entre outras coisas.
Por isso, ele deve ser analisado de forma diferente, e as regras da Lei do Inquilinato não se aplicam a ele.
Em um caso mais recente em São Paulo, o Tribunal de Justiça rejeitou um pedido de revisão do valor do aluguel, dizendo que “a impossibilidade de revisão do aluguel faz parte do contrato, pois envolve questões financeiras.
Qualquer tentativa de mudar isso seria contra o princípio da boa-fé.
Esses casos mostram que os Tribunais têm decidido que não é possível revisar o valor do aluguel nos contratos built to suit, mesmo que a renúncia não tenha sido explicitamente acordada, como diz a Lei de Locações.
A tendência é interferir o mínimo possível nas cláusulas que foram livremente acordadas pelas partes.
É importante notar que, durante o contrato de locação built to suit, ainda é possível revisar o valor do aluguel.
No entanto, o pedido deve se basear no Código Civil, e não na Lei de Locações.
O contrato built to suit, apesar de ser complexo e diferente do comum, está se tornando uma tendência no mercado imobiliário, especialmente para locações comerciais.
Essa modalidade funciona como encomendar um imóvel adaptado às necessidades comerciais ou industriais do usuário, que depois será alugado a ele por um longo período.
O empreendedor recebe uma remuneração periódica que inclui o aluguel e o valor do investimento na adaptação do imóvel.
Essa adaptação feita pelo empreendedor geralmente inclui as mudanças básicas que o usuário precisaria fazer por conta própria após começar a usar o imóvel para as suas atividades.
Para o empreendedor, o built to suit é um bom negócio porque garante que o imóvel será alugado por um longo tempo e o valor do aluguel será alto o suficiente para compensar o investimento inicial.
Apesar de estar na Lei de Locações, esse tipo de contrato é bem diferente dos contratos de aluguel tradicionais e, por isso, muitas vezes algumas regras da Lei de Locações não se aplicam a ele, como a revisão do valor do aluguel.
Por isso, é importante que as partes do contrato concordem expressamente em não revisar o valor do aluguel durante o tempo do contrato para dar mais segurança ao empreendedor.
Mesmo assim, ainda é possível revisar o valor do aluguel nesses contratos, mas as regras serão as do Código Civil, não da Lei de Locações.
Por serem contratos complexos e envolverem muito dinheiro, é recomendado que as partes contratem um advogado especializado para escrever o contrato e façam um estudo cuidadoso para garantir que o negócio seja viável e justo para ambas as partes.
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O nosso escritório Giacaglia – Advocacia Especializada em Direito Imobiliário está à disposição para prestar esclarecimentos e oferecer assistência jurídica especializada nesses casos.
